编者按：
自2016年3月南京、苏州等地相继出台调控政策至今，本轮楼市调控已经持续了30个月以上，超过以往任何一轮调控的时长。而始于今年年中的降价退房“维权潮”，如今也有愈演愈烈之势。
今年6月，北京通州区的“K2十里春风”项目因下调均价销售，被业主“维权”要求退房，开启了本轮降价“维权”的先河；9月，杭州大江东的未来海岸二期开盘，部分房源降价35万，一期业主“维权”；9月21日，泰禾合肥院子打折甩卖，备案价22000/㎡的洋房只卖16000/㎡，业主示威游行；10月4日，江西上饶碧桂园信州府10000元/㎡的均价降至7000元/㎡，引发业主“维权”，聚众打砸售楼处……
不仅如此，当年位居房价上涨“四小龙”之列的南京、厦门，如今也出现区域性降价，购房者的“维权”行为不断出现。这种只许涨不许跌的巨婴式“维权”行为，是对市场秩序的公然违背，早已是批评声一片。但年底将至，全国楼市普遍遇冷，调控政策预期也不够明朗，开发商资金压力倍增，降价销售怕是多数开发商快速回笼资金的必经之路。
立冬已过，杭城入冬。不仅仅天气如此，全国楼市现状也正是如此。杭州新房是否也已随波逐流，开启了降价之路呢？研究员调查研究了杭州较为偏远的三个郊区板块，本周为大家带来第三篇——良渚板块调查。
回顾：
1、首付10万、车位5折、折上折重现江湖，临安新房曲线降价已成显规则
本文导读：
1.联发藏珑玉墅：“我不是真的降价，但我卖得真快”
2.融信沐澜：“你想不想改善一步到位”
3.中粮梦栖祥云、北大资源颐和江南：“市场重回冷静，静观其变”
4.保利融信和光尘樾：“地铁上盖TOD，我就是寒冬里一股的暖流”
5.良渚新城或成改善主战场
文/住浙网研究员 王蓓蓓
自今年7月份伊始，杭州二手房成交量不断下滑；十月份，二手房成交创2014年以来的同期新低。成交量不断走低，随之二手房价格也纷纷下调。
据链家网最新数据，目前良渚新城二手房的挂牌价和成交价分别为30011元/㎡和27443元/㎡，相较于行情正热的6月份，均有2000元/㎡左右的下滑。
区域“硬通货”未来城一期目前的挂牌均价约30000元/㎡，与上半年34000元/㎡相比也有4000元/㎡的降价幅度。
二手房如此，良渚新城的新房房价如何呢？
良渚新城在售项目分布图
10月22日，万科未来城二期成功跻身杭州第八次万人摇，中签率2.9%；10月31日，保利融信和光尘樾紧随其后，152套高层房源也有3.6%的超低中签率。
良渚新城的新房就此走出一条反转曲线？其实未尽然。
就在未来城二期万人摇的同时，中粮梦栖祥云推出了三期房源，但由于登记人数不足遭遇流摇；联发藏珑玉墅11月初推出三期房源时，相比上期均价降了4300元/㎡；北大资源颐和江南前段时间公布二期房源摇号公示，竟然无需验资，摇号零门槛……
一时间，“良渚新城新房降价”、“卖不动了”、“现在买良渚就是高位接盘”等流言四起。为了验证这些流言的可信度，研究员实地探访了良渚新城在售的五个项目。
联发藏珑玉墅:“我不是真的降价，但我卖得真快”
联发藏珑玉墅售楼处位于沙盘上2、3、4#幢排屋的位置，除此以外剩下所有房源均已推出。
联发藏珑玉墅沙盘
已推出的房源中，1、9#幢为洋房，共有8层，均价28000元/㎡；10、13#幢为小高层，部分单元共有10层，均价为25900元/㎡；11、12#幢为高层，共有12层，均价23700-24300元/㎡。
这也就解释了为什么三期高层相比前期房源均价降了。
联发藏珑玉墅摇号信息一览
注：以上表格数据截止至2018年11月21日；去化率是根据透明售房网最新网签数据算出
首先，前期所推房源为洋房和小高层，此次所推房源为高层，价格自然不一样；其次前期房源都是110方以上的大户型，此次房源则有90方以下户型的分布，大户型定价历来比小户型要贵。
据置业顾问介绍，目前项目洋房和小高层已全部售完，仅剩2套排屋和不足5套高层房源可选；高层房源分布于11#三层以及12#底层及顶层。
融信沐澜：“你想不想改善一步到位”
与联发藏珑玉墅一河之隔就是融信沐澜了。
融信沐澜外立面实景
与联发藏珑玉墅规划的高层、小高层、洋房和排屋等业态多样性相比，融信沐澜仅规划了洋房和叠墅，改善氛围似乎更浓一些。
融信沐澜沙盘
据研究员了解，项目前期所推洋房和叠墅均已售完。根据透明售房网数据显示，这些房源的网签也已基本完成。
项目目前正在登记1、6、7、12#四幢叠墅房源，分为上叠、中叠和下叠三种；均为四房两厅三卫设计，上叠送阁楼，下叠送花园，均价33400元/㎡（含装修价3500元/㎡）。
