编者按：
2012年宝嘉首入杭城，选择了布局北软板块。
2013年宝嘉勇夺三墩宅地，至此，完成在杭州的两盘布局。
2014年，当北软板块价格战打响之际，宝嘉誉峰选择高出周边在售价格入市，重新定义了板块价格体系。随后宝嘉誉峰逆市开盘，全年热销10亿，惊艳了低迷的杭州楼市。与此同时，宝嘉紫金港项目——宝嘉誉府，也正式亮相。
2015年对于宝嘉来看，又是非常关键的一年，两盘联动，又将给杭城带来怎样的惊喜？
对话嘉宾：宝嘉地产杭州公司总经理 张世泽
薇薇访谈主持人 曾薇
核心提要：
单盘畅销10亿的背后有哪些奥秘？
力排众议坚持高于周边售价入市为哪般？
“高代价”拿地的决心来自哪里？
“学院派住区”宝嘉誉府，亮点有哪些？
2015年宝嘉杭州公司销售目标是多少?
宝嘉不想做杭州楼市前十名？
楼市已春风拂面，后市怎么走？
文/住浙网研究员 曾薇
宝嘉地产杭州公司总经理 张世泽
住浙网：宝嘉作为杭州房地产市场的后起新秀，表现却非同凡响，宝嘉誉峰单盘销售金额10亿元，成功在杭州市场上占据一席之地，对于2014年所取得的成绩，您是如何看待？
张世泽：宝嘉誉峰在2014年能取得不错的成绩，一方面是项目从拿地到规划到产品到营销，整个流程比较成功，或者说我们准备工作做的比较充分，这是一个综合的结果。当然最终能取得这么好的一个销售成绩，也要归功于客户对宝嘉誉峰的认同。
住浙网：您刚刚讲到因为客户的认同才有这样的一个成绩，那么他们认同这个项目的原因有哪些呢？
张世泽：首先从拿地开始，宝嘉誉峰这块地是万达板块内最后一块宅地，也是规模最大的一块宅地。从位置上看，这块地是周边所有住宅项目里位置是最好的一块地，地段优势让客户充分认同。
第二，在产品的规划上，因为这个地块是片区中最优质的宝地，我们在规划上也非常重视，特别是细节方面，从建筑的规划舒适感出发，包括园林打造、户型设计等多方面做了很多考量。宝嘉誉峰的户型即使放到整个杭城也是最好的户型之一，所以项目一面市就得到所有购房者的认同。
此外，宝嘉誉峰拥有卖鱼桥小学的学区配套，我们拿地后西边的万达广场进入，经过半年之后又有东边的万融商业中心进来，宝嘉誉峰在两大综合体中间，这种配套上的优势可以说是少之又少。
住浙网：其实宝嘉誉峰当时开盘的时候，楼市处于低谷期，誉峰周围的楼盘都在打价格战，当时对于誉峰首开来说压力还是会有的吧？
张世泽：是的，誉峰还没开盘之前，2013年11、12月份的时候，周边的房价在19000多元/平方米，但是2014年年初，价格战打开之后，周边的房价降到了12000元/平方米-16000元/平方米。
我们开盘时做的决策还是非常关键，当时很多人可能劝我们随大流，人家卖多少就开多少。当时我是这么考虑，既然宝嘉誉峰要做这个片区住宅的标杆项目，那么就要有标杆项目的心态，如果我们也去随大流，整个片区的房价肯定还会往下走，那个时候就希望一个比较有担当的项目出来定义板块的价格体系。
在那个时候，我是排除众议，坚持均价17000元/平方米左右入市，开盘结果不错，在4月28号首开之后，誉峰就把万达这个片区的房价重新拔高，定义在17000元/平方米这样一个基本价。从今天来看，当时那个决定是正确的。
住浙网：2014年年底，宝嘉在杭州的第二个项目宝嘉誉府正式亮相了，当时拿誉府这块地的时候，宝嘉付出的代价还是蛮高的，溢价率高，还要配建保障房9000平方米。当时为什么这么坚定决心要去拿这块地呢？
