核心提要：
一、两大分歧
1.板块价值分歧：处于桥西、拱宸桥、祥符、运河新城四大板块交汇处
2.价格分歧：参照系价差大
二、热度将如何？
三、成交预测
文/好地网 卢丹
明天（11月26日），主城区在断粮4个月后，终于又迎来了宅地出让。
此次推出的是位于运河新城的2宗宅地，总出让面积约8.5万方（约128亩），建筑面积约21.4万方，总起价约44亿元。此外，一同出让的还有一宗商地。
两宗宅地位置毗邻，楼面起价分别为20571元/平米和20616元/平米，其中靠运河的43号地块起拍价高出45元/平米。配建方面，靠运河的43号地块要求略高，需要建设一处9班幼儿园，并且沿东侧运河设置1-2层商业裙房，形成一条运河慢性休闲商业街。
出让地块指标表
地块位置图
据好地数据库，周边最近出让的地块中，可对标的项目较少。
若考虑运河新城板块内的地块，最近出让的为2017年8月14日金科竞得的两宗地块，楼面价较高的为18935元/平米，自持15%。但是，金科地块位于运河新城规划单元的北翼，与本次出让的地块距离约为4公里。
近期出让的地块中，位置最近的是万科祥符地块（2017.8.14）和大家原传媒学院地块（2018.1.8），其中万科的拿地成本为25788元/平米（自持18%），大家的拿地成本为36556元/平米（自持5%），这两宗地块与出让地块的距离要近一些，约2公里。
但从时间上，上海绿都祥符地块最为接近，于2018年8月27日成交，楼面价为18363元/平米（溢价率3%），与当下的行情背景更为契合。
本次出让地块周边可比地块情况分布图
本次出让的两宗地块，起拍价在20500元/平米左右，无公租房配建要求，与万科、大家地块比，地价成本较低；与金科地块比，成本较为接近。
据好地研究院了解，该宗地块已经吸引了万科、滨江等10家开发商报名，而最终房企的出价能力如何，则是最大的悬念。
而地块处于运河新城南翼，既在石祥路沿线，又靠近运河，也可以属于祥符东板块，是拱宸桥、祥符、桥西等多个板块的交汇处，因为位置的特殊性，将出现地价估值分歧。
地块处于四大板块交汇处的示意图
一、两大分歧
此次出让会的最大意义在于，在当前开发商普遍以“限价”倒推定价的背景下，存在着一定的预期分歧，分歧之处在于：
1.板块价值分歧：处于桥西、拱宸桥、祥符、运河新城四大板块交汇处
从规划上，本次出让地块位于运河新城规划范围，属于运河湾城市设计范围，但在区位上，地块与祥符东单元联系更为紧密，与桥西板块仅隔了一条石祥路。
与此同时，与拱宸桥板块仅隔了运河。四大板块拥有不同的客群定位。
改善定位：若考虑桥西和拱宸桥的客群定位，则更为优质，主要面向杭州城西北改善人群，特别是拥有一线运河景观的概念，更能吸引改善的目光。此外从运河湾的规划来看，定位打造新城南片区运河文化体验区。
相关资料：运河湾规划结构
一核：以运河两岸历史景观体验走廊、运河特色小镇、文化体验公园等组成的核心。
一岛：利用丽水路下穿，打造以文化展示、商业、创意办公、娱乐休闲为主题的三面环水的运河休闲岛。
两港：保留管家漾码头，打造城市运河内港；依托周家河，打造水街休闲港。
两片区：运河东岸和西岸两个组团片区。
首置定位：从运河新城在杭州大区位，以及区域重工业的历史包袱来看，契合杭州溢出型的刚需首置需求，目前运河新城北部已经出让的多个项目，均符合这样的定位。
两种不同的客群方向，将带来不同的产品定位，从而带来定价预期差异。本网研究员分析认为，从地块的区位和一线沿运河的特质来看，后续拿到地的操盘者，更有可能将其打造成改善型的品质住区。与该项目仅石祥路之隔的金地大运河府，以及由绿城代建的绿城运河宸园均是最好的例证。
地块周边参照系
2.价格分歧：参照系价差大
正是基于四大板块交汇的区位条件，使得这两宗地块拥有了多个方向的参照系：
①若往南向参考，位置最近的是金地大运河府，沿运河步行距离仅为350米，目前已经售罄，最近一期开盘是在今年1月份，均价约41000元/㎡（含装修标准4000元/㎡）；
②若往西方向作参考，位置最近的是万科中城汇，距离约两公里，于11月14日领出预售证，备案均价39950元/㎡（含装修标准4000元/㎡），是该宗地块最新的价格参照。但由于中城汇正式开盘是在本月底，目前还无法反应该定价的市场接受度。
