好地网11月30日消息（研究员 康淑）杭州11月土地收官战落幕。今天，富阳区成交3宗商住地，总吸金35.345亿元，全部封顶，均被浙江房企包揽。
经过228轮竞价，祥生以总价17.623亿元竞得银湖街道地块，楼面价10999元/㎡，自持31%，刷新银湖街道自持比例新高。
经过180轮/130轮竞价，宋都分别以总价9.256亿元和8.466亿元摘取东洲街道姊妹商住地，楼面价均为10999元/㎡，自持比例均为16%，这是东洲街道首现自持地块。
地块成交情况
好地研究院认为，本次土地出让会有三大看点：
1、杭富城际预期高，银湖热度远超东洲
银湖街道地块与东洲街道地块的上限楼面价相同，银湖街道地块自持比例高达31%，比东洲街道地块的高了15个百分点。
银湖街道自持比例如此至高，主要受两方面因素的影响：
首先，银湖板块毗邻之江，且有杭富城际铁路预期。杭富城际铁路预计2019年通车，并将于地铁6号线接驳换乘，地块距离科创园站约2.6公里；此外，彩虹快速路西延至银湖街道，区位和交通优势明显，加上地块附近的银湖实验学校，有优质学区房概念。相比之下，东洲街道欠缺城际铁路等利好。
其次，银湖和东洲板块存量项目均以低密度为主，高层项目反倒成了稀缺。银湖街道地块容积率2.3，适合打造高层产品。而东洲街道2宗地块容积率1.3，将主要打造低密产品。
银湖、东洲街道地块区位图
2、价格测算：这个地价划算吗？
根据测算，祥生银湖街道项目的保本房价18552元/㎡，周边缺乏高层价格对标，临近的九龙仓雍景山二手房（毛坯），近几个月没有成交，最近的一套二手房成交是在8月份，价格16000元/㎡，目前挂牌价在19000元/平米左右。
宋都东洲街道项目的保本房价18552元/㎡，距离地块900米的逸城（排屋）二手房毛坯目前挂牌价在20000元/㎡左右，近期暂无成交。如果宋都的产品做得好，有一定的获利空间。
以上价格如果对标周边的项目，价格并没有高的离谱，但是由于涉及到自持，这部分无法有一个精确的保本计算方式。当下有部分开发商按照“自持部分房价取可售部分房价的60%”这个方式计算，这样的结果是：祥生银湖项目的保本房价21177元/㎡；宋都东洲街道项目的保本房价19820元/㎡。从这个结果看，银湖的地块稍有压力，但是地块有毗邻著名民办学校的“学区”概念：毗邻的银湖实验学校，是著名的民办学校富阳永兴学校的分校，小学中学，高中都是国际班，学费较贵，深受富阳人的欢迎。
如果考虑到学区，到时候项目的价格有超预期的表现，也是可能的。
价格测算表
保本房价=（楼面价*1.07+4000）/85%，其中，财务成本按7%、建安成本（含装修）为4000，各项税费及管理成本为房价的15%。
部分开发商按照“自持部分房价取可售部分房价的60%”这个方式计算，这样的结果是：祥生银湖项目的保本房价21177元/㎡；宋都东洲街道项目的保本房价19820元/㎡
3、竞得者点评：拿地逻辑是什么？
①祥生外溢路径：从之江、双浦到银湖街道
今天，祥生以上限楼面价10999元/㎡+自持31%摘取银湖商住地。
经过今天一举，祥生成功入驻富阳区，落子银湖板块——富阳接轨主城区的桥头堡。
回溯祥生在杭的拿地历程，可以发现，祥生经历了向南、向西拓展版图的过程，其项目从最初的之江、双浦转移到现在的银湖街道，其溢出路线也从地价高的地方向地价偏低的地方延伸。
好地数据库显示，前两年，祥生就在之江、双浦布局项目——
2015年9月，祥生连下两子，分别以楼面价8986元/㎡和11156元/㎡摘取之江度假区姊妹宅地，即祥生?云溪新语，该项目住宅部分已售罄，11月网签价格为3.0万元/㎡（高层精装）。
2016年6月，祥生以楼面价11244元/㎡拿下双浦单元宅地，即祥生?云浦新语，该项目前期开盘的1-5号楼和8号楼房源已经全部售罄，后期加推时间待定，11月网签均价2.7万元/㎡（高层精装）。
考虑到这2个项目销售情况较好，储备较少，祥生此时补仓可谓理所当然。
值得注意的是，祥生银湖街道项目容积率2.3，祥生可将其在祥生?云溪新语和祥生?云浦新语的项目经验复制到银湖项目中，打造以刚需溢出需求为主的产品。
祥生在富阳区、之江转塘拿地情况
②宋都加码富阳，东洲街道梅开二度
今天，宋都摘取东洲街道姊妹商住地，这是宋都今年在富阳落下的第二子和第三子，也是宋都首次进驻东洲街道。
考虑到东洲街道的土地市场已经空窗两年有余，新房库存所剩不多。宋都此次收储建面16.11万方，一跃成为东洲街道第二大的“地主”，库存仅次于绿城?富春玫瑰园（总存量16.6万方）。
宋都上次在富阳拿地是在今年9月18日，经过113轮激烈竞价，宋都以上限楼面价10200元/㎡，自持面积比例23%，将鹿山街道陆家村地块收入囊中，即宋都?麓宸府，收储9.44万方。再加上宋都于2016年底在鹿山街道拿下的宋都?江宸府（高层项目，暂未开盘），宋都在鹿山街道的储备已经达到26.82万方，是鹿山街道最大的“地主”。
从宋都在富阳频频布局的节奏来看，宋都加码富阳、深耕富阳的意图十分明显。而在久未推地的区域拿地，价值重塑空间大，可以掌握板块定价权。
值得一提的是，宋都在东洲街道的2宗地块的容积率均是1.3，适合打造排屋与洋房相结合的高溢价项目；而鹿山街道的2宗地块容积率是2.2和2.5，适合打造高层项目。两类不同类型的项目，将从不同角度考验宋都的产品塑造能力。
宋都在富阳区拿地情况
附：竞价情况
1、祥生富政储出[2017]7号银湖商住地
银湖街道地块有6家报名单位，1974号、1985号、1994号、2021号、2020号与祥生都先后报价，最后10轮只有祥生与1985号比拼，最终在第228轮，祥生成功摘取该地块。
2、宋都富政储出[2017]13号东洲商住地
东洲街道地块有7家报名单位，1917号、1973号、1993号、2007号、2037号与宋都先后报价，与宋都比拼到最后的是2020号，最终在第180轮，宋都成功摘取该地块。
3、宋都富政储出[2017]14号东洲商住地
银湖街道地块有7家报名单位。最后10轮只有为宋都与2019号比拼，最终在第130轮，宋都自持16%竞得地块。
