【1.8土拍点评】杭州土地市场遇冷了吗?有一个动向值得关注

2018年01月09日 10:56 来源:住浙网 作者:康淑

核心提要:

1、湖墅地块仅仅溢价24%,说明市场遇冷了吗?

2、板块补仓、做庄成为房企降低风险的策略

3、测算:保本房价及租金是多少?

住浙网1月9日消息(研究员 康淑) 昨天,杭州主城区2018年土地首拍落幕。共出让5宗地块(2宗宅地、1宗商住、2宗商地),总出让面积约258亩,总可建面积38.3万方,吸金76.07亿元。

其中,之江度假区宅地由祥生竞得,楼面价19608元/㎡+自持50%,是主城区涉宅地自持面积比例第二高。(仅次于首开半山田园宅地,2017/9/20成交,18423元/㎡+自持55%)

设有10%公租房的2宗宅地分别被融信和大家竞得。融信拿下的湖墅单元商住地未拍到上限价,溢价率24%,楼面价31551元/㎡;大家上塘单元宅地,楼面价36556元/㎡+自持5%。

余下2宗商地分别被广宇、玖运货运&应和物业联合体竞得,均未达上限,楼面价14851元/㎡、7075元/㎡,且都设有部分建面自持要求。

成交地块情况

地块位置分布

1、湖墅商住地未到最高溢价,说明市场遇冷了吗?

从昨天的成交结果来看,主城区土地市场总体热度依然很高

尤其是祥生之江宅地,楼面价19608元/㎡+自持比例50%,是主城区涉宅地自持比例第二高,仅次于首开田园宅地(楼面价18423元/㎡+自持55%)。

但是,市场的关注焦点在于,唯一一宗不到最高限价的涉宅地——湖墅商住地,溢价率仅仅24%,与去年八月融信拿下的庆隆单元宅地楼面价40542每平米要低的多,两宗地相距仅1.8公理,是否表示市场遇冷了呢?

其实不然,湖墅单元的商业部分占比为22%,按照好地研究院测算,折算成住宅部分实际楼面地价为3.9万元每平米,与40542的成交价相差不远。而且,两宗地块的属性也有较大的区别:

湖墅地块具有体量小、形状不规整的劣势,难以打造出豪宅属性的产品;而庆隆地块体量大、形状方正,在产品打造、销售周期上均具有优势。

另外,上塘宅地(原传媒学院地块)因含有10%公租房,最终楼面价36556元/㎡+自持5%,自持比例没有超过金茂上塘项目(35243元/㎡+22%自持,2017/09/20成交)也在情理之中,但是实际楼面价41007已经刷新上塘单元地价新高。

2、板块补仓、做庄成为房企降低风险的策略

昨天有一个动向值得关注:在杭州几乎所有板块地价都被抬得很高的,房企拿地在很难找到还存在价格洼地的缝隙的情况下,对于开发商来说,动不如静,在已经进驻的板块补仓深耕,是比较稳妥的发展方式。

可以看出,昨天三宗涉宅地的竞得者——融信、大家和祥生都是板块补仓。

融信、祥生还含有板块做庄、抢占定价主导权的意味。

①融信落下区域第三子

昨天,闽系房企融信落下区域第三子,拱墅区第五子。

此前,融信还在拱墅区布局融信?学院府(售罄)、融信?蓝孔雀(售罄)、融信公馆?ARC(5.3万元/㎡,高层毛坯)、融信庆隆项目(位于昨天项目西侧1.8公里处,2017年8月14日成交,楼面价40542元/㎡+自持比例3%)。此外,融信杭州公馆项目也相距不远。

融信在拱墅区项目分布图

区域深耕补仓是融信的一贯风格。以萧山区为例,融信先后布局融信永兴首府、融信萧山公馆、保利融信大国璟、融信?江南学府、碧桂园?天麓府、融信保利?创世纪、融信经开区项目等。

②大家房产补仓上塘单元

昨天,大家在上塘单元再下一城。

大家上次在杭州八区拿地要追溯到2015年11月13日,大家就以楼面价20409元/㎡拿下上塘拱宸湖州街南地块,即大家绿城?金麟府(售罄)。

鉴于项目销售情况较好,且“缺粮”已久,大家拿地愿望强烈,此时补仓可谓理所当然。

大家在拱宸桥板块的项目分布图

③祥生深耕之江

昨天祥生落子之江,这是它在之江板块的第四宗地块。

祥生在之江板块还打造过祥生?云溪新语(2个,近月网签均价2.9万元/㎡),祥生?云浦新语(近月网签均价2.7万元/㎡)。

此外,2017年11月底,祥生还在富阳区银湖板块拿下一宗地块。

总体来看,祥生在之江、富阳一带深耕意图明显,祥生企图成为区域“地主”。

据悉,祥生已经“喊出”2018年进军千亿。为了实现这一目标,预计上半年祥生还将积极拿地。

祥生在之江转塘、富阳区的项目分布图

目前杭州主城区尚有12宗涉宅地处于挂牌中,分布在申花、丁桥、城东新城、桃源新区、三墩、滨江、下沙7个板块。好地研究院对这些板块进行了梳理,可以预测一下哪些房企补仓可能性大?

杭州主城区待出让地块与可能补仓房企

3、测算:保本房价及租金是多少?

①融信湖墅项目、大家上塘项目

融信湖墅商住地、上塘宅地的保本房价均与周边房价持平。

融信湖墅商住地楼面价31551元/㎡。该宗地按照商业部分(占总建面22%)2万元/㎡地价,租赁房部分(占住宅建面10%)按照0地价,租赁房建安成本3500元/㎡,折算住宅部分实际地价3.9万元/㎡,住宅部分保本房价5.4万元/㎡(高层简装)。

周边新房融信杭州公馆的近月网签均价5.3万元/㎡(高层毛坯),二手房如绿城西子紫兰公寓的挂牌均价5万元/㎡(高层精装)。保本房价略高于周边新房价格,明显超出二手房价。

大家上塘宅地楼面价36556元/㎡。按照租赁房部分(占住宅建面10%)按照0地价,租赁房建安成本3500元/㎡,折算住宅部分实际地价4.1万元/㎡,住宅部分保本房价5.6万元/㎡(高层简装)。周边二手房远洋公馆挂牌均价5.8万元/㎡(高层精装)。若再考虑装修成本,上塘宅地的保本房价将与周边房价持平。

价格测算表

测算公式:

保本房价=(楼面价*1.07+4000)/85%,其中,财务成本按7%、建安成本(含简装)为4000,各项税费及管理成本为房价的15%。

住宅部分实际地价=(成交价-商业部分成本+租赁部分建安成本)/(总建面-商业建面-租赁建面),其中,湖墅商住地商业建面占总建面的22%,商业成本2万元/㎡。湖墅宅地和上塘宅地的租赁部分建安成本3500元/㎡,租赁部分占住宅建面的10%。

②祥生之江项目

整个项目1.9万的地价,保本房价为3万。其中可售的一半,房价可以达到4万,那么,租赁部分的“房价”要达到2万才能使整个项目保本。而租赁部分的“房价”指的是70年租金的现值,用贴现公式来计算,两年后每平方米每年的租金至少要达到1100元。

也就是说,90方的三房,每个月的租金是8250元/㎡。目前地块周边租金仅4000元/㎡,租金需要上涨一倍左右。

同时,租售比是1100:4万,即1:36。

2018年01月09日 10:56 来源:住浙网 作者:康淑 编辑:周吉羊
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