张世泽：宝嘉拿地有自己的一套标准，有自己的匹配程度，这个地块匹配宝嘉的拿地要求。宝嘉都是做城市中心的一些精品项目，不做豪宅。无论是誉峰还是誉府，这两块地都符合宝嘉对地块的基本要求，所以当时对这块地可以说是一见钟情，从杭州公司、到集团董事长，可以说是对这块地志在必得。
2013年整年的地价都在上涨，从今天来看，没有那个价格也拿不到这么好的地，好东西贵在价格。虽然目前周边在售的房价会有点差异，但是宝嘉在这个片区还是能再做一次标杆，这个标杆包括品质和价格。
住浙网：宝嘉对紫金港这个区域的价值是怎么看？
张世泽：据我了解，杭州人更喜欢西湖区，普遍认为居以西为贵，城北这个地方杭州人还不是很认可，如果不是有这么好的商业配套和学区配套在，杭州人还是更加倾向住西湖区。
紫金港地块属于西湖区，靠近杭州市中心惟一校区保存下来的大学——浙大紫金港校区。我们占据浙大紫金港校区资源，所以项目打造的是学院风，可能现在也有很多学院派住宅，但是在我来看，很多是拆毁重建，把学校的遗址作为住宅用地。而誉府项目紧邻被誉为东方剑桥的浙大紫金港校区，而且项目呈半岛状，三面临水，非常适合居住，相信很多客户看到应该会喜欢。
誉府跟誉峰是两个概念，誉峰是在两个综合体中间，跟城市是零距离，誉府和城市还有一两公里的距离，能体验到另外一种生活方式。
住浙网：现在宝嘉在杭州市场上有两个项目，后续还会在杭州市场上拿地继续开发吗？比较看好哪些区域？
张世泽：宝嘉从进入杭州这么短的时间拿了这么优质的两块地，也可以看见集团深耕杭州的决心，对于比较好的地块我们还会持续关注，只要有合适的地块，还是会果断出手。
住浙网：在产品打造上面，相比之前的誉峰，誉府会有哪些亮点？
张世泽：宝嘉和很多大的公司进入杭州可能不大一样。我们更愿意沉下心来，学当杭州人，去了解杭州的喜好，了解当地的产品，然后再进行创新和更周到的考量。宝嘉毕竟是港企，因为在香港寸土寸金，所以说都要做好每一平方米，甚至每一公分都要考虑到。所以在户型上面，会带来我们对户型更精细的研究结果。
基于对杭州市场进一步的了解，在誉府这个项目上会吸收宝嘉誉峰的一些成功经验，在产品上再进行一个更精细的优化，在誉府的整体规划、园林设计、户型打造等方面，应该来说会做的比誉峰更进一步。
住浙网：在誉峰的时候提到“轻奢港派住区”这样的概念，而誉府的话更多强调“学院派住区”的概念，那么在客户群上会怎么定位？
张世泽：客户群上，其实更多的是对浙大人文更向往的人群，毕竟浙大的学子遍天下，很多人毕业几年内都在浙大附近，有些离开的还是很想回来再享受这种学院情节，所以我们在案名发布会当时有提过“回到黄金时代”，也就是在说这帮浙大学子很希望回到当时年轻时候的黄金时代。另外一个说法，黄金时代其实也是通过紫之隧道的开通和吉鸿路的开通，使得我们这个片区的交通非常方便，15分钟到之江，10分钟到西溪湿地，所以说回到黄金时代是给这个板块重新一个定义，让这个板块回到原有的黄金时代。
住浙网：这个项目预计什么时候面市？
张世泽：预计下半年。
住浙网：2015年杭州宝嘉公司销售目标是多少？
张世泽：宝嘉誉峰拿出预售证是700多套，现在已经销售了500多套，剩余的不多了，我们在4、5月份将余货进行销售。我们还有3栋优质的楼栋，包括8号楼的楼王都还没有推出，应该会在下半年销售，我们不会太过于追求销售额和销售速度，在2015年宝嘉誉峰不把这个作为追求的目标。
住浙网：宝嘉誉峰还剩下多少货值？
