【3.15土拍点评】溢价32%拿下超山地块,金地可能获利吗?

2018年03月16日 09:42 来源:好地网 作者:纪红蕾

好地网3月16日讯(研究员 纪红蕾)昨天上午,杭州余杭区迎来了狗年首轮土拍,超山板块出让一宗涉宅用地——宏达路以南、五号路以东地块,由杭州天郡投资管理有限公司(金地)以总价16.7亿元竞得,楼面价11191元/㎡,溢价率32%,未达到最高限价,低于本网此前的预期。

地块指标

地块位置

今天的出让会是余杭区狗年首拍,有三大看点值得关注:

1、12家房企争夺,超山成主流投资板块

在今天的网拍中,共有12家开发商参与竞价,其中不乏万科、和昌、新城、荣安等业界知名房企。

12家开发商经过176轮的激烈竞价才尘埃落定,反映了超山板块已经成为杭城房地产市场中的主流投资板块,热度已经今非昔比。

2、超山地价达1.1万,余杭区又一板块地价突破万元

时隔5年,超山板块再推宅地,地价已经达到1.1万,一举突破万元大关,为余杭区的地价版图再添一个万元板块。

当前,余杭区各板块地价格局明晰。未来科技城核心区板块早在2016年就突破了1.9万,当前热度可在本月底的未来科技城139号地块中检验,而老余杭和闲林板块最近成交地价均约为1.7万。

临平新城中央商务区地价已突破1.8万,活力科创区也突破了1.7万元,生态慢城区受限价影响,价格在1.5万左右,考虑到其自持比例,实际价格应该更高;临平北板块当前最高地价约为1.4万,稍低于临平新城生态慢城区。

良渚新城在2017年年底出让的地块价格为1.6万/㎡,与老余杭、闲林、临平新城活力科创区等板块基本处于同一梯度;崇贤板块地价约1.3万,但自持比例较高。

瓶窑地价也已在2017年突破1万大关。

余杭区地价图

3、金地再拓余杭投资新版图

截止到目前,在余杭公开市场上共斩获3个项目,总建筑面积达44.35万方,拿地金额约30.1亿元。加上与万科在良渚的合作项目,金地在余杭区的投资板块已经囊括了未来科技城、临平新城、良渚新城和临平北。

金地余杭区土地市场公开拿地情况

金地余杭区项目分布

那么,在临平北的超山板块上,金地以11191元/㎡的楼面价格拿下这宗140亩的涉宅用地,有多大的利润空间呢?

根据测算,宏达路以南、五号路以东地块的保本房价是18793元/㎡,周边没有高层新房在售,在售独栋别墅为2.7万元/㎡(东晖龙悦湾,毛坯),参考意义不大。

参照二手房市场,周边高层毛坯约1.6万元/㎡(龙湖香醍溪岸,毛坯),排屋均价约为2.4万元/㎡(龙湖香醍溪岸,毛坯)。只看高层的话,本案保本房价比周边高层毛坯均价高约0.3万元/㎡;单看排屋产品,本案保本房价低于排屋均价约0.5万元/㎡。

考虑到该宗地块容积率为1.6,后期产品形式应该是排屋、洋房及小高层的排列组合,所以后期销售均价超过保本房价获得利润的可能性还是很大的。

地块保本房价测算

测算公式:保本房价=(楼面价*1.07+4000)/85%,其中,财务成本按7%、建安成本(含简装)为4000,各项税费及管理成本为房价的15%。

未来该项目的利润上涨空间如何,将主要取决于两方面内容:

一是临平北超山板块房地产市场的价格上涨预期,这是外部环境对项目盈利的影响范畴,从项目本身而言基本不可控。

二是未来该地块项目产品设计方案,可以充分利用该地块1.6的容积率优势,在规划条件允许范围内,尽可能多地设计排屋、叠排、洋房等低密高溢价产品,来提升整体项目溢价。

好地网获悉,地块得主金地在初步的产品设计方案上,计划打造排屋、洋房和小高层相结合的产品,保证项目盈利。

2018年03月16日 09:42 来源:好地网 作者:纪红蕾 编辑:蔡骏
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