本文导读：
1、烫手“香饽饽”命运坎坷
2、万科的周全选择
文/住浙网观察员 艾维
住浙网点评昨天的杭州商品房行情榜上，有这样一条火了：位于余杭北部新城的嘉凯城·名城博园以150套成绩夺得当日成交套数冠军，同时以1.78亿元成为当日的成交金额冠军。
住浙网成交行情榜日评
按照这个成交金额推算，这批房源每套成交价平均不到120万元。这可是杭州的新房总价！不出意料，当晚购房群里议论纷纷，有人在打听还有没有房源，恨不得马上去抢购一套。
有媒体了解到，这批房子现在采用的是房款全款+绑定车位的出售形式，车位费在40万－60万不等。万科内部通过摇号的方式来出售这批房源。
即便考虑到全款因素，加上高昂车位费，和眼下该区二手房最低2.4万元/㎡相比，至少有6000元/㎡的一二手价差。可以说，这条消息背后站着150名幸运儿。
烫手“香饽饽”命运坎坷
名城博园项目，可谓是命运多舛。它最早由嘉凯城房产开发，后来作为资产包被恒大收购，9月再次转让，被万科接盘。7年内两度转让，分属三任主人。
资料显示，杭州名城博园项目系嘉凯城集团名城有限公司投资，再由杭州名城博园置业有限公司开发的经济住宅。2011年2月，嘉凯城以6241元/㎡、133%的溢价率竞得，项目总建筑面积为31.1万方，并于2013年首次开盘，当前大部分房源在2016年取得毛坯房的预售证，均价12000元/㎡。
今年9月28日，根据嘉凯城公告内容，公司及其子公司拟以整体挂牌起始价不低于审计净资产3.55亿元的价格，公开挂牌转让5个房地产资产包。最终，万科接盘了嘉凯城的资产包，其中包括杭州的两个项目名城博园和城市之光。
引人关注的是，两者均是现房，且拿到预售证的均价远低于同板块的二手房。名城博园如此，另一头滨江的城市之光也是如此，2016年领出的200多套房源预售证备案价是22000元/㎡，该板块内滨江金茂府的新房售价超过48000元/㎡。
万科的周全选择
显然，万科在接盘名城博园、城市之光这两个资产包后，面临这样一道选择题——1. 按照原先的备案价卖，无需摇号；2. 重新申领备案价，需要摇号。
万科的选项是“1”，并且增加了全款+绑定车位的限制。
为何选择名城博园而不是城市之光，且在这个时候卖？
选择名城博园相对更合适。一来，名城博园一二手的价差红利不像城市之光那么大；二来项目没有地铁规划的加持，周边环境和配套也难言完善。相比最近大热的海德公园新房2.1万元/㎡的价格，按名城博园90方的户型，如果加上车位全款60万的溢价部分，算下来价格也要到1.8万元/㎡，差距并非天堑。换言之，名城博园这样销售，会引起关注和议论，但冲击力不算太大。
卖的时机，房企年底多有冲量指标，还要纾解回款压力，对于万科而言，还有另外一层意思，就是争夺销售榜的排名。虽然排名榜是江湖，人在江湖，那个名分还是要争一争的。
眼下，万科处于“大争”态势。住浙网的年度销售排行榜中，权益榜万科与融信争冠，截止到12月27日的数据，万科领先7个亿左右，优势还算明显；操盘榜上滨江以305亿压过万科的281亿元，万科想要反超很困难。
作为2017年两个榜单冠军，一年后都没守住，估计万科也不能承受这样的失落。所以，现实的局面是至少要保住权益榜冠军。万科近期在中城汇MIDTOWN、悦虹湾、缦云坊频频出击，加快去化，垫厚排行榜的优势，这次“搂草打兔子”，名城博园贡献1.78亿元销售，符合坊间的预料。
万科内部销售不是首例，去年销售万科杭宸项目时，也是需要全款+车位费。可以说，对于名城博园、城市之光这两个有点烫手“香饽饽”，万科做出了相对周全的选择。
