本文导读：
1、钱塘天誉到底亏多少？
2、城东新城板块要动起来了
3、申花+蜀山，另两个高价地密集板块
文/住浙网研究员 艾维
最近2年来土地市场热情澎湃导致的后遗症是一大批高价项目因为新房限价不能开盘，其中最集中的是三个板块：申花、城东、蜀山。
时近年底，开发商资金紧张，加上突破限价的预期降低，于是，接受亏损的价格开盘成为不得不为之的解困之路：
10月17日，申花板块绿城沁园率先破冰，以40700元/㎡的拿地价开出49500元/㎡的精装修价格，亏损幅度超过售价的10%。
城东新城项目分布图
11月15日，世茂钱塘天誉首批精装高层开盘，率先打破城东新城板块的僵局。酸甜苦辣自在心头，钱塘天誉拿地代价是36461元/㎡，预售证上的备案均价46500元/㎡，好房研究院测算的保本售价是5.44万元/㎡，首推的这批精装高层难逃亏本。
钱塘天誉到底亏多少？
钱塘天誉首开的7幢高层均价46500元/㎡，其中精装标准为4500/㎡，扣除之后，毛坯价格只有42000/㎡，仅仅比地价（36461/㎡）高出5539元/㎡！房地比仅为1.152！按照这个价格，钱塘天誉亏损是必然的。
而且，考虑到钱塘天誉拿地早，差不多背了近2年的财务成本，以拿地总价66.4亿计算，如果不考虑世茂集团的资金支援，仅仅就项目而言，保守估计，这块利息就要超过10个亿。
算下来，36461元/㎡的楼面价，建安+精装按7800元每平米算，税费等综合成本销售额的10%，2年的财务成本（利息算10个亿）加起来至少得到5.44万每平米。
世茂钱塘天誉首次开盘楼幢
钱塘天誉规划了20幢高层和8幢洋房，还有1幢平墅2幢院墅，据住浙网观察员跑盘时了解，总共可售住宅面积为17.8万方，按高层与洋房、平墅的配比，分别为13.4万方和4.4万方。一般来说，洋房的价格按高层的1.2倍计算，未来洋房的价格在55800元/㎡左右，平墅院墅会更高一些，但总面积不大影响有限。
据介绍，项目约有2000个地下车位可售，如果按照30万一个的车位，整个项目的销售额在92.8亿元左右。
而每平米以5.44万的成本计算，住宅总成本达到了96.83亿元左右，
全项目亏损额在4亿元左右，亏损率约为4.1%。亏损幅度低于绿城沁园（约10%）。
高价地项目拿地、开盘价格对比
住浙网观察员认为，世茂的亏损开盘将给城东新城板块带来三重影响：
1、考虑到同一板块内，世茂的拿地单价、总价都是最高，时间也最早，可以说，新房售价46500元/㎡，基本划定城东新城的精装高层新房价格线的上限，从而也重新定义未来的城东新城板块地价。按照这个上限房价倒推，开发商要有利润，地价得低于3万元/㎡。3万元很可能成为未来拿地重要的参考上限价格。
2、在这个价格上限考量，城东板块成交楼面价超过3万元/㎡、且以精装高层为主的项目，多面临着“亏本开盘”还是“继续捂下去”的选择。住浙网观察员统计，目前未开盘6个项目平均实际地价是35321元/㎡。
3、城东高价盘将面临一场惨烈的肉搏战，毕竟区位优势差不多，拿地成本接近，品牌也是国内一线开发商，但是目标客户多有重叠。另外，要考虑到毗邻的钱江新城板块内都会森林和保利滨江·上品也在蓄客了。
城东新城板块要动起来了
钱塘天誉这艘“豪舰”下水，给了方圆3公里内、同为城东新城板块的三湘森林海尚、首开东城金茂府开盘动力，但是批出的这个价格，也让板块内这2个毗邻项目备感压力。因为这两块同样是3万+的高价地。
