好地研究院:杭州十区11月土地出让金74.2亿,融创包揽运河新城2宗宅地收储建面21.4万方

2018年12月06日 16:09 来源:住浙网

核心提要:

一、11月杭州十区土地出让金74.2亿元,较10月有较大涨幅

二、融创包揽主城区运河新城2宗宅地,将增加90多亿的货值

三、杭州十区1-11月成交金2356.2亿,12月4宗地块预计出让

好地网11月30日消息(研究员 孙航海)昨天(11月29日),随着富阳永安旅游底价竞得富阳区常安镇1宗商住地和1宗商地,杭州十区11月土地市场落幕。

本月,杭州十区土地市场成交了14宗地块,吸金74.2亿元,仅大江东无地块成交。至此,杭州十区前11月已经成交土地206宗,出让金达到2356.2亿元,其中宅地(含商住地)108宗,总金额1967.2亿元。

这一数字已经远超过了北京前11月的出让地块的成交金1526.4亿元和上海的1485.1亿元。目前排在全国土地出让金第一位。

而目前挂牌中地块共计10宗。其中预计12月出让的地块4宗,总起拍价44.6亿元。若全部以底价成交计算,则2018年十区出让总金额2400.8亿元,比去年全年(2161亿元)高出239.8亿元

好地研究院通过图说的方式,分析杭州十区11月土地出让情况。

NO1| 壹

11月杭州十区土地出让金74.2亿元,较10月有较大涨幅

2018年11月,杭州十区成交地块14宗,总出让面积489亩,总建筑面积78.3万方,总成交金额74.2亿元,楼面均价9479元/㎡,平均溢价率9.55%

相比10月,11月份杭州十区在成交地块各项指标上均有大幅上涨。其中,成交建筑面积上涨29%,成交金额上涨94%,成交楼面均价上涨50%。

其中,出让宅地(含商住地)仅3宗,出让面积229亩(与10月相比下降4.8%,下同),建筑面积30.2万方(上涨1.9%),成交总价49.7亿元(上涨157%),成交楼面均价16461元/㎡(上涨152%)。

2宗宅地仅均位于主城区运河新城,1宗商住地位于富阳区。

此外,还成交商地9宗,出让面积203亩,建筑面积46.2万方,成交金额24亿元,楼面均价5190元/㎡。分布于主城区凯旋单元、运河新城,萧山区钱江世纪城、临安区和富阳区;

文化设施用地2宗,出让面积57亩,建筑面积1.9万方,成交金0.57亿元。位于余杭区径山镇。

NO2| 贰

融创包揽主城区运河新城2宗宅地,将增加90多亿的货值

11月,杭州仅成交了2宗住宅用地,均位于主城区运河新城单元。融创以总价48.6亿元包揽石祥路北,运河西岸两宗宅地,平均溢价10.5%,平均楼面价为22742元/㎡。

地块位置图

地块航拍图(南面为石祥路、东面为京杭大运河)

两宗宅地位置毗邻,楼面起价分别为20571元/平米和20616元/平米,其中靠运河的43号地块起拍价高出45元/平米。配建方面,靠运河的43号地块要求略高,需要建设一处9班幼儿园,并且沿东侧运河设置1-2层商业裙房,形成一条运河慢性休闲商业街。

好地研究院测算,2宗地块总的成本预计达近80亿元,其中42号地块成本预计为45.3亿元,43号地块成本为34.69亿元。

两宗地块成本测算表

注1:43号地块考虑配建幼儿园4727方,商业5000方,综合按照1万方估计

注2:项目成本=土地成本*(1+0.03)+装修成本(3000元/平米)+建安成本(4000元/平米)+税费(土增税2.5%,增值税4%,所得税3%,共计9.5%)+营销及管理费(4%)+财务成本(按照建安4000每平米x1.5年x0.06)

销售方面,则按照高层40000元/平米,洋房48000元/平米计算,总销售额预计达91亿元,平均销售利润率预计为12%

NO3| 叁

杭州十区1-11月成交金2356.2亿,12月4宗地块预计出让

据好地数据库,2018年至今,杭州十区已经出让地块206宗,总出让面积10873亩,总建筑面积1637.8万方,成交金2356.2亿元,楼面均价14387元/㎡。

而目前挂牌的10宗地块中,4宗预计12月出让,含1宗商住地和3宗商地。

12月计划出让地块指标

若将这4宗地块均按底价成交计算,则2018年杭州土地成交金将达到2400.8亿元(2356.2+44.6),超过2017年全年(2161亿元)239.8亿元,创历史新高。

成交建筑面积为1702.4万方(1637.8+64.6),超过2017年全年(1560.5万方)141.9万方。

注:2018年数据加上了12月将出让的4宗地块(均按底价成交算)

若与2017年1-11月成交情况相比,2018年土地出让各项指标均有上涨。其中,成交建筑面积上涨15.1%,成交金上涨20.7%,楼面均价上涨4.8%。

2018年12月06日 16:09 来源:住浙网 编辑:边天阳
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