一问：沁园项目将亏损多少？
编者按：
拿地21个月之后，绿城沁园终于拿出了首张预售证，也于昨天正式进入了为期3天的摇号登记阶段。首开的两幢高层均价仅49500元/㎡，其中精装标准6000/㎡，如果精装以4000/㎡的成本计算，扣除之后，毛坯价格只卖45500/㎡，仅仅比地价（40765/㎡）高出4735/㎡！房地比仅为1.116！按照这个价格，沁园亏定了！
那么沁园的亏损到底有多少？沁园的亏损入市会对高价地群体起到示范作用吗？请看本网研究员的报道
本文导读：
1、一问：沁园项目将亏损多少？
2、二问：绿城为何亏损也要卖？
3、三问：沁园亏损出货将产生示范效应吗？
文/住浙网研究员 徐创
在当前严格的限价之下，高价地项目出现大面积亏损成为了大概率事件，但是，大多数房企采用了等候限价政策放松的策略，延迟开盘成为常态，这个不单在上海如此，南京如此，杭州也如此。
目前杭州十区超过12个月没开盘且地价3.4万以上，成本5万以上的项目有11个，占了总数的近一半。
一问：沁园项目将亏损多少？
高价项目群体一直迟迟不开盘的局面，在国庆之后有了改变：10月12日，等了快两年的金隅中铁诺德都会森林终于领出了预售证，43288元/㎡的地价最终的预售均价为58865元/㎡（含装修标准5000元/㎡）。
按照这个价格，都会森林要盈利并不容易，不过金隅有资金成本的优势，可以有较强的耐力去争取利润。
但是，明显亏损的项目则出现在同一天拿到预售证的绿城建发·沁园，领出的首张高层房源预售证均价只有49500元/㎡，但其楼面地价高达40765元/㎡。
沁园项目位置图
绿城同时说明，其装修标准为6000元/㎡！以绿城一贯的品质，这6000元/㎡的装修标准，应该不会掺杂太多的水分。
应该说，这个价格已经比此前的有所提高了，在沁园之前，申花最新的一张高层预售证为首开杭州金茂府，均价为47000元/㎡，相比之下已经上涨了5.3%。
按照目前这个价格，绿城将亏损多少呢？
绿城沁园规划了4幢高层和6幢洋房，按高层与多层2：1的体量计算，分别为5.1万方和2.5万方。并且一般来说，洋房的价格按高层的1.2倍计算，未来洋房的价格在59400元/㎡左右。
另外还有地下车位可售，如果按照30万一个的车位，500多户按照1:1.2配比车位，整个项目的销售额在42.3亿元左右。每平米以6.2万的成本计算，总成本达到了47.12亿元左右，亏损额为4.82亿元，亏损率为10.2%。
（成本计算方式为：建安加精装成本9000元/㎡，税费为销售额的10%，利息为6亿。）
沁园售楼处现场（本网研究员 摄）
昨天（16号）是开盘登记第一天，早上10点多，本网研究员发现，来看房的并不多。
二问：绿城为何亏损也要卖？
绿城在杭州出现亏损的楼盘，这在历史上并不多见。
那么绿城为何愿意承担亏损的结果也要赶紧出货，难道是资金链趋紧吗？
绿城应该不存在资金链断裂的问题。2014年中交入股绿城之后，也让绿城有了央企的背景，因此在融资方面的资金成本压力并不大。并且绿城今年也提出了要冲击1600亿的销售规模，怎么又会在冲量的道路上让一个项目亏本出售。
究竟，绿城为何宁愿亏损也要出货？好房研究院认为以下因素值得考量：
1、绿城在沁园真实的亏损并不多。
由于沁园的股东方多达5家，据“天眼查”显示，绿城的股份为26%，该项目中，绿城的亏损仅仅为1.25亿，按全口径计算，首批开盘的销售额可达10多亿元。
加上绿城操盘，通常要收项目操盘费，真实的亏损额可能更小。
从另外的角度也一样，有多个股东的亏损项目，股东一分摊，每家亏损也不多，亏损开盘的压力也就少了很多。
2、利息成本等不起。
项目拿地到现在已经有21个月了，土地与土建成本已经有30多亿的资金投入，一年的利息就将近4个亿。如果再等待一年，需要再增加4亿以上的资金成本。
倘若一年后预售价格不上升或者预售价格低于利息成本，市场行情比目前的差，那么，亏损会更大。
绿城建发这些房企显然等不起，也不愿冒这个险。
3、快速回笼资金可以掌握更低成本拿地的主动
目前房企资金普遍紧张，加上地价还将下降已经成为不少业界人士的共识。沁园此次开盘，如果全部卖完可以回笼11亿多的资金，这些资金可以用于在下行市场中以较低的成本拿地，进入新的盈利周期。
所以以小亏来回笼资金等待新的机会，也可能是此次亏损出货的一种动机。
三问：沁园亏损出货将产生示范效应吗？
沁园亏损出货，会不会成为高价项目群体的样本呢？
沁园样本有其特殊性——
一、体量并不大：7.6万方；
二、亏损幅度不大：10%左右；
三、股东众多：5个。
按照这个标准去衡量，目前29宗还没有开盘的楼面价3万+地块，或许会是更值得重点观察的对象。
而从板块而言，无疑，沁园将为申花板块树立榜样。申花板块目前尚有4宗地没有开盘，体量与沁园接近的有九龙仓庆隆单元项目（2018年1月12日拿地，体量6.9万方，楼面价40536元/㎡）。
体量接近、楼面价接近，九龙仓项目是否会以同样的方式出货？值得关注。
另一个高价项目集中的区域是城东新城，目前板块中有8个项目没有开盘，剔除自持和商业部分，体量为75万方左右，土地金额为268.3亿元，其中拿地时间最久的是世茂钱塘天誉。
城东新城板块未入市新项目体量一览表
一旦其中某个楼盘接受限价开盘，该价格将成为板块内其他楼盘的示范。毕竟，迟开盘的将面临板块内的客户被早开盘的吸走，以及不断增加的资金负担。
基于此，沁园亏损开盘将对高价房群体产生的示范作用值得关注，毕竟，年底房企要冲量，资金面又紧张，这两项加在一起，高价项目“联盟”产生松动，高价项目的操盘方接受不满意的限价开盘出货，可能性越来越大。
