本文导读：
1、之江排屋凭什么批到5万+，之江被寄予厚望
2、新房虽少，二手房价更优
3、后续库存正在赶来
文/住浙网研究员 杨丽琼
前几天，德信·九溪云庄一纸单价5.2万的预售证把之江板块推到了舆论中心。
“在我的印象中，之江房价还停留在3万左右，排屋顶多也就4万多，居然能卖到5万，简直跟市中心有得一拼了。”一位房产圈的朋友说道。
德信·九溪云庄效果图
当我们还在感慨德信·九溪云庄将之江房价推上5万+的时候，却遗憾的发现其面临着冷淡的尴尬处境：这批5万+的精装叠排，11月9日拿到预售证，11月12日9时开始登记，至11月14日18时登记结束，据杭州市国立公证处公告显示，这批房源登记客户为0。
但是能让严把限价关的政府批出这个价格，也必定有其中的道理。要知道沁园、钱塘天誉等高价地“磨”了这么久还是亏本开盘。也许我们应该从板块的角度分析一下之江的叠排为何可以批出这么高价格？
之江排屋凭什么批到5万+，之江被寄予厚望
之江，位于杭州市区的西南侧，尽享了杭州两大最珍贵的天然资源——西湖和钱塘江。背靠连绵起伏的西湖山脉，面朝杭州动脉钱塘江，可谓是一处风水宝地。
或许因为它被包围在一片山水之中，也或许是因为那几年还不是很便利的交通条件，也或许是因为不充裕的房源库存，之江的发展，长久以来，给人以一种“温吞感”，它的价值也一直被低估了。
事实上，之江的山水环境，是杭州任何板块所不可比拟的，就算在全世界范围内也是稀缺的，也注定其将成为一个城市的低密板块，就像北京的玉泉山、上海的佘山、洛杉矶的比弗利山庄。
九溪玫瑰园实景图
从九溪玫瑰园、高尔夫别墅、九树公寓、云栖玫瑰园等一大批老牌别墅豪宅，到如今的九溪云庄，之江历来被认为是排屋别墅置业的“上佳之选”，但却往往被当做节假日度假的第二居所。
如今，之江除了引以为傲的山水资源外，从交通、产业到配套都有了飞速的提升，这里的排屋别墅再不是第二居所，而成为生活便利的第一居所。
交通方面，之江路、之江大桥、紫之隧道，和2020年就要建成运行的地铁6号线形成了四通八达的立体交通网。之江到西湖、到钱江新城、到滨江、到城西均只需要15分钟左右的车程。关键，每一条路都是最美回家路。
产业方面，“拥江发展”、“钱塘江金融港湾”等战略的提出，将之江推上了文创+科创+新金融的发展阵地，云栖小镇已累计引进包括阿里巴巴、富士康科技、华通云数据等一大批高新科技企业。
生活配套方面，这里有西湖区三大名校、有即将建成的之江医院、还有40万方的恒大水晶国际广场与之江银泰。
四通八达的交通、腾飞的产业、完整且优质的生活配套，都在告诉我们，之江已经接轨市中心，这里的排屋兼具着“城市排屋”的特性，同时又有着不可比拟山水资源。
应该说，之江被寄予了厚望，这或许就是之江排屋能够批出5万+的原因。
新房虽少，二手房价更优
除去德信·九溪云庄，之江的排屋库存似乎不容乐观。那么，在这片风水宝地，还有多少排屋可以选择？
据住浙网统计，截止目前，之江排屋、别墅的显性库存仅为54套，考虑到网签滞后情况，实际数据可能更小，如下表所示。
事实上，除了德信·九溪云庄，其他几个项目的存量只是剩下来的个别尾房，并已经存在于二手房市场。而之江九里的二手别墅最高单价已经超过了12万+，阳明谷的单价也在6万8以上，相对来说其他几个项目因为年代等原因价格在26000—30000元/㎡之间。
也就是说，虽然目前的之江，排屋、别墅新房只有九溪云庄，但是二手房除了个别项目较贵，其他明显低于九溪云庄，近一半的价格差，让购房者不得不谨慎衡量，现阶段“观望”或许是明智之选。
后续库存正在赶来
纵观之江的土地市场，从去年以来共推出了8宗商地和4宗住宅用地，其中德信·九溪云庄就是其一，如下表所示。
从上表可以看到，与德信九溪云庄所在地块同一天出让的还有另一宗地，由杭州世腾竞得，相类似的，这一宗地的容积率也只有1.5，且自持比例为40%，根据德信九溪云在的规划可以推测它也将是一个排屋或别墅为主的低密高端项目。
另外，今年一月，由祥生竞得的西湖区（之江度假区单元XH1705-18地块）已经公布规划，项目将建造20幢11F-12F多层住宅楼和8幢4F低层建筑。
而之江算是祥生在杭州的大本营了，已经先后打造了祥生·云溪新语和祥生·云浦新语，并取得了良好的市场反响。对于新项目，祥生还将带来其排屋类产品。
也就是说，之江的后续低密产品不缺，使越来越理性的购房者选择了“等一等”。但是从四宗地块的楼面价来看，未来的排屋类产品很可能与九溪云庄相近，不知是否也会站在上5万+的台阶，还未可知。
从板块发展来看，之江的排屋或许有与市中心“叫板”的资格；但从市场分析来看，二手房优势明显，新房后来者较多，购房者偏于理性，5万+的之江排屋能否真正赢得市场还有待观察。