③若往北方向，目前无在售新盘，缺乏参照系。大家运河之星的二手房挂牌价格约在3.1万左右。目前待售楼盘有两个，即金科碧桂园博翠府和碧桂园金科尚合府，但是，金科项目属于运河东岸，而且最靠北已经接近崇贤，可比性不大。
二、热度将如何？
而最终开发商将如何出价，将是多股力量的较量。具体可以从两个维度来分析——
1.从地价成本来看，存在一定的溢价空间。
两宗地块地块起拍价均在20500元/平米，2宗宅地均无需配建公租房，代建和配建成本都不算太高，测算精装保本房价约为3.2万/平米。
而43号地块容积率为2.2，并且一线沿运河，可以利用容积率和运河景观优势，配置一定的低密产品，提升项目的溢价能力。因此，若新房以4万左右定价，有较为可观的利润空间，按照3.2万成本计算，销售利润率约为20%。
若取南向参照价格（4.1万）和北向新盘预期售价（3万）的中间值，即3.55万元作为新房保守售价，则销售利润率约为10%。
因此，即便地块最终以底价溢价10%成交，也能够保本，并有预期通过洋房等溢价型产品扩大盈利。
这两宗地块最接近的对标还是万科中城汇，与本案相距仅约2公里，共同之处在于：均有高架的不利因素影响；
不同之处是：
①万科中城汇是零距离地铁盘，本次出让的两宗地与地铁的距离较远，与建设中的地铁5号线巨洲路站距离约1.6公里；
②本次出让的43号地块具有一线运河的景观资源，万科中城汇并不具备；
③万科中城汇周边开发建设更为成熟，配套条件也较好，本次出让的地块周边还有一些遗留厂房，居住环境有待改善；
④从规划角度，本次出让的地块处于运河湾规划区域，未来蜕变的空间较大，而万科中城汇所在区域规划已经基本兑现，不确定性较小。
本网研究员分析，如果在土地市场火热的环境里，很可能拍到万科相近的价格，由于万科30%为商业，价值按照住宅的7折计算，住宅部分实际价格要超过2.8万。而申花板块最近九龙仓成交的价格，实际已经跌了18%。按照这个跌幅衡量，地价约为22400元/平米，即溢价率在10%左右。
因此，我们可以将10%溢价作为衡量本次出让会行情热度的基准线。如果溢价高于10%，说明市场热度没有比七月份进一步冷却；如果低于10%，说明市场在继续冷却中。
目标出让地块房价预期分析表
2.高价地亏损开盘，使房企越来越不敢加预期拿地。
据好地研究院监测，在杭州主城区宅地空窗的4个月时间里，新房市场已经在悄然变局。
一些被限价压制的高价地陆续开闸入市，亏损开盘，例如绿城建发沁园项目，顶着40766元/平米的地价成本，开出了49500元/平米的房价（含装修标准6000）；
再例如世茂钱塘天誉，首开均价46500元/平米（装修标准4500），拿地价格则为36461元/平米。这两个项目均是在2016年底，2017年初拿地的项目，在坚持了近20个月之后，终于向市场现实低了头。
可以预见的是，接下来，会有更多的高价地项目以亏损之势入市，这些项目入市好处在于打破了原先限房价与高地价之间的僵局，有助于市场重塑价格体系；存在的变数在于，若这些项目入市最终未能较好地去化，则释放了房价见顶的信号，影响市场的预期。
三、成交预测
而本次出让的地块一方面规模较大，两宗地块总起价44个亿，单宗达约20亿元。在市场处于观察等待期的节点上，如此规模体量的项目，对房企资金实力是一个考验，也是近期市场的风向标。
而意欲参拍本次地块的开发商并不是少数，主要原因是从地块起价看，获批在3.2万以上的售价，希望较大，所以基于底价拿地，可以有看得见的利润空间。因此，这两宗地块报名的开发商达到两位数也在情理之中。
好地研究院认为，此次万科中城汇批出4万的地价，是提振房企信心的重要一环，但是，万科项目与地铁零距离，加上还没有正式开盘，市场接受度还有待于证实。
地价最后多少成交受制于以下两个因素：
一边是房企拿地普遍不加预期，加上地块资金量并不小，要拿到高溢价授权，用血拼高溢价率拿地的可能性不大；
一边是地块起价较低，而报名参拍的开发商又较多，合作和谐底价拿地的概率也不大；
鉴于本次地块处于四大板块交叉，又有运河景观，最后成交结果很可能达到10%左右的溢价率，这样，通过一定的竞拍溢价使部分报名房企放弃，然后开发商分成两大组合，分食两宗地块。
当然，也可能有势在必得的房企，如果如此，高于10%的溢价也有可能，不过也不会高出幅度太大。 因为限价与市场行情制约了地价“发热”。
附录：中城汇MIDTOWN附近二手房近期成交
