文/住浙网研究员 路飞
近一个多月来，杭州有11个住宅新盘发布了规划公示。
在这之中，既有针对刚需客群的项目，也有专门面对高端改善而打造的楼盘，业态更是囊括了高层、洋房、排屋等多种形式。
对于购房者而言，这些纯新项目将规划打造什么样的产品，自然备受关注。
因此，本网针对这些规划公示的项目做了盘点，究竟这些楼盘会以怎么样的方式呈现到公众眼前？
近一个多月杭州八区公示项目一览
公示项目分布图
首创临平新城核心区住宅项目（余政储出【2017】42号）
2017年12月18日，首创以总价239342万元竞得杭政储出[2017]42号临平新城核心区A-3-18拟招拍挂地块，楼面价为18576元/㎡，溢价率37.6%。
项目位于杭州市余杭区乔司街道，地块西北侧为世纪大道，西南侧为汀兰街，东北侧为良熟路，东南侧为锦良路。
项目用地面积85897㎡，总建筑面积为216238.6㎡，地上建筑面积129982.4㎡（其中地上计容面积128845.5㎡，架空层面积1136.9㎡），地下建筑面积86256.2㎡。容积率1.2-1.5，建筑密度不大于22%，绿地率不小于30%。
项目规划建造27幢住宅建筑和1幢物业社区服务用房。其中，高层住宅建筑9幢，层数17-18F；多层住宅建筑18幢，层数6F。
项目鸟瞰图
房价预测：
首创项目楼面价18576元/㎡，保本房价28090元/㎡（高层简装），但是项目高低配会产生溢价，此外，还存在限价等因素。
周边景瑞御华府二手房成交价23707元/㎡，赞成首府二手房成交价24624元/㎡。
住浙点评：
首创在杭州已经成功运营了下沙奥特莱斯、滨江奥特莱斯、东洲奥特莱斯等项目，这次是首创在公开市场首次拿下宅地。
该宗地临平新城的三铁交汇点——余杭高铁站点在2公里左右，驾车时间在10分钟之内。周边各项配套都已非常成熟：拥有天长世纪小学、北京外国语大学附属杭州橄榄树学校、第一人民医院、妇保院、临平银泰城、崇邦余之城、东湖公园、文化艺术中心等。
中海襄七房单元住宅项目（杭政储出【2017】82号）
2018年1月12日，中海以上限价221318万元竞得杭政储出[2017]82号滨江区襄七房单元FG07-R21-C04地块，楼面价为34464元/㎡，溢价率69.83%，自持面积13%。
项目用地面积22935㎡，总建筑面积为90291.8㎡，地上建筑面积64218㎡，地下建筑面积26073.8㎡。容积率2.8，建筑密度19.02%，绿地率不小于30.39%。
项目总平图
项目规划建造6幢住宅楼。其中，1-4#为高层（1、2#层高30F；3#层高29F；4#层高26F且低层设有商业）。5、6#楼为自持住宅楼，层高8F。小区主入口位于北侧滨康路和南侧平达路，机动车出入口位于西侧长江路。
房价预测：
中海襄七房宅地楼面价是34498元/㎡，按不考虑自持部分的成本来测算，保本房价4.8万元/㎡（高层简装），届时可能存在限价等因素。
周边暂无新房可售，南岸晶都二手房成交价33121元/㎡。
住浙点评：
中海襄七房宅地34464元/㎡的楼面价+13%自持，刷新滨江区地价新高。
中海此前已经在滨江打造了寰宇天下和钱塘山水项目。此次补仓滨江区，可见中海对滨江区极为看好。
按不考虑自持部分的成本来测算，项目保本房价4.8万元/㎡（高层简装），未来这里又将诞生一高端住宅。
华润东湖板块住宅项目（余政储出【2018】8号）
2018年4月4日，华润以总价227392万元竞得余政储出[2018]8号余杭经济技术开发区星光街与兴国路交汇东北处地块，楼面价为13824元/㎡，溢价率38%。
