【1.31土拍点评】临安迎第7宗万元宅地,中天进驻城区

2018年02月01日 10:53 来源:住浙网 作者:康淑

编者按:

本次临安土拍“重头戏”——临中西侧宅地被中天以楼面价10127元/㎡,溢价5.5%斩获。中天布局范围从青山湖延伸到了锦城,临安第七宗万元宅地诞生。集贤村小体量宅地被通策宝群置业以近底价收入囊中,成功补仓。

核心提要:

一、锦北街道临中西侧宅地楼面价再破万,高起价导致低溢价

二、两个得主,两种意图

三、杭州十区1月出让金440.69亿元,创历年一月新高

住浙网2月1日消息(研究员 康淑) 杭州1月土拍战正式收官。昨天,临安区成交4宗地块,总建面41.69万方,总吸金17.36亿元。

1、中天以总价14亿元竞得锦北街道临中西侧宅地,楼面价10127元/㎡,溢价5.5%。

2、通策宝群置业以总价4340万元竞得锦北街道集贤村宅地,楼面价7018元/㎡,溢价0.23%。

3、众安锦韵以底价3938万元竞得湍口镇迎丰村商地,楼面价700元/㎡。

4、浙江亨利戴以总价2.5亿元竞得高虹镇虹桥村商地,楼面价1161元/㎡,溢价45.1%。

地块成交情况

地块分布图

一、锦北街道临中西侧宅地楼面价再破万,高起价导致低溢价

中天以楼面价10127元/㎡、溢价率5.5%竞得临中西侧宅地。该宗地有两大看点:

1、缘何低溢价成交?

如此低的溢价率,主要有三个方面的原因。   

第一,该宗地楼面起价高达9600元/㎡,刷新临安区最高楼面起价。

第二,临安区自2017年起土地供应量增大,2017年临安成交15宗涉宅地,总建筑面积194.79万方,而2017年商品住宅成交127.52万方,使得房企出手渐趋谨慎。

第三,位于苕溪北侧、杭临城际沿线的苕溪壹号,地上以楼面价11848元/㎡、13662元/㎡竞得,平均楼面价12507元/㎡。(2017年8月25日成交,容积率1.9/2,位于本次出让地块东侧800米),这是临安最高地价记录。

相比之下,中天地块属性略输苕溪壹号,最终楼面价低于苕溪壹号也在情理之中。况且地价差距很小(地上两块地按照平均楼面价)。

2、临安区第七宗破万地价诞生

锦北街道临中西侧宅地被中天以楼面价10127元/㎡竞得,这是临安第七宗地价破万的地块,也是锦北街道第三宗地价破万的地块。

此外,临安地价破万的宅地还有地上锦北项目(苕溪壹号,2宗)、中粮&旭辉青山湖项目、天阳青山湖项目、地上锦城项目、西房湖滨项目。

临安区万元以上地块成交情况

临安区万元以上地块分布图

测算显示,中天临中西侧项目的保本房价1.75万元/㎡(高层简装)。

周边新房1.85万元/㎡(苕溪壹号,高层毛坯),二手房1.9万元/㎡(春天华府,高层毛坯)。

保本房价低于周边新房和二手房价格,仍有获利空间。

保本房价测算

测算公式:保本房价=(楼面价*1.07+4000)/85%,其中,财务成本按7%、建安成本(含简装)为4000,各项税费及管理成本为房价的15%。

二、两个得主,两种意图

锦北街道2宗宅地产生2个得主,分别是中天地产(临中西侧宅地)和通策宝群(集贤村宅地)。其中,中天首入锦城,通策宝群板块补仓。

1、中天再下一城,斩获锦北街道临中西侧宅地

中天以楼面价10127元/㎡竞得锦北街道临中西侧宅地,这是中天首次进驻锦城。

好地数据库显示,中天已经在青山湖科技城打造三期中天珺府(2011/08/05成交,楼面价分别为1350元/㎡、1800元/㎡、2125元/㎡)。中天珺府已于2017年12月20日加推花园洋房47、49、51号楼,132套房源,户型面积为90、122平米,均价约15500元/㎡。

经过此役,中天将布局范围从青山湖延伸到了锦城,显示了其在临安区拓展版图、长期布局的意图。

中天在青山湖拿地分布图

2、通策宝群补仓集贤村,低密宅地近底价成交

通策宝群置业以楼面价7018元/㎡竞得锦北街道集贤村宅地,成功补仓。鉴于该宗地体量较小(容积率1.05,建筑面积6185㎡),适合周边已有项目的通策宝群置业进行“楼盘补货”。

该宗地隔湖相望即通策·状元府(2014/03/03成交,楼面价1413元/㎡),前期别墅房源已售罄,即将加推酒店式公寓房源,价格待定。状元府二手房成交均价2万元/㎡(毛坯别墅)。

通策宝群置业拿地分布图

三、杭州十区1月出让金440.69亿元,创历年一月新高

2018年1月,杭州十区成交了37宗地块,同比上涨95%;出让面积144.45万方/2167亩,同比上涨186%;建筑面积315.16万方,同比上涨193%;成交金额440.69亿元,同比上涨182%;楼面均价13983元/㎡,同比下跌4%。

其中,2018年1月成交金额创历年一月新高,之前成交金额最高的是2014年1月,成交金额348.60亿元。另外,也是近一年内的成交金额第二高,仅比2017年9月(603.93亿元)低了163.24亿元。


2018年02月01日 10:53 来源:住浙网 作者:康淑 编辑:周吉羊
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