写在前面：
87方的别墅，77方的洋房，135方的排屋……
从绿城桃李春风到如今的滨江西溪之星，再到杭州万科目前重点推出的视力表、乐高，以及之前的御华府玲珑墅等，杭州楼市的低密（“低迷度产品”简称，下同）市场，可谓劲刮“玲珑”风。
如果将时间前推四年，以上都几乎不可想象。
在杭州的低密市场，历来有“贪大求豪”的传统，洋房130方起步，排屋三四百方是常态，更不用说动辄五六百方以上的别墅了。
杭州低密产品“小时代”的背后，当然是根源于整个市场的变化。从需求端来说，一方面，这几年，浙江民营经济低迷，高端购买力整体性下降；另一方面，随着房产品的投资属性降低，购房者越来越追求性价比。
从供给端来说，部分开发商在低密产品上的突破性创新，推动了整体低密市场的产品变革。
诚然，低密市场的玲珑化，就根本性而言，并不是以牺牲舒适性为代价，否则就很难赢得市场喝彩。低密产品“小而美”的高赠送比时代由此开启。
这些低密度产品是如何在螺丝壳里做道场的？亦或者直白的说，它们的拓展面积是从哪儿来的呢？住浙网选取了部分典型性楼盘的典型性产品，进行详细解读，特推出“杭州低迷‘小时代’”系列报道。
今天推出的是系列报道第③篇：
杭州低密“小”时代③：万科坤和玉泉洋房9月将开，空间性能如何解读？
回顾：
本文导读:
1、洋房产品：多种面积段可选，涵盖客群面广
2、“视力表”产品：500-1000万之间西湖区“有天有地”改善住区
文/住浙网研究员 倪陈露
当老城西板块在杭州商品房历史上书写了非常重要的一笔之后，“城西”、“洋房”这两个关键词，成为了很多购房者置业的梦想。
如果我们将城西的范围缩小在主城区以内，可以发现，万科坤和玉泉，几乎算得上是主城区城西版图中，今年唯一的纯新盘供应。
该项目由500多套洋房、190多套叠排、20多套类独栋和联排组成，整个项目的容积率在1.7，玉泉可以称得上是西湖区不可多得的改善型低密度住区，产品形态很丰富，为了满足多元化的改善需求，规制了90方洋房产品。就目前，据透明售房网统计，截止2015年9月8日，全杭州的库存总量达90140套，则西湖区住宅仅4119套，其中80-90㎡户型更为稀缺，仅有1925套，而在这存量中转塘占了很大部分，就西湖区城西片区（不含转塘）90方可选余地不大；
据了解，该项目首开时间预计9月下旬，计划推出8、12号楼两幢洋房，共计190余套，面积在90-130方之间；而被称为 “视力表”的叠排、类独栋等产品，则会在后续陆续面市。首开90方仅百余套，认筹火热进行中，目前存3万抵8万，抢占西湖区珍稀土地。
万科坤和玉泉区位图
区域解读：
位置：
万科坤和玉泉位于杨梅山路与西溪路交汇处，在西湖景区与西溪景区之间，所在板块有“三面环山一面城”之称，自然资源充沛，是杭州主城区唯一的一个低密度板块；从板块区位来讲，万科坤和玉泉“镶嵌”在坤和已经打造成熟的和家园小区内，周边配套完善。
环境：
玉泉所在的西溪留下板块，是杭州主城区为数不多的低密度板块。杭州向以“西”为贵，万科坤和玉泉是今年杭州主城区内，城西唯一一个面市新盘。
据了解，玉泉项目四周，有7大山系、约4000余株原生古木环绕，自然环境资源优势明显；而从小区内部环境来讲，该项目容积率仅1.7，规划以低密度产品为主，绿化率达到30%。
随着西湖区的土地出让日渐稀少，万科坤和玉泉地块的环境优势，将进一步放大凸显。
交通：
目前，从万科坤和玉泉项目出发，自驾通过西溪路或天目山路，可便捷抵达黄龙商圈、浙大玉泉校区等位置；通过紫金港路、古墩路等等可以到达城西、城北；另外，还有灵溪隧道、绕城，以及今年年底将开通的紫之隧道等主要交通干道。
配套：
