4.24临安土拍点评:“守门员”缺席后的偶然与必然

2018年04月25日 14:18 来源:住浙网 作者:何贝贝

文/好地网见习研究员 何贝贝

核心提要:

偶然性有二

1、“守门员”缺席

2、地块本身的属性

必然性有三

1、低溢价率与流拍最关键的原因在于起价太高,导致房企的交易困境

2、市场疑虑——临安楼市经10个月的供地潮与大涨之后,还未经过项目大量上市的市场检验

3、地价受制于周边的房价水平

今天(4月24日)的土拍结果,出乎市场意外:五宗地只成交三宗,两宗未成交。成交总建面15.44万方,成交总金额11.4亿元。具体成交结果如下:

1、万科以62128万元竞得锦北单元D-R2-19地块,楼面价11042元/㎡,溢价率9.33%。

2、浙江佳源杭城房地产集团有限公司以45828万元竞天目医药港单元ZX11-F-32、33地块,楼面价9521元/㎡,溢价率0.22%。

3、浙江青山湖科研创新基地投资有限公司以底价竞得临安经济开发区控规单元租赁住宅用地,楼面价1205元/㎡。

其余两宗地:天目医药港单元ZX11-F-39地块和太湖源镇青云村郜溪地块,系统显示未成交。

从得主来说,今天是万科以公开招拍挂竞拍项目的方式首次进入临安,尽管此前刚刚以合作的方式进入临安。

成交地块指标表

成交地块位置分布图

今天土拍,是临安区设置上限价格之后的首拍,但从成交结果来看,很容易得出临安土地市场遇冷的结论,其理由如下

1、四宗宅地,流拍两宗,这是历史上第一次同一天流拍两次。

2、即使成交,也是低溢价成交,万科拿下的锦北单元D-R2-19地块,溢价率仅仅9.33%,佳源拿的更低,仅仅0.22%。

“流拍“、“低溢价“,这样典型的具有熊市特征的词,是否标志着市场真的遇冷了呢?

透过现象看本质,好地研究院分析认为,在今天的成交结果背后,有偶然性与必然性两种力量在起作用

先来看偶然性:

偶然性一:今天,“守门员”缺席

最近10个月来,拿地的主力为临安本土企业地上、区域外新入驻的旭辉、中天、碧桂园、融创等。但在今天的土拍中,这些板块守门员(板块内有项目甚至是土地储备最大的房企的一个比喻说法)除了中天之外,集体“缺席”,并未实际参与争抢。

特别一提的是本土“大地主”房企地上,在2017年的8月份与11月的土拍中表现积极,力摘3宗优质地块,总投资近30亿。

地上此举,直接点燃临安土地市场的牛市,并在去年8月创下临安楼市地面价新高——13662元/㎡。

地上对临安锦城板块的楼面价抬升的贡献度,我们可以数字说话:

三宗地,如果地上不参与的话,将由与地上战至最后一轮的对手拿下,那么,实际成交价格将明显下降:

●锦北街道马溪以北03地块(临安最高楼面价13662元/㎡所在)可能由中天以11369元/㎡竞得,楼面价预计下降2293元/㎡

●锦北街道马溪以北02地块(成交楼面价11848元/㎡)可能由中天以10528元/㎡竞得,楼面价预计下降1320元/㎡

今天,万科拿的地块起拍楼面价为10100元/㎡,为临安起拍价最高,这一价格与附近锦北中天项目的成交楼面价10127元/㎡,仅仅相差27元/㎡!

按照以上数据,去年8月,如果没有地上的参与,马溪以北02地块楼面积预计为10528/㎡,今天,万科拿下的锦北单元D-R2-19地块为11042/㎡,在“守门员”(板块内有项目甚至是土地储备最大的房企的一个比喻说法)缺席的情况下,实际价格还上升了514元/㎡。

从这个意义上说,地价本身并没有明显的下降,相反还略微上升。

今天,在守门员缺席之后,实际上是锦北板块实际楼面价的体现,表现的结果还是略微上升的。

偶然性二:地块本身的属性

今天未成交的天目医药港单元ZX11-F-39地块本身属性欠佳,形状不规整,旁边有加油站,在地块南侧紧挨着已经建成,并有业主入住的御园项目,给未来项目的施工带来了压力。

另外一宗未成交的地块:太湖源镇青云村郜溪地块,离临安城区较远,位置欠佳。

地块本身的属性影响了房企的参与度。

但是,将今天的成交结果放在稍微中观一点的视觉去观察,可以发现,今天结果的偶然性中也具有一定必然性。

必然性一:低溢价率与流拍最关键的原因在于起价太高,导致房企的交易困境

今天,万科拿的地块起拍楼面价为10100元/㎡,为临安出让地块起始价最高。起始楼面价已较接近锦北中天项目的成交楼面价(10127元/㎡)!

