文/住浙网研究员 杨丽琼
6月11日，大江东核心区的滨湖板块推出一宗体量约7.5万平方米的宅地，经过近两百轮的网上竞价之后，最后由卓越以13051元/㎡的楼面价竞得，刷新了区域内的最高楼面纪录。
而在房产市场，大江东的刚需红盘宝龙广场和旭辉宝龙东湖城的摇号盛况还历历在目，中签率分别5.8%、6%。
可以说如今的大江东无论是在土地市场还是房产市场，这个曾经被忽视的板块正在走上逆袭之路。
那么，这个距离杭州主城区30公里的大江东缘何能突破地域支限走上逆袭之路？大江东的未来能否完成华丽转身？
大江东缘何能逆袭？
在后G20，前亚运的时代下，杭州的发展日新月异，并逐步向东部拓展。而“拥江发展”、“大湾区”建设，把大江东推到了杭州湾建设的重要位置。面对双重历史机遇，大江东正在发展成为高起点、高标准的产城融合新城，也是一个具有产业特征的杭州最重要副城。
战略位置上：钱塘江潮起之处，便是大江东。它恰处在长三角地区南翼，处于杭州湾“V”字形产业带的拐点，与上海、南京、宁波等城市形成“1小时经济生活圈”，是杭州都市圈“接轨大上海、融入长三角、提高首位度、打造增长极”的重要门户，是杭州城市发展的战略要地。
大江东产业集聚区
产业发展上：大江东是城东智造大走廊东起点，主攻“浙江智造”的省级产业集聚区；同时大江东还是“大湾区”建设的排头兵。目前杭州多个实体产业纷纷迁址，多个重点规划也纷纷落户大江东，苏宁云商小镇、日本大尺寸半导体硅片、杭报集团融媒体云智造在内等九个大项目，都已经签约入驻。
同时，大江东新城配套设施建设正逐步完善。
交通方面：过去的大江东在很多人眼里就是太偏了，交通太不便了。但是这一距离上的劣势将被压缩。
尤其是双地铁的规划，8号线从下沙深入大江东，7号线由吴山广场，穿越望江新城、四季青、钱江新城后，再跨江经钱江世纪城、萧山机场，进入大江东。
大江东地铁规划
另外还将建设江东高铁站，沪乍杭、杭绍台两条铁路将使大江东快速对接上海、宁波、台州、温州等地。加上航空、海运、桥梁、隧道等交通要道，未来的大江东将成为杭州东部的重要综合交通枢纽。
教育方面：目前，大江东新城范围内已有41所基础教育学校，其中30所学校与杭州主城区杭高、杭十四中、建兰、崇文、胜利幼儿园等名校互助结对。
商业方面：大江东的商业核心主要聚集在义蓬街道，其板块集聚了义蓬购物中心、华润万家、英冠天地等成熟的商业综合体。
而未来，此前拿地的龙湖地产将在大江东打造杭州第五座“天街”、以及与之相邻的大江东宝龙广场，也拥有三分之一的商业部分。后期两座大江东重量级商业综合体建成后，也是极大提升区域内生活水平。
大江东宝龙广场效果图
再加上大江东还拥有养在深闺人未识的江海湿地，这个杭州最大的沿江湿地江海湿地，是西溪湿地的5倍。
发展前景大，配套逐步完善，地铁又缩短了大江东与主城区距离，也难怪大江东越来越被开发商和购房者所看好。
大江东现今房价多少？多少房源可选？
还记得去年夏天，研究员第一次跑大江东楼盘的时候，售价基本在12000-13000元/㎡左右。而随着大江东发展利好的不断显现，尽管有着限价等因素，大江东的房价还是有了小幅增长。
据住浙网统计，去年12月板块成交均价已达16181元/㎡，而到了今年，五月份成交均价已到了18105元/㎡。相比与去年同期（13471元/㎡）增长了34.4%。
而另一方面，大江东的存量一直比较紧张，基本一直维持在五六百套库存，最多的时候还是去年年底那一波预售证放开的时候。
而成交方面，每月成交套数基本上占当月存量的40-50%，而今年1月甚至超越了当月最后剩余存量。供需矛盾达到顶峰。
截止6月13日，大江东显性库存只有526套，去化周期只需2个月左右。而这仅仅是因为目前预售证的控制在起作用，一旦放开，周期更短。也就是说板块内供需矛盾较为突出，急需新房源的加入。
那么，目前板块内有哪些项目在售？如下表所示。
整个大江东可售房源不多，目前只有春意江南名邸少量房源在售，户型面积60、130方，售价13000元/㎡左右，另外德信·大江源著剩余少量180-190方排屋在售，售价500-600万/套。
大江东宝龙广场5月份刚刚摇号过，均价为16200元/㎡左右，下一批房源预计要到9、10月份加推。另外旭辉宝龙·东湖城6月11日也刚刚完成摇号，均价16700元/㎡左右。
另外潮闻天下、金色和庄以及滨江大江之星均无可售房源。其中金色和庄、滨江大江之星从去年夏天开始剩余的房源一直没有加推。
其实不仅在新房市场，就连二手房市场，大江东的供应量也鲜少，在透明售房网上挂牌的房源只有6套。
未来还有多少项目可期？
不过虽然大江东目前供应量较少，但是从后续来看，大江东板块的供应量并不算少。据统计，仅已出让地块，大江东就有7宗地块（除去租赁用地和100%自持用地）尚未入市，总建筑面积约92.2万方。
而且根据今年的供地计划，2018年大江东新城计划将推出14宗经营性用地。其中滨湖、高铁枢纽两大板块以宅地供应为主，临空板块则有空港产业作为支撑，推地重心以商业为主。
2017年至今大江东出让的涉宅地块
从表格中可以看到，在土地市场，大江东的土地成交楼面价以及溢价率上涨也较为明显。尤其是是今年以来，楼面价更是突破万元。截至目前，算上卓越刚拿下的地块，大江东板块内已有3宗成交楼面价破万的地块。
以刚刚成交的卓越地块为例，13050.8元/㎡的楼面价，其保本房价将达19651元/㎡，这也就意味着大江东未来的房价极有可能将突破20000元/㎡。
另外，由龙湖去年10月底拿下的核心区北二路南地块，项目取名龙湖·江与城，将打造杭州的第5座龙湖天街，包含天街、酒店、湖景高层、洋房、低密度别墅全业态产品。龙湖天街的打造将进一步补充大江东的商业配套，助力大江东人居升级。
滨江新希望新城·未来海岸鸟瞰图
今年1月，滨江集团拿下的新湾街道住宅用地也已经公布案名——滨江新希望新城·未来海岸。据了解，项目规划为低层+高层的业态，共1721户房源。
随着新供应项目的逐步入市，大江东住宅的供需矛盾或许可以得到一定缓解。