森林海尚地块是三湘印象于2017年1月竞得，楼面价为32370元/㎡，面对高层46500元/㎡的板块参考价，同样面临着巨大的压力。
住浙网观察员在跑盘时，参观了森林海尚的样板房：这间129㎡的样板房，格局比较方正，三居所朝南，采用三层隔音玻璃，采光通透度非常好。装修配套采用德系家具，木质肌理地板，整体格调较为优雅。
森林海尚效果图
按照拿地时间的前后，钱塘天誉之后，就该是森林海尚拿预售证了。
与此相比，板块内另一令人瞩目楼盘首开东城金茂府也在积极申领预售证，其拿地时间为2017年9月，楼面价为36272元/㎡，拖到年底同样面临冲量的压力，尤其是同门“兄弟”滨江金茂府和桥西板块的首开金茂府在10月再度领出预售证，板块内有钱塘天誉、森林海尚，系统内有自家兄弟的开盘摇号去化，战鼓声声催意急。
住浙网观察员跑盘时看到，东城金茂府项目由16幢13-15层的新古典主义高层组成， 此次将首开7幢、9幢和11幢，户型建筑面积为120方和145方，大约111套房源。
研究员咨询了一下装修标准，置业顾问表示应该在5500~6000元/㎡。 36273元/㎡的楼面价加上精装标准，再加上财务成本、建安成本等，面对板块内第一张预售证备案均价，金茂府面临的压力应该不小。
在这个板块内，还有龙湖携手大家、九龙仓开发的璟宸府，2018年1月19日拿地，楼面价超过了31000元/㎡，因为定位在城市中心的央墅，大手笔地将约80%的占地规划为墅区，以大面积的墅区，保证了墅居生活的私密性、尊贵性和纯粹性。相对以其稀缺和高辨识度，聚焦锁定改善型中的顶端客户，走一条与众不同的去化之路。
城东新城项目体量一览表
城东板块3万+高价地扎堆，包括世茂、首开金茂、三湘印象、淮矿各持1宗，龙湖有2个项目，除了世茂天誉拿了预售证，目前均未开盘，拿地总金额为214.87亿，这6个项目实际地价均价为35321元/㎡，折合保本房价为51520元/㎡，未售项目体量达到61.64万方，按照这个均价计算，城东板块这6块高价地保本货值达317.57亿元。
在高价地密布的城东新城，世茂钱塘天誉打响了开盘的第一枪，接下去其他高价地如何跟进，他们的预售证价格会批出多少，值得关注。
城东新城板块3W+地块保本房价一览
申花+蜀山，另两个高价地密集板块
杭州地王密集产生于2016年至2018年，2016年6月前成交楼面价超过3万的屈指可数。近2年杭州土地市场激情澎湃，地王频出，导致的后遗症是一大批高价项目因为新房限价不能开盘，除了城东新城，另两个高价地集中的是申花和蜀山板块。
好房研究院梳理发现，3万+高价地中，申花至少有5个项目，绿城建发、融信、杭房各一，九龙仓两个，拿地总金额达到148.71亿，除了绿城建发沁园已经开盘外，其他4个项目未售体量为29.4万方。这4个未售项目实际地价的均价达到39527元/㎡，折合保本房价为56816元/㎡，按照这个均价计算，申花板块这4块高价地保本货值达167.04亿元。
在蜀山板块，据住浙网统计，南部卧城板块未售项目体量为158万方，位列杭州所有板块中未开盘存量第一“重灾区”，目前板块内十个未售项目的实际地价的均价为16677元/㎡，折合保本房价为25699元/㎡，按照保本均价计算，此板块保本货值就达到406亿元。
南部卧城2017年5月至今拿地未开盘项目
至住浙网发此篇稿子为止，蜀山尚未有开盘的项目。
亏损开盘，市场会接受这个价格吗？接下来的时间里，本网将继续追踪世茂钱塘天誉的开盘去化情况。