这一价格,与紧邻的位置更好的地上苕溪壹号项目的起始价(8001元/㎡和8169元/㎡)相比,高了约2000元/㎡,涨幅为25%左右。

未成交的天目医药港单元ZX11-F-39地块,起始楼面价也高达9700元/㎡,与锦城地上项目起始楼面价8200元/㎡相比,高了1500元/㎡,涨幅为18%。

而今天成交的紧邻的佳源地块,比39号地块的成交价低200元/㎡!起拍价高于附近地块的成交价,流拍实属正常。

而且,今天低溢价成交的两宗地,实际成交楼面价并不低,在临安楼面价TOP10里面,分列第四和第十。

好地研究院认为,起拍价提高太快是今天低溢价率成交与流拍的关键原因。目前临安还处于牛市之中,快速提高起拍价是必然的,但也由此产生了问题,这是因为:

1、这次起拍价定在成交价相近,是基于处于牛市快速上涨的过程这一前提,但是,临安已经不处于这个前提之下。

因为目前临安库存在快速上升,房企的预期产生严重分歧,从这次报名家数大大低于去年6月就可以看出来。

而去年6月之所以飙升,因为库存低,之前推地少,撤区的预期这些要素比较关键,房企想进入临安抢头口水,而现在已经推出了大量的地,也熟悉了当地市场的承受力。

可以说,已经进入高位盘整期,这时候大幅提高起拍价,低溢价与流拍这个交易结果把临安地价的阶段性顶部凸显出来了。

2、起拍价与成交价相近,对拿地房企产生很大的交易困境。

如果起拍价太高,很多房企的授权价到不了,即使有兴趣也不参加竞拍了。

而且要想拿地的房企,就直接在起拍价拿,由于没有一个竞拍过程产生的交易空间,缺乏弹性,使参与者降低,从而使交易气氛转冷。

必然性二:市场疑虑——临安楼市经10个月的供地潮与大涨之后,还未经过项目大量上市的市场检验

今天土拍结果的现实必然性还在于,在地价大涨叠加大量推地之后,总库存的迅速上升给房企的拿地判断带来了较大的压力

据好地研究院统计,2017年5月底,大量推地前,若只计算已领出预售证的显性库存,为62.3万方,显性去化周期为5.7个月。目前,显性库存约51.8万方,显性去化周期4.9月。表面上看,显性库存下降了0.8个月,实际上,因为短期内大量推地,新推项目又来不及上市的原因,总库存在迅速上升——

2017年5月至今,临安区历经了经历了一波供地潮,共成交涉宅地23宗,总建筑面积达到241万方。这直接导致库存的膨胀,截止今天,临安区住宅总库存已经达到490.5 万方,相比在大规模推地之前(2017年5月底的总库存365万方),增加了125.5万方,按2017年5月至今的去化速率10.5万方/月算,总去化周期长达46.7个月,也比推地前的去年5月的33.6月的总去化周期,增加了13个月。

对于2017年拿地的房企来说,除苕溪壹号和融创金成·十锦台外,大多数项目尚未开售,锦城地块周边在售的旭辉东原·吴越府首开项目为排屋,临安现阶段的高层住宅价格走势如何?还缺乏市场检验。

因此,房企拿地更为谨慎,更显理性。

必然性三:地价受制于周边的房价水平

2017年6月份临安的集中推地、9月份的撤市设区,投射在房价上,显现出明显的价格上涨。

而目前,撤市设区等的利好影响力渐弱,锦北(楼面价11042元/㎡)和锦城地块(楼面价9521元/㎡)对应的保本房价分别为18605元/㎡和16691元/㎡(简装),已略高于周边二手房价格(1.6万元/㎡,樱花府第)。

周边的新房价格,虽然含有限价因素,但也对地价是个重要制约,苕溪壹号总建面13.9万方,目前已经销售了385套(4.8万方),成交均价16700元/㎡(毛坯);

融创金成·十锦台刚开始售,已经成交了94套(1万多万方),成交均价18500元/㎡。

既然目前周边高层项目的价格在1.6万-1.8万左右,那么土地成交楼面价在1万-1.1万左右,也在情理之中。

基于以上分析,好地研究院认为,今天土拍最直观的结果是

1、土地市场并没有明显降温,临安锦城板块的地价还在高位盘整。

2、万科等房企首入临安中心城区,说明临安大涨之后的地价还是对房企有吸引力。

3、总库存上升的市场风险,会否限购的政策疑虑,导致了房企拿地开始谨慎,创新高的欲望不强。

4、提高起拍价的行为将使低溢价率成交成为常态,也使竞拍自持的现象不大可能出现。


2018年04月25日 14:18 来源:住浙网 作者:何贝贝 编辑:周吉羊
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