本文导读：
1、25200元/㎡的高层均价，让哪些项目可能亏损？
2、旭辉项目或成最大赢家
3、两个变量影响未来盈亏
文/住浙网研究员 徐创
冰封的南部卧城终于迎来了解冻——滨江碧桂园卧城印象领出了板块自2017年12月以来的第一张预售证。这意味着板块近150万方的潜在供应或将陆续排队面市，也意味着对板块价格的重新定义。
此次滨江碧桂园卧城印象领出的预售证分别为高层（13-16#，392套）和联排（1-12#，54套）；其中高层均价为25200元/㎡（包含3200元/㎡精装标准），联排均价为42000元/㎡（毛坯）。
滨江碧桂园卧城印象鸟瞰图
纵向来看，此次卧城印象领出的预售价格，相较以前已经有了不小的提高，为板块新的价格体系定下了基准线。
南部卧城距今最近的一张预售证，发布于2017年12月15日，到今天差不多有一年的时间了，碧桂园·天麓府的高层价格还仅只有19600元/㎡，相比之下涨幅达到了28.6%。
不过虽然板块价格的天花板有了突破，但横向来看，目前板块新出让的土地楼面均价已经达到了16677元/㎡，一些项目想要不亏损仍不是件容易的事。
25200元/㎡的高层均价，让哪些项目可能亏损？
那么以现在卧城印象的首开价格为价格基准来推算，哪些项目将被新的价格体系所套牢？
若板块中的项目均以高层的价格，即25200元/㎡的价格进行销售，同时加上车位的销售额，在减去保本房价和时间成本之后，最终得出的项目利润如下表所见：
以卧城印象22500元/㎡推算，南部卧城项目盈亏估算
（标红为盈利项目，带*号为有自持比例项目）
注1：按照高层均价25200元/㎡（包含3200元/㎡精装标准）和联排均价42000元/㎡（毛坯）售价来推算，保本房价=（楼面地价×1.03+6000）/（盈利0.88，微利或者亏损0.90）；土建+精装6000元/平米，土地契税取3%，盈利项目的税费取12%，微利或者亏损税费取10%；住宅自持部分价值按可售部分的6折计算。
注2：财务成本取卧城印象从拿地到开盘的15个月为统一开盘时长来计算，其中利率取8个点。财务成本=总地价*8%*拿地到开盘的时间
注3：车位销售额，假定板块项目套均面积为110方，车位配比为1:1.2，车位总价20万元，即车位销售额=（项目建筑体量/套均面积）*1.2*200000。
注4：利润=（25200-保本房价）*建筑体量+车位销售额—财务成本。
南部卧城板块未售项目拿地距今时间一览
可以看到，板块中体量较小或拿地楼面价高于卧城印象的项目只能陷入微亏的境地，如东原旭辉璞阅、德信市心府、融信旭辉湘湖悦章和德信金茂佳源府。
而拿地价格过高亏损幅度也更大，如绿城九龙仓桂语朝阳和禹洲地块，这两个项目的保本房价都已经达到了30000元/㎡左右。新的板块价格体系一出，摆在它们前面的路可谓是道阻且长。
以绿城九龙仓桂语朝阳为例，保本房价为30422元/平米，若只能以25200元/㎡的基准线进行销售，即使加上了车位的销售整个项目的亏损幅度也达到了15.5%。
虽然这两宗地块的规划都是“高低配”模式，可以用洋房、排屋类的低密产品来提高溢价，但是以目前的板块价格实现保本仍不容易。
旭辉项目或成最大赢家
几家忧愁之外，也有几家欢喜。
25000元/㎡左右的板块新价格体系，让一些低地价项目舒了一口气，例如德信碧桂园印江南、平安地块和旭辉地块或都能实现盈利，其中旭辉可以说是最大的赢家。
南部卧城项目分布图
今年的7月30日，旭辉以13473元/㎡的楼面价拿下了新塘地块，并且除了需代建一处幼儿园和一处中小学之外没有其他附加条件，可以说众多地块中拿地成本最低的一个。
近日，该宗地块也公布了项目规划，拟建造18幢32F-34F的高层住宅和19幢3F的低密排屋，地上建筑体量达到了27.5万方。
旭辉新塘地块鸟瞰图
若以现在高层25200元/㎡的价格计算，整个项目的货值在61.8亿元左右。去除拿地、建安等成本之后，整体项目利润率在14.3%左右，为目前板块中推算出来的利润最高的项目。
两个变量影响未来盈亏
另外在考虑项目盈亏时，还有两个变量需要考量：
1、目前批出的价格为审批价，如果市场不欢迎，去化情况不理想的话，可能会降价，一旦降价可能会亏损的更大，保本也可能会发生亏损。
2、另一方面板块去化理想并且限价能够突破，亏损的项目也有机会做到扭亏为盈。
不过在2014年南部卧城就有“价格战”的前车之鉴。如今价格的限制有了一定的提高，而作为潜在库存量最高的板块，天量的供应和需求之间的矛盾也在显现。
那么板块是否还会重蹈“价格战”的覆辙，后续市场走向又会如何影响项目的盈亏，值得关注！