生活配套方面，在项目3公里的生活半径范围内，拥有西溪印象城和西溪天堂两大商业集群，解决一站式的购物休闲娱乐需求；此外，项目共享和家园十年发展而成的各类生活配套，步行5分钟皆可享受。
项目周边教育氛围浓厚，南面是甲级名苑幼儿园、北面是求是小学(和家园)校区、西南方向是杭州外国语学校和小和山高教园区、东面与浙大玉泉一脉相连。幼儿园、小学、中学这些优质的教育资源都集聚于此，住户可享受一站式的教育体验。
户型解读：
洋房产品：多种面积段可选，涵盖客群面广
万科坤和玉泉所推出的洋房产品，也就是 “里院”组团，涵盖了90-155方多种户型，主力户型在90-130方之间，是万科一贯的装修成品房。
该批洋房，相比市面上同类型产品，在面宽、尺度方面均有不错的突破；110、130方户型主卧达到了套房的设计；130方户型做到了四房设计；与此同时，洋房采用一梯两户的设计，经过创新设计，大大增加了客户的私密性和便捷度。
90方C1户型：三室两厅一卫
该户型客厅南向开间约3.95米，主卧开间3.65米，南向面宽达到了7.6米，在90方同类型产品中较为少见； 该户型中，样板房在基础空间上做了创新，改变了原本厨房和次卧的格局，以此在厨房出口增加了一个吧台； 另外，将次卧的阳台包了进来，拓展了室内使用面积； 另外，该户型具备独立储藏室，保证了套内储藏空间的整洁。 |  |
110方A1户型：三室两厅两卫
 | 餐客厅一体化设计，进深达到了6.15米； 双卧室朝南，主卧带飘窗、次卧带阳台； 主卧套房设计，带独立洗手间； 在经过户型创新之后，该户型客户相当于拥有了一个专属电梯厅，不仅增加了实用面积，更增强了业主的私密性。 |
130方B1户型：四室两厅两卫
双卧室朝南，加上客户，达到了三开间朝南的标准，南向面宽达到了10.6米； 餐客厅、南向阳台一气呵成，户型通透； 主卧套房设计，带独立卫生间、衣帽间，另带飘窗； 专属电梯厅设计，同110方A1户型。 |
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“视力表”产品：500-1000万之间西湖区“有天有地”改善住区
由于“视力表”目前还未有准确的户型图公布，住浙网研究员在这里先作一简单描述。
传统的排屋别墅类产品布局，多为南北兵营式排列，而万科所谓的“视力表”，指通过创新手段，对这类产品进行东西向组团围合，看上去就像一个视力表中的“E”字结构，这样使得产品形成了更好的内向型空间。
而“视力表”的重要价值在于，它虽然只是普通改善型公寓的面积段，却通过多重附加值的打造，而让业主实现有天有地的院落生活方式。
以玉泉的叠院产品来说，其分为上叠和下叠。对于市面上普通的这类叠拼产品，有“天”有“地”，好似鱼和熊掌不可兼得，几乎不能同时实现。
但是，玉泉的叠院，下叠带地下室、南北双院子；上叠是垂直“五重院”的概念，带地下室、一个北面的院子以及楼顶露台。
而针对别院的类独栋产品，建筑面积仅约160㎡，居住舒适度很高，实现了有天有地，独门独院；同时，L型的建筑布局，整个功能空间和室内布局围绕院落展开，整体南向面宽达到9.65米，这个在别墅类产品中也是领先的；同时，增强版三套房，每个套房均含独立卫生间、衣帽间、露台，功能更完整，花园面积最大可达300余方。
对于低密产品而言，面积趋小化之后，不仅是门槛的降低，更加是生活方式的改变，这会让业主的生活品质提升很多，玉泉正是在这样的背景下诞生的。这也让我们更加期待。
万科坤和玉泉样板房
而在价格方面，“视力表”的总价段基本在500-1000万之间，另外可以参加杭州万科“美好家”装修选配的方案。
在西湖区，购买排屋、别墅的预算，基本都在千万以上，且为毛坯交付，相对而言，“视力表”的性价比较高。
