核心提要：
看点一: 地价压力有多大？
看点二：为何地价能持续走高？
看点三：缘何是招商？
文/好地网研究员 何贝贝
昨天（5月21日），杭州萧山区市北西单元C-21地块出让，招商首入萧山区，以上限价564163万元竞得该地块，楼面价25796元/㎡，溢价率50%，自持4%。
最终的成交结果——达上限，竞自持，超出了此前本网的价格预期，说明了萧山市北区域市场热度继续处于上升之中。
成交地块指标表
成交地块位置图
从成交结果看，本次出让具有以下三个方面的看点：
看点一: 地价压力有多大？
考虑配建等成本因素，昨天成交地块的实际楼面价约为26862元/㎡，若放至市北区域比较，仅次于融信项目（30816元/㎡）和恒大项目（30387元/㎡），位列楼面价第三位；放至整个萧山区比较，处于第五位。
与此前区域地价标杆温州时代项目相比，虽然自持比例下降了17%，单实际楼面价高出约1871元/㎡，地价上涨了7.5%。
若按照上限价格25796元/㎡计算，对应的保本房价为37178元/㎡。
3.7万元/㎡的房价预期，虽比绿城九龙仓·桂语江南项目的最新备案价3.39万元/㎡（装修标准4500元/㎡）高了9%，即预期溢价率9%。
若考虑10%的合理利润空间，则预期溢价率将达19%。
看点二：为何地价能持续走高？
在市场库存不少以及房价限制的背景下，市北西单元地块价格为何能持续走高？针对此现象，好地研究院分析，有四重因素影响：
首先：考虑到项目可能明年开盘，按照保本房价测算，9%的预期溢价上涨空间并非完全不可逾越；
其次，市北西单元具有承接主城区和滨江区双向外溢的能力，规划地铁7号线等交通配套的完善，位置的优越具有本身的吸引力。
第三，在市场处于高位时，以目前来看，易涨难跌，下有温州时代24991元/㎡价格的托底，上有融信（30816元/㎡）的地王标杆，现在的价格可看做是小碎步上行。
第四，市北单元拥有众多的板块守门员。据了解，有10家单位参与了竞拍，包括招商、新希望&滨江、融信、万科、旭辉、新城、绿城、正荣、金地、荣安等。
这些房企大多已经进驻萧山，意欲扩大在萧山的份额。特别是竞争至最后一轮的新希望，是于今年3月份首次进驻萧山市北东（沿铁路地块），拿地成本为21444元/平米；融信则是萧山最大的地主，同时也担纲了萧山最大的地价轿夫。
房企报价情况
看点三：缘何是招商？
今年4月底，招商以11034元/㎡的楼面价竞得塘栖板块西苑村地块，使得塘栖地价一举破万。
昨天，招商再次发力，首入萧山，以上限价格25796元/㎡加自持4%拿下市北西单元地块，再拓在杭版图。
招商于2013年8月首次入杭，截至目前，招商已在杭州公开土地市场拿地10宗（含2宗商业用地），体量近82.5万方，拿地金额近133亿，打造了招商·雍华府、招商·雍景湾、招商·雍和府和招商远洋·春秋华庭等项目，目前这些项目总存量仅剩1.5万方，库存告急。
此外，招商自2年前联合远洋竞得远洋招商·上塘宸章项目后，在杭州涉宅地市场一直无新地“进账”。直到今年2月，招商以9.07亿元收购浙江润和100%股权以及债权，增加了48.18万方的库存储备。
若不考虑收购项目，在昨天的竞拍者中，招商补仓的需求最强。
为了增加市场份额，在将近2年没有在公开市场拿宅地之后，在最近23天之内，招商以近62亿元拿地成本勇夺余杭和萧山2宗涉宅地，展现了其深耕杭州的决心。
招商杭州公开市场拿地情况
招商在杭项目分布图
