楼市入冬!“万人摇”春光乍泄难挡凉意四起

2018年11月05日 17:22 来源:住浙网 作者:徐创

本文导读:

1、“万人摇”背后透出的凉意

2、低中签率背后流摇更普遍了

3、开盘未罄成常态

4、楼市下行大势所趋

文/住浙网研究员 徐创

最近,在一片楼市凉凉之中,出现了一些值得我们关注的现象:

1、万科未来城二期最后四幢楼共10458组家庭登记,中签率2.9%,成为了继江湾城和西湖国际城之后又一个““万人摇””楼盘。

2、“万人摇”再次产生的同时,一些楼盘也创下了较低的中签率。杨柳郡公布了最后的登记家庭数3126户,中签率为15.5%。保利融信和光尘樾登记家庭4180组,中签率3.6%。

3、高端改善住宅仍受追捧,滨江金茂府总价1600万起的叠墅全部售罄;地王项目绿城沁园同样首开告罄。

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这些火爆的场面总给人一种重回四月天的错觉,那时正值疯狂摇号期。然而,在市场下行的滚滚车轮面前,这些高光时刻也只能是螳臂当车。

“万人摇”背后透出的凉意

未来城二期的“万人摇”给低迷的楼市打了一针鸡血。不过同样是“万人摇”,但与之前的历次相比,其背后又都多了一些不一样的细节在里面。

例如自融信保利创世纪和卓越蔚蓝领秀两轮摇号高潮过后,“万人摇”的登记客户便每况愈下,到万科未来城二期只能勉勉强强破万。

虽然与推出的房源套数脱不了干系,但仍然可以反映出一些市场热度的变化。

摇号以来8次“万人摇”中签率情况

与此同时,为了保证售罄,“万人摇”开盘现场邀请的客户数量开始远超过房源数。例如中国铁建万科江湾城608套房源邀请了1000号之前的客户;本次未来城二期仅加推300余套房源,同样邀请了前1000组中签家庭到现场;

另外在以前的选房现场上,会穿插设置一些抽奖环节来提高热度,如今变成了更直接的价格优惠。在未来城二期开盘现场就是这样,若是持金卡会员的万科业主,本次购房至少能省下2万元,同时车位也有优惠,最多可省3万元。

可见尽管是“万人摇”的红盘,在行情走着下坡路的当下,底气已经不那么足了。

低中签率背后流摇更普遍了

当和光尘樾创下3.6%的低中签率的同时,同板块的中粮梦栖祥云惨遭流摇;无独有偶,在市北板块时代滨江翡翠之星依靠6.5%的低中签率火爆售罄,新城璟隽公馆则成了第一个0登记的高层项目。

这种市场中愈演愈烈的冷热差距,成为了目前杭州楼市的缩影,即少数低中签率的背后是出现越来越频繁的高中率以及流摇。

保利融信和光尘樾鸟瞰图

根据统计刚过去的十月平均中签率为70%,是摇号政策实施以来的历月新高。同时流摇项目的数量也一直在上升。

5月到7月,平均流摇数量还只有个位数。然而到了8月,每月产生10个以上的流摇楼盘成为了常规操作,十月份更是达到19个之多。

不仅是流摇项目数量的增多,流摇涉及的范围也在扩大。从第一个流摇项目主打别墅排屋的上林湖开始,到最近的璟隽公馆、前湾国际社区等,流摇现象开始向普通高层蔓延;而最近都会森林、都会钱塘的登记不足,则表明流摇以及从郊区蔓延向了主城。

开盘未罄成常态

尽管一些高端住宅开盘即罄,但是当高中签率和流摇成为越来越普遍的现象,“卖不完”也将成为一种常态。

根据住浙网数据统计,杭州商品住宅去化率在4月份之前始终高于1.5,是供不应求的高烧阶段。但是从5月开始,去化率仅在1.0左右徘徊,遇冷的迹象已十分明显。

也就是在5月份之后,开盘未售罄成为了常态。可以看到尽管是近万人摇的红盘也需要二次选房。如万科融信西雅图在8月份开盘中,就剩了35套大户型需要二次现房。而最近像都会钱塘等楼盘,六七成的去化率已经是普遍现象。

房子卖不完,蓄客同样成为了难题,在一些偏远的郊区板块,即便是新盘,蓄客情况也不甚理想。由此“小蜜蜂”、巡展、宣讲等线下拓客渠道成为了常规动作,那个“躺着就能卖房”的时代已经过去了。

楼市下行大势所趋

接下来,排队等着入市的楼盘还有很多。这些楼盘几乎都有同一个属性,那便是地价并不便宜。当这些高价地逐步入市,如今还时不时能出现的“万人摇”和低中签率,以后或许会越来越难以看见他们的身影。

因此我们可以看到,尽管有严格的限价在帮着打折扣,一些高价地的“割肉”上市,购房者也并不买单。像良渚一个苦等了近两年的楼盘,首开中签率高达90%;钱江新城的地王盘出现流摇现象。

大部分新项目的首摇情况都不太乐观的同时,单个楼盘历次加推的中签率也呈现出了逐步上升的迹象,甚至从需要摇号演变到了0组客户登记。

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深秋已至,寒冬不远。从“万人摇”到“没人摇”,从“开盘即罄”到“卖不完”,楼市就是如此变幻莫测,没有一丝丝防备行情便急转直下。

转凉之后,按照以往的经验,价格混战、优惠折扣等拼刺刀式营销便会重现江湖,杭州楼市更大的考验还在后面。

2018年11月05日 17:22 来源:住浙网 作者:徐创 编辑:蔡骏
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