融信沐澜摇号信息一览
注：以上表格数据截止至2018年11月21日；去化率是根据透明售房网最新网签数据算出
“400万总价也就是市中心一套高层的价格，在我们这里可以改善一步到位，您真的可以考虑一下。”置业顾问介绍道。
研究员觉得，是可以考虑，但首先得听听钱包的想法。
中粮梦栖祥云、北大资源颐和江南：市场回冷，静观其变
就在未来城二期成为第八次万人摇之际，中粮梦栖祥云推出了三期房源，但128套房源只有112组客户登记，最终流摇。
中粮梦栖祥云摇号信息一览
注：以上表格数据截止至2018年11月21日；去化率是根据透明售房网最新网签数据算出。
据置业顾问介绍，前两期房源均已售完，目前三期房源4、7幢90方也已售完，仅剩大户型可选，均价28000元/㎡（含装修价3500元/㎡）。
中粮梦栖祥云沙盘
问及是否有优惠，置业顾问表示：“现在行情冷下来了，但其实对购房者来说反而比较好，买房子更有理性。我们目前只有抽奖活动，优惠暂时没有。”
北大资源颐和江南项目就在中粮梦栖祥云对面，但售楼处却不在一处，而在106省道旁边。
北大资源颐和江南施工进度
项目分为南北两区开发，规划为洋房和联排两种业态，首开北区272套洋房中签率为90%，去化并不理想。
研究员去的时候刚好是项目北区二期房源登记期间，90方以下均价27400元/㎡，90-140方均价28000元/㎡（均含装修价3500元/㎡），价格与中粮梦栖祥云并无太大差别。
北大资源颐和江南摇号信息一览
注：以上表格数据截止至2018年11月21日；去化率是根据透明售房网最新网签数据算出。
作为去化不太理想的项目，北大资源颐和江南同样表示没有优惠活动，也不会降价。
保利融信和光尘樾：“地铁上盖TOD，我就是寒冬里一股的暖流”
在良渚新城目前在售的五个新房项目中，保利融信和光尘樾无疑距地铁最近，据悉届时项目地下车库将与地铁2号线首站良渚站打通，是个地铁上盖的TOD项目。
项目打造为5幢高层、15幢小高层以及一幢商业综合体。届时下楼逛街，地铁入库，生活十分从容。
保利融信和光尘樾沙盘
10月底，项目首开152套高层房源，89方均价24300元/㎡，116方均价24800元/㎡（均含装修价3300元/㎡）。
最终，共有4174户客户报名，中签率仅为3.6%，在一片凉凉的杭州楼市中走出了自己的独立行情，堪称寒冬中的一股暖流。
保利融信和光尘樾示范区开放现场
地铁一响，黄金万两。和光尘樾位于地铁2号线良渚站上盖，在良渚新城的5个项目中交通优势最为显著；
项目容积率仅为2.0，还自带商业，南面一路之隔就是中国美院良渚校区，未来居住不管是大环境还是社区环境都更好。
保利融信和光尘樾区位图
此外，项目外立面采用了光感幕墙，配合设计大面积的玻璃、巨幕阳台以及飘窗；从小区入口进入到社区，塑造“光芒八境”的光影空间，将光与阳光最大化还给业主。
保利融信和光尘樾效果图
整体住宅立面由上下贯穿的L型铝板进行统一，呈现由下到上的挺拔飞檐，将现代与中式完美融合。
门头主用石材和金属线条镶边，弥补了平层住宅相对排屋、别墅的薄弱之处，呈现最尊贵的归家尊贵感和精致的江南园林趣味。
这些要素都是和光尘樾能在良渚新城众多项目中鹤立鸡群的重要原因。
项目下期将加推3#、4#小高层，主力户型113方，均价未定，预计26000元/㎡左右（含装修价3300元/㎡）。
低密增量，良渚新城或成改善主战场
看了一圈，研究员发现除了保利融信和光尘樾以外，良渚新城其他四个项目不仅紧邻而居，产品过于同质化，连价格也不相上下，对购房者来说挑选甄别确实有难度。
数据截止2018.11/21
从表格可以看得到，目前板块内仅有联发藏珑玉墅在售高层，而保利融信和光尘樾将要加推的是小高层，接下来一段时间高层小户型暂时不会有供应了。
北大资源颐和江南正在推的二期洋房还有89方户型，但均价27400-28000元/㎡，比高层贵4000元/㎡左右。
另外，据悉联发藏珑玉墅北面还有一块地，预计12月上市，楼面价20542元/㎡，且容积率仅1.2，届时区域新房或更趋近纯改善氛围，价格也可能被重新定义。
良渚新城是良渚文化和运河文化的交汇处，人文底蕴浓厚。
地铁2号线良渚站A出入口实景
从去年以来，中国美院良渚校区落址、地铁2号线开通、华润万象城签约……良渚新城也正以一个城市CBD的姿态实现从刚需向改善宜居住区的转变。
因此，对于良渚楼市而言，刚需“万人摇”的时代正在过去，良渚新城或成改善主战场。
如此看来，保利融信和光尘樾在价格和产品上都占优势，余下的高层和小高层房源也更稀缺。
