杭州高价地“榜眼”即将开盘 按照这个价格卖赚了还是赔了?

2018年11月21日 12:11 来源:住浙网 作者:艾维

编者按:

杭州楼面价3万+的高价地已经诞生了30多宗,绝大多数是最近2年土地市场激情难抑的产物。这其中,2016年3月绿城以45368元/㎡的代价拿下潮鸣艮山地块,就是今天大家熟悉的“凤起潮鸣”。论楼面单价,凤起潮鸣占据“地王”宝座已有32个月,短期内恐怕无人能撼动。

目前杭州楼面单价的前五名分别是凤起潮鸣(绿城)、保利滨江·上品(滨江、保利)、景芳三堡地块(安徽置地)、都会森林(金隅中铁诺德)和绿城沁园(绿城、建发)。11月20日,保利滨江·上品拿出首张预售证,备案均价68500元/㎡。

在城东新城板块高价地项目咬着牙亏损入市的背景下,观察员发现,顶着44460元/㎡楼面价、且自持比例高达23%的保利滨江·上品还能赢利。这,就值得说道了。


本文导读:

1、高价地+高自持,为何能做到微利

2、高价地年底动作频频

文/住浙网研究员 艾维

保利滨江·上品属于钱江新城(上城)板块,项目位于甬江路和银鼓路交汇,保利和滨江两大开发商联袂,滨江负责前期、建筑、安装,保利负责后期营销。

观察员11月20日在项目现场看到,甬江路连接秋涛路、之江路,能迅速驶上秋石、中河两大高架,四通八达,且靠近地铁4号线甬江路、婺江路2个站点,直线距离均不超过1公里,出行可谓便捷。目前建造进度,首期推的2幢楼已经建至中高段,另有四五幢露出地面。项目是整体交付,时间暂定在2021年底。

保利滨江上品售楼处现场

首推的是2#、3#楼,共119套,首推的这2幢楼因为靠近甬江路,均价略低,为68500元/㎡。3个主力户型:129方、137方、167方,主打卡地亚风格和新亚洲风格,如果你对一路之隔的滨江信达·壹品有所了解,这两种风格应该不陌生。壹品和上品属于同一系列,位置毗邻,风格近似,连项目均价都如出一辙:透明售房网数据显示,壹品项目的备案均价为67865元/㎡,8月最新的5号楼价格正是69800元/㎡。

高价地+高自持,为何能做到微利

众所周知,滨江和保利是在2017年9月拿下紫阳南星地块,拿地总价接近59.93亿元,成交楼面价为44460元/㎡,是杭州有史以来住宅地价第二贵的,算是高价地中的榜眼。最让业内惊叹的是,该宗项目还有高达23%的自持。这是目前领证开盘的3万+宅地项目里头,自持比例最高的,大家都擦亮眼睛,想看看保利、滨江如何玩得转。

在限价的大背景下,高地价+高自持的大包袱,这个项目是否会亏损,也引起了业内关注。结果,滨江和保利干脆利落拿出了首张预售证,备案均价68500元/㎡,虽然没有突破,但也有亮点。同属钱江新城板块的都会森林以43288元/㎡的楼面价,拿到的是58865元/㎡的备案价。

保利滨江上品区位图

目前,观察员从售楼处置地顾问了解到,该项目能够有赢利,是微利。我们先来算个大账:上品总的住宅面积是13.48万方,其中可售部分是77%约10.38万方,共668套;车位配比是1:1.8,意味着约有1200个车位,目前标价每个车位50万元。

保利滨江上品首推房源2和3号楼

自持部分是8#、9#、10#、11#、12#这5幢楼,约200套的住房,用途以高档住宅出租为主。

按好房研究院的测算,上品该项目的保本房价=(楼面价×1.03+11000)/0.88,按44460元/㎡的地价测算,保本房价为64652元/㎡,每平米的利润大约5200元,10.38万方可售住宅如果售罄,利润能有5.4个亿,加上1200个地下车位带来6个亿的收入,总利润可达11.4亿元。

考虑到自持部分3.1万方,因为没有销售,所以实际成本可以按照土地加建安加资金成本计算,(财务成本按三年每年8%计算),为68770元/㎡成本,总投入成本为21.3亿,减去11.4亿可售部分的利润,实际成本为9.9亿元,也就是说,如果668套可售房可以快速完成去化的话,保利、滨江两家房企花9.9个亿,换来了3.1万方钱江新城自持豪宅,平均持有成本仅3.19万元/㎡。

特别要强调的是,上述计算均在所有房源能够迅速去化的情况下实现的,如果去化不理想,收益率将随之降低。

保利滨江上品沙盘图

自持部分大约有200套精装豪宅,从我爱我家的数据来看,2018年10月份,周边蓝色钱江、春江花月带装修的4居室单套月租已在1.2万元左右,按照120方,自持成本为383.2万元(每平方米成本3.19万元),年租金14.4万计算,这批自持房源每年税前毛收益率约3.75%。当然这个收益是在动态变动的,随着租金的变化而变化。

所以,保利滨江·上品能够全身而退,最主要的是板块的定价优势和同门兄弟滨江壹品此前打下的标准;高配比车位的收入加厚了抗风险力,另外兄弟项目的操盘经验,装修、设计都轻车熟路,为保利滨江·上品争取了开盘时间,节约了财务成本。

高价地年底动作频频

接近年底,杭州高价地状元、榜眼都已领证开盘,老四都会森林、老五沁园也有了动作,遍插茱萸少一人,就等排名第3的安徽置地景芳三堡项目了。

最新消息,城东新城板块的高价地项目钱塘天誉、东城金茂府、森林海尚陆续领出预售证,备案均价分别是46500元/㎡、46600元/㎡、45500元/㎡,正式进入开盘时间。

保利、滨江作为全国和区域龙头,各自有冲量目标,譬如滨江要努力实现年度千亿的目标,赶在年底前开盘,能够理解。金隅、中铁的都会森林项目拿地已近2年,加上城东新城3个项目,平均拿地时间长达20个月,在限价的大背景下,屡次争取价格未果,再捂盘只会产生更多的财务成本,项目公司全年度没有业绩可言,只能接受亏损开盘这一现实。

2018年11月21日 12:11 来源:住浙网 作者:艾维 编辑:蔡骏
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