杭州“浦东”花落谁家?萧山科技城和大江东哪个前景更好?

2018年11月01日 09:56 来源:住浙网 作者:王蓓蓓

本文导读:

1、毗邻奥体VS钱江东岸

2、国际产业融合示范区VS城东智造大走廊

3、流摇VS刚需聚集地

文/住浙网研究员 王蓓蓓

杭州究竟有几个“浦东”?这个问题就像杭州有几个“徐家汇”、几个“陆家嘴””一样难以回答,堪称杭州楼市一大未解之谜。印象中,钱江新城、奥体、滨江、三江口、大江东以及近来争议较多的萧山科技城都曾被誉为杭州“浦东”,那么哪个板块是真的名副其实,堪此美誉呢?

摊开杭州新房均价版图,钱江新城6.8万,奥体3.7万,滨江6万,三江口(以义桥为例)1.8万,大江东2万,萧山科技城2.8万,无疑钱江新城、滨江和奥体板块都相对成熟,认可度较高,称之为杭州“浦东”当之无愧。但目前杭州的城市发展已逐渐呈现多元中心化,再加上拥江发展,新一代的杭州“浦东”又将在哪里崛起,花落谁家呢?

2018年9月杭州新房住宅板块成交价格图

萧山科技城毗邻城市新中心奥体,属于少见的“整片开发”的沿江区域,定位为国际产业融合示范区;而大江东贵为杭州东部城市副中心,处于杭州湾“V”字形产业带的拐点要塞,发展以“智造”为主的实体经济,是城东智造大走廊的龙头。

那么萧山科技城和大江东同属于沿江板块,哪个发展前景更好些呢?研究员从区位、产业、摇号红利等多个方面进行了调查分析。

毗邻奥体VS钱江东岸

随着“拥江发展”政策的实行,钱塘江一跃成为城中江,钱江两岸的各个板块也成为城市发展的重中之重。顺着钱塘江水一路向东,流过奥体和钱江世纪城,紧挨着就是萧山科技城,再流过“V”字形拐点,就到了大江东。

目前来看,两大板块的交通资源都十分匮乏,不管选择公共交通还是自驾,出行都不甚便捷。

萧山科技城与大江东区位示意图

据最新消息,机场轨道快线工程已经上报国家审批,最快计划今年年底开工,2022年建成运营。该条轨道快线在萧山科技城板块共有三个车站,一路串联起火车西站、东站和萧山机场。另外在未来规划中,远期地铁四期的6号线支线预计从丰北延伸至科技城核心区。

机场轨道快线站点走向示意图

而大江东区域内已开工建设地铁7号线和8号线,一横一纵构筑起大江东区域内轨道交通网。7号线从杭州市商业中心吴山广场一带经杭州萧山国际机场,从南往北贯穿大江东东部区域;8号线从已经运营的地铁1号线文海南路站向东延伸,自东向西横穿大江东腹地,途经大江东核心区;两线预计将于2021年建成通车。远期规划有地铁13号线。

大江东地铁交通网

另外,大江东高铁站也已开建,并且用铁路与萧山机场相连,未来将实现空铁无缝对接;板块内还规划有3000至5000吨级的杭州湾出海码头,是杭州唯一的出海码头。

国际产业融合示范区VS城东智造大走廊

萧山科技城作为钱塘江沿江板块中的留白区域,是如今杭州少见的“整片开发”的区域,以国际化、高科技的发展理念,打造约3.3平方公里核心区--钱江国际湾区,成为杭州的“钱江国际城、江南新天堂”。

萧山科技城规划图

钱江国际湾区定位为国际产业融合示范区,将形成以健康产业、新一代信息技术产业(工业大数据及人工智能)两大高新产业为引擎的“2+X”产业发展体系,包含总部办公、星级酒店、特色商业、精致住宅、滨水社区、主题公园等,旨在塑造杭州迈向世界的国际生活特区。目前由英国百年名校、贵族名校之一的惠灵顿公学运营的杭州惠立学校已经开学。

杭州惠立学校(图片来源于网络)

医疗上,拟引进英国高端医疗机构IHG旗下英慈医疗,输入国际水平的医院管理、尖端技术和人才的同时,也带来了国际化先进医疗服务理念,家门口享受高端跨国医疗服务。

从最初的规划开始,这里就以国际化的视野进行建设,对标的国际配套,形成的是国际生活圈。

不同于萧山科技城,大江东作为城东智造大走廊的龙头,则是大力发展实体经济。大江东作为杭州城市副中心,规划总面积427平方公里,围绕“产业新城,杭州新区”战略目标,以国家级新区的发展标准,打造高端智造集聚区、自主创新示范区、生态宜居新城区、改革开放大平台。

大江东规划效果图

在区域配套上,包括已经建设了一部分的东湖,规划落定的杭高中学等学校,国际医院、会展中心等配套;地产开发上,以龙湖江与城、大江东宝龙广场等为代表的一大批综合体落定,都让大江东的区域价值正在加速腾飞。

流摇VS刚需聚集地

萧山科技城沉寂已久,新房断供已有一年有余,上一次开盘还是在2017年7月份,东南钱江蓝湾加推了4幢多层共计98套房源,均价约16000元/㎡。

直至最近,项目时隔一年再次领出98套房源预售证,户型82-130㎡,毛坯均价22300-22800元/㎡,相比上批房源上涨约6000元/㎡,目前正在登记,是否流摇还未可知。

但萧山科技城在国庆期间推出的576套房源,摇号情况却不太乐观,高层28000元/㎡左右的均价让很多不认可板块的购房者大呼太贵。融创江南壹号院虽然进行了摇号,中签率却高达93.90%;前湾国际社区作为仁恒入杭首秀,报名人数更是不甚乐观,最终流摇。

萧山科技城新房摇号统计表(数据截止至2018.10.15)

萧山科技城板块西部有四个楼盘,分别是众安景海湾、林之语嘉苑、科尔世纪外滩和东南钱江蓝湾,前三个项目都已交付多年,只有东南钱江蓝湾是在售新房。

据链家最新的成交数据显示,众安景海湾7月二手房成交价最高为29214元/㎡,8月至今没有成交,89方挂牌均价约为25000-28000元/㎡。而板块内新房高层均价为28000元/㎡,已经超越二手房房价,摇号红利不复存在,这也就解释了流摇的根本原因。

反观大江东,新房中签率仍处于较低范围,除去排屋,高层摇号中签率基本都低于30%。大江东作为新兴区域,二手房交易较少,根据链家网最新数据,大业江东府挂牌均价约22500元/㎡(毛坯)。

以旭辉宝龙东湖城为例,新房(高层)均价16700元/㎡,去除3500元/㎡的装修价,相当于毛坯价格为13200元/㎡,对标江东府,摇号红利约为9300元/㎡。大江东2万的新房均价在杭州本来就很刚需,再加上摇号红利,双地铁加持,可谓是刚需的又一圣地。

大江东部分新房摇号中签率统计表(数据截止至2018.10.15)

综上所述,萧山科技城和大江东定位不同,但各有所长。萧山科技城虽然现在仍然接近一片滩涂,但定位更高端,未来向着国际化方向发展;大江东目前各方面的规划都比较完善,房价也对刚需更友好,产业集聚,未来将成为杭州东部门户。

2018年11月01日 09:56 来源:住浙网 作者:王蓓蓓 编辑:蔡骏
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