张世泽：宝嘉誉峰一共有25个亿货值，现在还有12、13个亿货值。今年集团给我们定的任务很低，总任务是10亿，因为不想让我们把宝嘉誉峰太快的清盘，所以说每个公司走的路不一样，我们认为这么一个稀缺的地块没有必要太过于追求速度。
宝嘉誉峰效果图
下半年我们将推出誉峰还没面市的楼王，这个楼王在小区正中间往南面，户型是136方，有一梯一户和一梯两户，最好的户型就是130多方南向四开间。据我了解，南向四开间的户型在钱江新城板块都要三百方以上才有这个户型，我们的楼王产品在这个片区可以说是独一无二的，价格上面应该会有所调整。
住浙网：宝嘉入杭两年，您对于杭州市场有什么看法？
张世泽：其实从今天来看，两年前我进杭州，也有问过这个问题，但是那时候我是比较浅的看待杭州楼市。我一直说杭州楼市的反应敏感度很强，我以前在广东的时候楼市可能反应没这么敏感。自从3月30号新政出台，晚上誉峰售楼部灯火通明，客户是满满的，一直忙到凌晨两点三点，还一直在成交，31号晚上又是这样，光这两天我们就卖了三四十套。杭州市场的敏感度比福建、广东都强很多，好的时候是这样，不好的时候也这样。现在来看，我当时对杭州的看法还是很准，今天也感受到买房人的敏感，政策一好，买房就往前冲。
住浙网：宝嘉有没有想过要在杭州做到前十、前五呢？
张世泽：这不是宝嘉的作风，宝嘉对前几名不看重，一个企业要健康，要发展，首先要稳扎稳打，然后再拿地投资，每一个项目都要给股东创造利润，宝嘉一路以来走的都是稳扎稳打的路，我们对于规模不是很看重，我们求的是每个项目能给投资人以及董事会创造出利润。只有创造出利润，才能得到集团董事会的再投资，才能发展做大。
住浙网：3月30日，央行等三部门联合下发通知，购买首套普通自住房，最低首付款比例为20%；拥有1套住房且购房贷款未结清的家庭，再次购买普通自住房，最低首付款比例为40%，您是怎么看待新政对杭州楼市的影响呢？对后续市场的走势有怎样的判断？
张世泽：我是这么看，首先从整个杭州，我认为，杭州应该是说五年内房价没有涨过，反而降了，这个不是合理的市场化的房价水平，杭州的房价本来就是被低估了。当然这里面有各种各样的原因，主要是以前的调控和供应量两个大原因引起的，所以才会出现杭州有很多项目处于浮亏状态。
从全国来看，新政出台，也会因为各个城市不同的差异性有不同的反应，如果反应到杭州，杭州也等于是一个小的全国市场，它也分区域，对于库存量特别大的区域，新的政策出台，起码能起到房价止跌作用。
这个政策超出我的心理预期，我认为2套房首付是5成，心理预期是5成，超出心理预期。库存量比较小的区域，可能不是止跌的结果了。
在春节过后整个市场是在慢慢回暖，包括2014年后面也是回暖，但是大部分客户都还是刚需，这次政策出台，改善性的客户走出来了。誉峰做了超过百分之五六十的大户型，我们的大户型不是豪宅那种，大部分是116方的边套四房，这类户型占据比较大的体量，政策出台后，誉峰一套面积116方总价200多万的房子，首付少了2成，就少了四五十万，很多客户喜欢誉峰，但是首付不够的这些改善型客户会蜂拥而上，我们这两天卖了将近40套，里面有百分之七八十是改善型户型。
从誉峰的成交情况就可以看出来，对于供应量比较小，各方面条件都比较好的一些区域，肯定会慢慢的去除一些折扣，价格进行一些微调。
住浙网：对于库存量比较小的区域有可能会涨价，那您认为涨幅是在多少？
张世泽：到去年，杭州这五年跌幅好像就已经有百分之十了，要把五年跌下去的涨回来，还是要漫长的时间。我预测，到年底，把去年跌下去的今年涨回来应该没有问题。
宝嘉在杭布局图
