编者按：
自2016年3月南京、苏州等地相继出台调控政策至今，本轮楼市调控已经持续了30个月以上，超过以往任何一轮调控的时长。而始于今年年中的降价退房“维权潮”，如今也有愈演愈烈之势。
今年6月，北京通州区的“K2十里春风”项目因下调均价销售，被业主“维权”要求退房，开启了本轮降价“维权”的先河；9月，杭州大江东的未来海岸二期开盘，部分房源降价35万，一期业主“维权”；9月21日，泰禾合肥院子打折甩卖，备案价22000/㎡的洋房只卖16000/㎡，业主群体不满；10月4日，江西上饶碧桂园信州府10000元/㎡的均价降至7000元/㎡，引发业主聚众打砸售楼处……
不仅如此，当年位居房价上涨“四小龙”之列的南京、厦门，如今也出现区域性降价，购房者的“维权”行为不断出现。这种只许涨不许跌的巨婴式“维权”行为，是对市场秩序的公然违背，早已是批评声一片。但年底将至，全国楼市普遍遇冷，调控政策预期也不够明朗，开发商资金压力倍增，降价销售怕是多数开发商快速回笼资金的必经之路。
秋意遍袭，凛冬将至。不仅仅天气如此，全国楼市现状也是如此。杭州新房是否也已随波逐流，开启了降价之路呢？研究员调研杭州较为偏远的三个郊区板块。
本周为大家带来第一篇——退房、精装改毛坯、0登记，大江东打响杭州新房降价第一枪
核心提要：
大江东再现0登记楼盘
2018杭州首例退房“维权”
精装改毛坯曲线降价
文/住浙网研究员 王蓓蓓
据不完全统计，截止2018年10月31日杭州已有49个楼盘遭遇流摇，其中有9个楼盘“0登记”，最近萧山市北某楼盘0登记更是开启了杭州摇号高层住宅0登记的先例。市场的冷，有些超出我们的想象。
大江东规划图
去年此时，“全款+关系”还是杭州楼市的主流。而大江东作为城东副中心，在双地铁、宝龙，龙湖综合体、江东高铁站等一系列利好规划落定之后，像是彻底打开了城市更新的“想象空间”，被越来越多的购房者所认可，新房房价也攀升至16000元/㎡左右，二手房更是一度站上了20000元/㎡的高地。
在大江东俨然已成为刚需圣地的今天，却也迎来了摇号以来第二个0登记楼盘——宋都相贤府。
大江东再现0登记楼盘
宋都相贤府位于江东新城横一线和向阳路交叉口，是义蓬街道核心区的西南角处，处于地铁7号线靖江站和义蓬站之间。
宋都相贤府两次摇号信息
项目10月21日开始登记，推出8套167㎡的排屋，截止到10月23日登记结束登记户数为0，是大江东摇号以来第二个0登记的楼盘。
其实，早在9月15日，项目首期推出29套与二期房源同户型的排屋，共有39户登记，中签率高达74.4%，去化效果已然不太理想。因此，二期0登记应在预料之中。
宋都相贤府鸟瞰图
其次，27800元/㎡的均价目前是大江东最高的新房价格，而大江东历来作为刚需的置业圣地，改善需求相对不多。在投资客纷纷退场的情况下，要大江东原有的刚需客群负担起将近3万的单价基本是不太可能的。
最后，虽然大江东由拆迁引起的改善需求也不少，但这部分客群基本已经被德信大江源著、滨江春盛大江名筑、潮闻天下的低密产品甚至大江东宝龙广场、龙湖江与城的大户型消化得差不多了。
因此，在市场趋冷的情况下，加上上述三点原因，宋都相贤府本次0登记可以说是情理之中的事情。
宋都相贤府售楼处实景
项目容积率仅为1.6，主打低密产品，规划为4幢高层，3幢洋房和16幢排屋。据现场置业顾问透露，项目马上将要加推两幢高层和1幢洋房，高层主力户型89和123方，毛坯均价14000元/㎡。
相对于大江东目前新房2万的单价来说，宋都相贤府的高层虽然没什么亮点，但有着低价的价格优势，周边产业人群买来自住问题不大。
楼市遇冷，受影响最直接的往往就是偏远的郊区板块。在杭州，大江东的现状就是最好的说明。
2018杭州首例退房“维权”
2018年9月，位于大江东的滨江新希望新城·未来海岸加推二期房源，整体均价为16822元/㎡，相较于一期17095元/㎡的均价降了273元/㎡；部分低楼层大户型房源，与一期同房号有较大价差，最多达35万元。
这一情况引起了未来海岸一期业主强烈的不满与质疑，在售楼处拉横幅“维权”，要求开发商补差价、送车位或全款退房，这也是2018年杭州首例因降价要求补差价退房的“维权”事件。
滨江新希望新城未来海岸摇号信息
退房风波之后，项目推出了三期45套排屋房源，主力户型195-210㎡，毛坯均价27000元/㎡，由于户型较大总价比较高，登记人数为零，是大江东首个0登记的摇号楼盘。
最近，项目又推出四期高层，主力户型93-125㎡，均价依然是17200元/㎡，与前期高层均价基本持平，但中签率却从2字头升到了5字头，去化并不理想。
滨江新希望新城·未来海岸
据项目置业顾问处知悉，四期高层房源目前还有十几套房源可选，不需摇号。项目预计下个月再推高层，均价相较前期基本不会浮动，具体户型不确定。
此次退房风波，不仅释放出杭州楼市遇冷下行的信号，而且表现出购房者在楼市下行中更加敏感的心态，微小的房价下降趋势都足以牵动业主的心弦。
精装改毛坯曲线降价
退房风波还没过去多久，精装改毛坯、曲线降价又出现了。
10月初，大江东宝龙广场推出了最新一批房源，共有112套，户型建筑面积为170-210㎡，毛坯均价14000元/㎡。值得注意的是，今年5月份大江东宝龙广场推出的172㎡房源均价为16200元/㎡，其中包括装修价3000元/㎡。
大江东宝龙广场两次推盘情况对比
对比发现，最新一批房源与前期房源有明显不同之处。首先，精装改成了毛坯；其次，最新一批房源户型更大，但其毛坯均价相对前期涨了800元/㎡。
据项目置业顾问透露，最新一批大户型房源相对位置更好，定价本来就比小户型贵；精装改毛坯以后，交付时间更早，而且大户型总价也会降低，更容易被购房者接受。
综上所述，宋都相贤府0登记的苗头早有呈现，未来海岸降价退房事件、大江东宝龙广场精装改毛坯都是预兆，此后的去化不乐观。
大江东“降价”楼盘分布图
根据住浙网数据显示，2018年8月大江东板块新房成交均价为20703元/㎡，与临平基本持平。但不同的是，临平核心区已经十分成熟了，高楼林立、交通方便、居住氛围浓厚、综合体也不缺，而大江东现有的配套和城市面貌还远远不及。
不得不说，大江东目前的房价透支了部分未来，因此在楼市普遍下行的形势下房价下调也正常。根据10月29日新华社最新消息，房住不炒的严格调控依然是接下来的楼市主题，开发商迫于资金压力降价出货看来将成为今年年底前的常态。