项目位于杭州余杭经济技术开发区星光街与兴国路交汇东北处地块，地块东侧为兴中路，西面为兴国路，南面星光街绿化带，北面为规划星辰路。
建设总用地面积82246㎡（约123.369亩），建筑占地面积23851.34㎡，总建筑面积238148㎡，建筑密度29%，容积率2.0，绿地率30%。
项目规划建造25幢住宅楼。包括7幢5F多层住宅楼；6幢8F小高层住宅楼；6幢9F小高层住宅楼以及6幢18F高层住宅楼。
此外，在地块东北处建设15班甲级幼儿园一所，用地面积不得少于7520平方米。
项目鸟瞰图
房价预测：
华润东湖项目以成交楼面价13824元/㎡来测算，保本房价约为22108元/㎡（高层简装），但是项目高低配会产生溢价，此外，还存在限价等因素。
周边新房在售有汇高·栢悦中心，成交价17500元/㎡左右，新城山语院二手房价格约2.1-2.2万元/㎡。
住浙点评：
地块整体方正，采用高低配置，景观效果极佳。此外还将配建一所15班甲级幼儿园。
项目杭经济技术开发区星光街与兴国路交汇东北处地块北侧，与地铁有一定的距离，约2公里左右，考虑地铁出行的话会稍有不便。
金翰桃源单元住宅项目（杭政储出【2017】94号）
2018年2月1日，杭州金翰控股集团有限公司以上限价199838万元竞得杭政储出[2017]94号桃源单元R21-07宅地，楼面价19062元/㎡，溢价率69.6%，自持面积比例32%。
项目用地面积41935㎡，总建筑面积为159851.05㎡，地上建筑面积106035.05㎡，地下建筑面积53816㎡。容积率2.5，建筑密度27.89%，绿地率不小于30%。
项目规划建造7幢9F小高层住宅楼，和6幢高层建筑，层高23-28F之间。东南侧有规划R22-04幼儿园。
项目鸟瞰图
房价预测：
该宗地不考虑自持的保本房价2.9万元/㎡，考虑自持的保本房价3.3万元/㎡（高层简装），但是项目高低配会产生溢价，此外，还存在限价等因素。
周边宋都香悦郡二手房成交价31418元/㎡。
住浙点评：
金翰第二次在桃源板块落子，之前与1月12日金翰竞得的地块仅一街之隔。相比起之前的地块，今天出让的宅地形状不规则，容积率相同，但体量更大，以后很有可能打造成为一个大型住区。
项目所在的桃源板块，目前已无可售新房。未来，金翰项目将成为板块内可售余粮最多的楼盘，而除了金翰地块之外，板块内还有联发的一宗宅地。
南京银城三墩北单元住宅项目（杭政储出【2017】85号）
2018年1月19日，南京银城首入杭州、进驻三墩北，以上限价12亿元、楼面价19389元/㎡、自持31%竞得杭政储出【2017】85号三墩北A-R21-05宅地。
项目用地面积20713㎡，总建筑面积为91746.81㎡，地上建筑面积62139㎡，地下建筑面积287977.9㎡。容积率3，建筑密度23.39%，绿地率不小于30%。
项目规划建造5幢7F-11F小高层住宅建筑，3幢高层建筑，层高分别28F、31F、33F。人行主入口和车行出入口位于北侧茹家路。
项目鸟瞰图
房价预测：
南京银城三墩北宅地楼面价19389元/㎡+自持31%，不考虑自持部分成本，保本房价是2.9万元/㎡（高层简装），但是项目高低配会产生溢价，此外，还存在限价等因素。
周边万科融信西雅图即将加推，前期成交价26830元/㎡，西湖国际城成交价格28044元/㎡。
住浙点评：
项目规划5幢多层，3幢高层，项目体量不足10万方，属于中小型社区。项目所在的紫金明珠板块，未来将是一个拥有商业、教育、住宅等一站式配套的西湖区优质宜居之地。
