核心提要：
新政后有多少住宅项目已经开盘？
预售新规对项目开盘速度影响几何？
2017年，杭州楼市推盘节奏是快？还是慢？
文/住浙网研究员 蔡骏
2015年10月，杭州出台了预售新规，本来只要完成地下工程（正负零），就可申领商品房预售证，现在到10层以上才能预售。
从纸面上看，新规的颁布，提高了商品房预售条件门槛，延长了项目的开盘时间。那么，实际情况又是如何呢？
新政后有多少住宅项目已经开盘？
据住浙网统计，从2015年10月1日新政实施起至今，杭城（不含富阳）土拍成交的住宅（包含商住）项目共计97个。
截至2017.1.15，在这近百个项目中，符合新政要求的项目首开数量达到16个。
从2015年10月1日起土拍成交的住宅（包含商住）已开盘项目速度
其中，合景映月台和大家绿城金麟府从拿地到开盘都用了8.7个月的时间，映月台比金麟府仅快了1天，为16个项目里开盘速度最快者。
2016年底首开的3个新盘分列倒数三位，开盘时间间隔都在13个月以上。综合下来，这16个项目的平均开盘时间为10.7个月。
从这16个项目中的房企分布来看，6个是本土房企操盘项目，其余10个为外来房企项目，其中万科为最多开盘项目房企，占据3个席位。
预售新规对项目开盘速度影响几何？
在新规刚颁布时，业界普遍认为此举将带来开盘时间推后3到6个月，但是，实际情况却并非想象中的立竿见影。
住浙网研究员统计了2015年以来所有土拍成交的住宅和商住项目的开盘速度，研究发现，新政前土拍成交的项目平均开盘时间间隔为9.6个月，新政后土拍项目的平均开盘时间为10.7个月。
也就是说，预售新规的出台，仅仅使项目的开盘速度延长了1个月。
由此可见，预售新政并未过多影响开发商的推盘节奏，快速周转和快速销售依然是当前开发商主流的营销方式。
2017年，杭州楼市推盘节奏是快？还是慢？
从2015年10月1日起至今，杭城土拍成交的住宅（包含商住）中，还有81个项目还未入市。
从2015年10月1日起土拍成交的住宅（包含商住）未开盘项目
如果以10.7个月作为衡量尺度，这些楼盘中已有16个项目超过这一标准。
拿地最早的中国铁建西湖国际城开盘时间间隔已经超过14.5个月，并且当前还未有确切的入市计划；预计1月首开的融创玖樟台，将有可能成为其中最早开盘的项目，但是距离拿地时间（2016.1.25）也已超过11个月。
融创·玖樟台效果图
等到这批项目陆续面市，新政后土拍成交的住宅的开盘速度将会进一步变慢。
不出意外的话，这些未开盘的住宅项目大部分都在2017年有开盘计划。除此之外，香港兴业耦园、朗诗·熙华府等新政前出让还未开盘的项目，乃至象牙海岸、禹洲之江项目等多年前就已拿地的楼盘也有可能在鸡年迎来入市。
因此，相较于此前连续3年增长的年均首开速度，这一趋势在2017年或将迎来下降。
附：政策原文
《规定》明文指出，预售商品房的条件之一是，商品房地上建筑为10层以下的，已完成建筑主体结构的施工；11层以上的，已完成建筑主体结构施工的二分之一以上(且不低于10层)。100米以上的(超高层)，已完成建筑主体结构施工的三分之一以上(且不低于50米)。而根据原有规定，杭州市预售商品房主要是看工程进度，其中多层建筑要求完成主体结构三分之一以上，高层建筑完成地面以下的主体工程。
