核心提要：
毛坯82600元/㎡ 超过杭州地王凤起潮鸣
参考周边二手排屋，合景天銮升值潜力有多少？
板块后续排屋房源仍有供应
文/住浙网研究员 杨丽琼
上周，合景天銮领出1-5、7、8、11#共42套排屋房源，82600元/㎡的均价，让其登上了近期杭州预售证价格的榜首位置。
合景·天銮项目体量不大，由8栋排屋和7栋高层组成，总户数也只有344户，虽然价格高，但如今一下子将所有排屋都“放出来”，对于想买排屋的人来说是一大好消息。
合景天銮鸟瞰图
有人说这样的价格能买到城市排屋，值；也有人说超8万的均价，太贵了。
那么究竟其市场接受度如何？
也许登记结果最能说明问题，21户家庭进行了购房意向登记，刚好占了此次房源的一半。
其实这样的登记结果，也在情理之中，毕竟排屋本身购买群体就少，但也从侧面反映出，这样的价格目前的市场接受度并不高。
住浙网研究员认为这其中的原因有三：1是均价创新高；2是区域中二手排屋可供参考价不多，后续升值潜力现阶段不能立即看清；3是申花板块内其他新盘后续还有较多排屋可供选择。
毛坯82600元/㎡
超过杭州地王凤起潮鸣
自从杭州实行预售证限价以来，杭州的开发商可以说很是痛苦，如昨日（6月19日）开始登记的奥体红盘——融信保利创世纪，备案均价34700元/㎡，而周边二手房价格已达5万。
在大多数人眼里，预售证就是帮购房者还了一波价，所以如今在购房圈流行着“现在买房，买到就是赚到”这样的说法。
因此，杭州虽然出现过10万+的武林壹号，但是，限价以来，即使是市中心的豪宅，超过8万均价的，仍然屈指可数。
如前不久，绿城旗下两大豪宅凤起潮鸣、柳岸晓风分别公示了摇号登记，备案均价分别为79800元/㎡和82270元/㎡，均不及合景天銮的82600元/㎡。
合景天銮排屋预售证截图
值得一提的是，合景天銮的是毛坯备案价，而凤起潮鸣和柳岸晓风是精装备案价，如果除去装修价，合景天銮的备案价还要高出更多。
该批房源含171平方米户型1套、162平方米户型20套、164平方米户型2套、163平方米户型19套。（1幢101、2幢101为超面限售）
按照公示的一房一价数据，剔除限售房源，毛坯均价82382元/㎡，单套平均总价1346万元。
1000多万毕竟不是一个小数目，而且相比于市中心的凤起潮鸣和滨江钱塘江岸的柳岸晓风，合景天銮所在的申花板块，还只是新兴的豪宅区。
价格与板块的综合考虑下，这或许也是购房者并没有想象中多的原因。
参考周边二手排屋，合景天銮升值潜力有多少？
总结杭州那些中签率10%以下的红盘，大多有一个特点，那就是与板块内的二手房倒挂明显。
“如果我能摇到创世纪，我就开心的飞起，现在的价格绝对买到就是赚到，比旁边二手房便宜多了。”研究员一位朋友说到。
新房限价的情况下，二手房才是真正反映一个板块真实的市场房价的风向标或者房价走势。因此许多购房者通过周边二手房价来判断新房的升值空间。
然而申花一跃成为杭州豪宅聚集地也就这两年的事，过去在申花的项目鲜走高端路线，因此二手项目中鲜有排屋、别墅房源。
所以合景天銮的排屋价格在板块内找不到对标的二手排屋。而82600元/㎡的价格已是高价，因此现阶段很难立马看清后续升值潜力。在这种情况下，很多购房者就会选择其他板块。
合景天銮排屋效果图
另一方面，申花板块内普通住宅的二手房均价50000元/㎡左右，与普通新房价格48000元/㎡，两者的差距仅2000元/㎡左右。倒挂不明显也就说明，至少在现阶段，申花房子升值空间还不是很大。
板块后续排屋房源仍有供应
另外，申花板块内后续高端住宅供应量还较多。
除了合景天銮，融创宜合园的中式合院以及首开杭州金茂府的叠墅产品同样令人期待。
据悉， 金茂府195-230㎡的叠墅即将开盘，总价约1500万，面积上相比合景天銮更大，且含科技装修。
首开杭州金茂府鸟瞰图
融创宜和园的中式合院虽然预计要明年才开盘，但是对于合院稀缺的主城区来说，已有不少富豪们看准了项目。
而融信公馆ARC和绿城建发沁园的洋房也各有特点，如融信公馆ARC弧线美学建筑外形年轻时尚，绿城建发沁园一改传统的中式风格，有着镜面般平滑立面等现代化设计，虽为洋房，却也同样另人向往。
而从区位上来看，申花的这几个高端项目相距不远，可共享板块配套，所以购房者，持观望和比较的心态较多。