温州时代西兴单元住宅项目（杭政储出【2017】52号）
2017年9月4日，温州时代以上限价格19.8亿元竞得杭政储出[2017]52号西兴单元BJ1304-08住宅地块，楼面价31851元/㎡,溢价率70%，自持面积比例为25%。
项目用地面积28210㎡，总建筑面积为90289.6㎡，地上建筑面积62062㎡，地下建筑面积28227㎡。容积率2.2，建筑密度16.72%，绿地率不小于30%。
该项目共规划8幢高层住宅建筑，其中1-3号楼靠近南侧金城路，设部分楼层为自持住宅，4-8号楼为层高25层的高层。
项目鸟瞰图
房价预测：
温州时代项目保本房价为44800元/㎡（高层简装），届时可能存在限价因素。
周边瑞立东方花城二手房成交价40712元/㎡。
住浙点评：
地块平整，北侧名为官河，东侧为在建商务楼，西、南两侧均为城市重要主干道。地块外围有较宽且茂密的绿化带。
地块周边交通路网发达，西南侧就是1、5号线换乘站滨康站，同时享用滨江核心区及萧山新区的商业配套。
保利钱江世纪城住宅项目（萧政储出【2018】13号）
2018年3月31日，浙江保利房地产开发有限公司以总价1009861万元竞得萧政储出(2018) 13号钱江世纪城M-04地块，楼面价32277元/㎡，溢价率48%。
M-04地块项目用地面积107887㎡，总建筑面积为462152㎡，地上建筑面积313152㎡，建筑占地面积30200㎡。容积率2.9，建筑密度28%，绿地率不小于30%。
需代建用地面积不少于6200平方米的12班幼儿园，代建建筑面积不少于4000平方米的农贸市场及代建用地面积5194平方米的城市道路，建成后无偿移交萧山区钱江世纪城管理委员会。
项目规划15幢25F高层住宅楼，17幢4-6F多层住宅建筑，1所幼儿园、1个农贸市场和配套商业社区用房。
项目鸟瞰图
房价预测：
保利项目保本房价为4.6万/㎡（高层简装），但是项目采用高低配，17幢的多层规划做出溢价，当然，限价等因素也不可避免。
周边可售房源不多，新房方面，融信保利创世纪之前摇号均价34700元/㎡；二手房方面，融创时代奥城均价39454元/㎡，万科大家世纪之光均价41357元/㎡。
住浙点评：
杭州第二宗百亿地块，钱江世纪城是目前最红火的区域，区域内也是红盘的聚集地，第一个“万人摇”就诞生在这里。
地块方正且内部平整，周边品质楼盘众多，又无工业区块及待拆迁区域，整体居住环境优越。外部配套方面，地块紧邻多条城市主干道，周边公共交通十分便利，距离地铁2号线盈丰路站约250米；距杭州奥体博览城约1.7公里，距信达中心汇（在建）约2.1公里。
地块将由保利、滨江、华润三方合作开发，由品质房企滨江操盘并建造。
金地临平北商住项目（余政储出【2018】1号）
2018年3月15日，杭州天郡投资管理有限公司（金地）以总价167166万元竞得余政储出【2018】1号宏达路以南、五号路以东商住地，楼面价11191元/㎡，溢价32%。
项目用地性质为商住用地，总用地面积93357㎡，总建筑面积242743㎡；容积率1.60，建筑密度29.64%，绿地率30%；地面机动车车位75个。
项目规划拟建15栋3F低层住宅、18栋6F多层住宅、9栋10F~11F小高层住宅及小区配套用房。
项目鸟瞰图
房价预测：
金地项目楼面价11191元/㎡，保本房价是18793元/㎡（高层简装），但是项目高低配会产生溢价，此外，还存在限价等因素。
