本文导读：
1、传统造纸产业园——拥江创新区
2、江南新城现状如何？刚需能买吗？
文/住浙网研究员 王蓓蓓
自今年7月以来，随着多宗土拍遇冷甚至流拍，购房者逐渐回归理性，杭州楼市也逐渐凉凉。据不完全统计（数据截止2018年9月26日），临安区自摇号以来的21个楼盘39次摇号中就有16次流摇（即不需要摇号），而且富阳、萧山乃至主城区部分楼盘也出现了新房流摇现象。
二手房市场更是不容乐观，10月9日的数据显示，二手房挂牌量已突破5.6万套，但伴随着挂牌量上升的同时，其价格和成交量却不断下跌，良渚二手房最低一套成交单价已经低至2万。
根据透明售房网数据显示，今年杭州市区（含富阳、临安）10月1日-7日新房成交量仅为293套，创10年来国庆期间成交量新低。金九成色不足，银十也似乎难上加难。
10月8日，长假结束后的首个工作日，杭州市富阳区江南新城出让了一宗宅地，依旧延续了上个月的土地市场态势底价成交，溢价率为零。
富政储出[2018]28号地块位于春江街道，由富阳城投竞得，成交楼面价为7333元/㎡；而江南新城上一次出让宅地还是在2014年，即如今的澳海香樟苑项目，其成交楼面价为1605元/㎡。与之相比，虽是底价成交，但如今江南新城的地价却已经上涨了538%。
短短四年，作为杭州非热门板块的江南新城，地价涨幅高达538%实在令人不敢相信，如此土地升值原因何在？
传统造纸产业园——拥江创新区
富春江以南，杭新景高速以北，约40平方公里的江南区块是富阳传统的造纸产业园。长期以来，由于这里教育、医疗、商业等多方资源的匮乏，加上村落众多、城市面貌不佳等原因，住宅市场一直难以发展。
2017年以来，随着“拥江发展”策略的提出，富春江成为城中江，江南片区也迎来了新的发展机遇。今年9月份，富阳分区规划草案公示，将江南片区划分为拥江创新区，功能定位是产城融合的山水田园之城，重点发展杭州市级两能产业平台，主攻方向为高端设备、信息制造、人工智能、现代医药、新材料、新能源汽车六大产业链。
富阳产业空间格局（图片来源于杭州市规划网）
近日，北影（杭州）国家级电影产业基地项目正式签约落户富阳江南新城，将建设包括影视产业园、电影学院、艺术幼儿园及艺术培训中心、配套等四个板块，预计明年上半年动工个，2-3年内建成。
另外，浙江省人民医院富阳院区也选址于江南新城，距杭黄高铁富阳站1公里左右、城区主通道附近，交通位置十分便利；计划用地180～200亩，为非营利性公立医院，合作期限为50年。目前已经正式签约。
浙江省人民医院富阳院区位置图
地铁6号线支线（规划），预计也将连接杭温高铁富阳站与杭黄高铁富阳站，可直接到达富春主城、转塘、滨江等区域。
从这些政策及规划来看，作为拥江发展主要战场的江南新城，潜力十分巨大。
江南新城现状如何？刚需能买吗？
从区域位置来看，富政储出[2018]28号地块位于江南新城核心地段，往南约1公里即可到达富阳汽车南站，再往南就是杭黄高铁富阳站以及长深高速；往西可通过秦望隧道（规划）和富春大桥前往富阳主城区。
地块附近环绕春江中心小学、富阳区江南中学、春江街道民主学校、规划幼儿园等教育资源，未来浙江省人民医院富阳院区建成，医疗资源也将大幅改善。
整个板块商品房比较匮乏，和地块相邻的有富春江南和澳海香樟苑。澳海香樟苑2016年5月首次开盘时均价仅5800元/㎡；今年8月份领出最后一幢二期8号楼预售证时，均价已经调至12200元/㎡。根据售楼处工作人员介绍，这批房源已经全部售完，中签率30.5%。
澳海香樟苑售楼处实景
杭州摇号至今，澳海香樟苑共参与摇号三次，中签率分别为39.5%、33.4%和30.5%，客群主要来自于当地拆迁户，也有少数杭州刚需置业人群。目前项目仅剩大户型（100方以上）商铺在售，均价22000元/㎡。
富春江南交付时间较早，分为南北两区，底商众多，多是餐饮、水果等日常生活配套。据当地二手房门店工作人员介绍，富春江南整体挂牌均价约16000元/㎡，最近部分房东急卖，均价或调至14000元/㎡左右。
比如研究员去看的富春江南北区9幢801，是120方（三房两厅两卫）左右的东边套，毛坯，未满两年，送车位，总价188万。据中介介绍，房东最开始挂牌时是215万，诚心要的话最多还可降至180万，除去车位均价大约14000元/㎡左右。
相比于澳海香樟苑新房12200元/㎡的均价，显然即使在江南板块，新房在价格上依然占据着优势，摇号红利是存在的，因此30.5%的中签率合乎情理。
此外，研究员在江南新城考察时，处处可见从造纸厂烟囱排出的浓浓白烟，味道十分难以言表，目前当地居住环境可见一斑。根据去年发布的《富阳区江南新城拆除工业企业补偿方案》，江南区块正在大力收回土地使用权的工业企业，力争在5年内完成拆除，其中造纸企业到2019年底前完成停产腾空。
据了解，接下来江南新城还要继续进行大量村落拆迁工作，未来由拆迁引起的刚性买房需求仍是主力。富政储出[2018]28号地块虽然地价上涨了538%，但由于楼面价并未破万，未来将是杭州城市西南方向下一个刚需阵地。
