首开售罄二开零登记,二手房直降80万,之江排屋由热转冷有点快

2018年11月23日 10:34 来源:住浙网 作者:艾维 杨丽琼

本文导读:

1、九溪云庄:谜一般的反转剧情

2、二手房:希望九溪云庄坚守价格高地

3、楼市转凉,二手排屋供应量会增多

文/住浙网研究员 艾维 杨丽琼

前几天,住浙网有一篇《单价5万2,之江的别墅一边叫板市中心,一边0登记,背后有什么隐情》的稿子,讲述来自位于之江转塘板块的德信·九溪云庄首开与二开之间的巨大差别。据悉,九溪云庄10月下旬首开售罄,11月上旬二开公示零登记,反差巨大。

本周一,德信的销售团队通过九溪云庄的微信公号称:二开的3#、7#楼27套叠墅已售罄。11月20日,住浙观察员在售楼处现场,得到同样的售罄答复。此后,有媒体质疑德信的这一波从零登记到售罄的“变脸”。

德信九溪云庄区位图

近日,观察员在调查之江转塘板块的时候,发现总价高的排屋、叠墅类产品有较明显的遇冷迹象,体现在二手房市场,单价不过3.1万、总价1200万的大排屋卖家调低50万,如果诚心买并能一次性付款,还有30万的空间。该排屋2016年一手房的售价就达到900多万,少数卖家接受了这样的现实:有20%的赢利就可以走。 

九溪云庄:谜一般的反转剧情

先来回顾一下德信·九溪云庄两期开盘情况。 

德信九溪云庄现场图

首开1#、2#、5#楼共计37套150-160方精装叠排房源,房源均价52500元/㎡,并于10月22日9时——10月24日18时接受登记,共有58户家庭参与登记摇号,中签率63.8%。市场下行、高总价楼盘去化困难的情况下,精装叠排产品有这样的市场成绩已是优秀。

仅仅过了20天左右,德信·九溪云庄迎来第二次开盘,却是完全不一样的局面。11月16日,杭州市公证处一纸公示称,同样是精装52500元/㎡的房源均价,3#、7#两幢共计27套房源面临无人登记的局面。 

然而,3天后剧情再度反转。19日九溪云庄官微稿件称千万级叠墅两度“秘密售罄”。

来源:九溪云庄官方微信公众号

此前一天,住浙网观察员电话咨询售楼处,得到的答复是可以来现场看房挑选,时隔一天到现场,同一置业顾问称已售罄。变数如此之大,只能叹服销售团队的去化能力实在非同一般。

九溪云庄的两期开盘确实带动了板块人气,不过目前之江转塘板块可售的一手房源寥寥,最大红利是52500元/㎡的叠墅备案价给了板块同类产品足够底气。

纵观之江的土地市场,从2017年以来共推出了8宗商地和4宗住宅用地,其中德信·九溪云庄就是4宗宅地之一,如下表所示。

其中杭州世腾项目拿地时间、容积率和九溪云庄一样,1.5的容积率、40%的自持比例,九溪云庄会是一个不错的参考。 

观察员对仁恒地块较感兴趣,在碧波路和珊瑚沙路交汇处看到,目前地块用围墙围起来,不见动静。1.9万元/㎡的楼面价+20%的配套公建,2.0的容积率命题下,仁恒会交出“高低配”的答卷,还是倾向做排屋、叠墅,值得关注。

二手房:希望九溪云庄坚守价格高地

整个转塘之江板块在售的一手房不超过300套,凉意首先从二手房开始蔓延。在转塘一带的二手房中介,包括我爱我家、链家、绿城置换几家时有之江九里、公元沐桥、云溪香山的排屋、大平层挂出。

公元沐桥实景图

“我们希望九溪云庄卖得好一些,能够拉动周边二手房的行情。有些客人过来,买不到一手房,就会转来看看二手房。”在我爱我家,一位毛姓的销售顾问这样说,转塘的排屋毛坯单价在3万上下,他举例,之江九里的2套面积388平米的大排屋,送2层地下室和2个车位,目前挂牌价1200-1250万,卖家愿意直降50万,如果真心想买,并且一次性付款的话,还可以谈价格。

现在的遇冷,在他看来是正常现象。之江转塘板块的新房供应量有限,遇冷主要体现在二手房市场,二手房会进入一段下降通道,然后一波再起来,往往降到“V”型的低点,行情会转暖。只要新房守住价格高地,二手房的行情迟早会来到。

楼市转凉,二手排屋供应量会增多

眼下,不仅之江转塘板块排屋由热渐冷,从“金九银十”热潮不见,市场下行起着最重要的供需转换。要知道绝对市中心稀缺位置的华家池排屋同样受到了市场的冷遇。

好地研究院浙江区负责人朱祖渊认为,消费者购房目的分为投资、改善和刚需。而高总价的排屋主要目标客户就是投资和改善客。

图片来源于网络

在市场下行的情况下,投资客首先退出或者变得谨慎,观望气氛浓厚。在市场上行期,因为房票有限,高总价类产品的投资回报率更为可观,如同样是30%的回报率,100万的回报只有30万,而1000万的回报则有300万。但是市场凉意甚浓的情况下,别墅、排屋类高总价的投资意味着更高的风险,同时二手市场的供应量只会增多。譬如之江转塘板块,周边如钱塘·梧桐燕庐、之江九里等二手排屋售价在3万元/㎡左右,新推的叠排要守住5万以上的价格高地,不是一件容易事。

2018年11月23日 10:34 来源:住浙网 作者:艾维 杨丽琼 编辑:蔡骏
当前位置:住浙网>楼市日志