地块毗邻的龙湖香醍溪岸二手房成交价18851元/㎡。
住浙点评：
项目超24万方的建筑体量，采用排屋、洋房及小高层的组合模式，有丰富的产品业态可供选择。低密区与高层区相互独立，满足刚需的同时也符合改善型客户的需求。
祥生崇贤新城住宅项目（余政储出【2017】24号）
2017年10月11日，祥生以上限价格19.94亿元竞得余政储出〔2017〕24号崇贤新城A-8地块，楼面价12999元/平米，溢价率50%，自持比例17%。
项目用地性质为商住用地，总用地面积76702㎡，总建筑面积241236.07㎡；容积率2.0，建筑密度28.41%，绿地率30%；地面机动车车位44辆，地下停车位1514辆。共分两期建设，一期地上计容建面119668.8㎡，二期地上计容建筑面积33735.23㎡。
该项目规划建造13幢高层（层高18-20层），6幢7F洋房以及13幢2F合院。
项目鸟瞰图
房价预测：
祥生项目保本房价为21422元/㎡（高层简装），但是项目高低配会产生溢价，此外，还存在限价等因素。
项目周边新房较多，祥生群贤府前期高层成交均价18000元/㎡左右，排屋成交价3.9万元/㎡，荣安翡翠半岛、西房拱宸外滩高层价格18500元/㎡。
住浙点评：
祥生在崇贤的第二个项目，整个项目体量较大，超过24万方。之前祥生在崇贤新城已经打造了群贤府项目，对于本项目的运营也将更加游刃有余。
景瑞未来科技城住宅项目（余政储出【2018】7号）
2018年3月29日，景瑞以上限价格155429万元竞得余政储出【2018】7号未来科技城139号地块，楼面价26998元/㎡，溢价率50%，自持比例8%。
项目用地性质为住宅用地，用地面积38381㎡,总建筑面积98873.1㎡，其中地上建筑面积57571.50㎡，地下建筑面积41217.59㎡；容积率1.5，建筑密度30.00%，绿地率30.00%；设计住宅户数383户；机动车泊位556个。
该项目规划建造23幢洋房，层高多数为6F。小区主入口在西侧绿汀路上。
项目鸟瞰图
房价预测：
若不考虑自持比例，景瑞未来科技城项目保本房价为38692元/㎡（高层简装），但是项目纯洋房规划，溢价肯定存在，此外，还存在限价等因素。
周边万科溪望（排屋、洋房）二手房价格在3.4万/㎡左右。
住浙点评：
该宗地块容积率仅为1.5，可打造洋房+排屋的产品。当前项目周边在售项目多以高层为主，景瑞此次把目光瞄向未来科技城的低密市场，除了对于板块发展潜力的认可之外，也将是对自身操盘能力的一大考验。
招商塘栖镇商住项目（余政储出【2018】10号）
2018年3月29日，招商以总价50953万元竞得余政储出【2018】10号塘栖镇西苑村地块，成交楼面价11034元/㎡，溢价率29.8%。
拟建商住用房总用地面积25655㎡，总建筑面积67944.59㎡；容积率1.8，建筑密度17.93%，绿地率30%；地面机动车车位27辆，地下停车位499辆。
该项目规划建造10幢10F-11F小高层住宅项目。小区主入口在西侧规划道路和南侧横七路上。
项目鸟瞰图
房价预测：
招商项目保本房价为18596元/㎡（高层简装），届时可能存在限价等因素。
周边贝利栖溪望府（高层）二手房成交价在1.9万元/㎡左右，春风江南府（高层）二手房价格1.85万/㎡左右。
住浙点评：
塘栖基本已无新房库存，招商项目将是板块未来的供应主力。项目周边高层二手价格已达1.9万元/㎡左右，而招商项目的建筑类型又是多层住宅，价格肯定会比高层房源高。
