本文导读：
1、江南院子的账如何算
2、崇贤新城高价地项目去化，隐性库存仍不断增加
文/住浙网研究员 艾维
板块高价地的首开，往往有“钉钉子”的作用：卧城印象之于蜀山板块，钱塘天誉之于城东新城，以及最新开出崇贤新城地王项目——路劲远洋·江南院子。
11月23日，路劲远洋·江南院子拿出预售证，精装高层单价为19200元/㎡（含3200元/㎡的装修标准），毛坯价格仅16000元/㎡，而地价就要12999元/㎡，且须自持18%。亏损已成定局，此举将对其余5宗12000元/㎡地价以上的项目起到了板块价格标杆的导向作用，即亏损开盘周转已经成为大趋势。
路劲远洋江南院子区位图
崇贤新城，与拱墅区运河新城、杭钢新城无缝对接，是杭州主城区北拓的重要空间。2018年，杭州大城北的发展迎来重要契机，杭钢新城和运河新城将统一规划、联动开发，融合成为“大运河新城”。
江南院子拿地是在2017年10月16日，顶着成交楼面价12999元/㎡，与其前后脚拿地的还有：
2017年8月10日，上海绿都拿下崇贤新城向阳B-2地块，楼面价12999元/㎡；
2017年8月10日，路劲拿下崇贤新城C-7地块，楼面价12999元/㎡；
2017年10月11日，祥生拿下崇贤新城A-8地块，楼面价12999元/㎡，案名为祥生京杭府；
2017年10月16日，西房拿下崇贤新城向阳B-7地块，楼面价12999元/㎡，案名为西房江南宸庐；
2018年7月11日，上海恒文拿下崇贤新城向阳B-17地块，楼面价12208元/㎡；
以上5宗地高于12000元，这些迭创新高的地价，使崇贤板块预售价格批出多少成为市场关注的焦点。
江南院子的账如何算
江南院子项目体量不大，包括4幢高层和14幢排屋，共864户。地上总建筑面积8.07万方，18%的自持意味可售总面积是6.62万方。这是项目首次领出预售证，本次推的16#、17#、18#楼位于小区西面，靠近河流。
从价格上来看，高层领出的价格去除3200元/㎡的装修，毛坯售价仅比楼面价高了3201元/㎡，楼地价比仅仅是1.23：1，按照好房研究院的测算，精装高层是难逃亏损的，好在排屋（毛坯交付）领出33500元/㎡的价格，能够找补回来一些。
路劲远洋江南院子鸟瞰图
精装高层底亏多少?我们先来算一下大账：
按照好房研究院的保本房价测算公式：保本房价=土地成本*（1+0.03）+装修成本+建安成本（4000元/㎡）+税费（土地增值税2.5%，增值税4%，所得税3%，共计占新房销售均价的9.5%）+营销及管理费（售价的4%）+财务成本（按照建安4000元/㎡*1.5年*6%年化利息）
经过测算，高层保本房价是在2.226万元/㎡，每平米的缺口约3000元，在可售房源售罄的前提下，精装高层的亏损率约13.7%。江南院子精装高层总的建筑面积是6.38万方，预计这块亏损约1.92亿元。
一般情况下，排屋的成本会比高层毛坯略高，但享受精装高层150%的定价，江南院子精装高层价格在19200元/㎡，排屋售价看齐的是28800元/㎡，33500元/㎡的备案均价每平米至少有4700元的溢价，按照排屋总面积1.68万方来算，加上排屋配套244个车位、每个车位35万元的销售收入，如果完成去化，能够抵冲部分高层的亏损。不考虑自持项目资产包，整个项目销售微亏。
崇贤新城高价地项目去化，隐性库存仍不断增加
板块内已售的项目有祥生群贤府、西房拱宸外滩、荣安翡翠半岛。
崇贤新城楼盘分布图（点击小图看大图）
高层项目主要在今年6、7月份开盘，彼时，3个项目的高层中签率都在10%以下。
荣安翡翠半岛洋房2万元/㎡左右的价格市场接受度也较高，中签率为11.6%。
唯一不需摇号的是西房拱宸外滩9月份推出的排屋，97套房源，登记人数为41人。毕竟3.35万的毛坯价，总价高企拦住了大量刚需客群。
崇贤新城项目中签情况
在刚需的追捧和上半年摇号热的双重加持下，崇贤新城前期高层和洋房去化良好，不过，板块库存的压力也在逐渐凸显。
2017年至今，崇贤新城共成交了8宗地块，总建筑面积约64.5万方（剔除自持部分面积），目前除了路劲江南院子的首证，其他项目均未开盘。板块隐性库存约66.97万方，按照平均保本房价2.1万元/㎡，总货值在141亿元，总去化周期约22个月。
崇贤板块主要住宅项目体量一览表
