既有百里挑一,也有无人登记,摇号红利正在消失吗?

2018年08月07日 09:45 来源:住浙网 作者:杨丽琼

核心提要:

热门楼盘摇号中签率仍低

摇号平均中签率变高,临安、富阳多项目无需摇号

摇号分化现象缘何出现?

文/住浙网研究员 杨丽琼

7月的天气,烈日炎炎;然而,7月的杭州楼市却开始降温了。尤其是土拍市场,低溢价成交、底价成交,甚至是进入流拍,土地市场转凉已成为不争的事实。

同样这一股冷空气也吹到了新房市场。

7月的最后一个周末,位于奥体南的某楼盘首开选房,292套房源,共有591户购房意向家庭进行了登记。然而,在所有报名的意向客户都选完房之后,仍剩余50余套房源。

目前,摇号分化越来越明显,既有百里挑一也有无人登记的分化局面。

热门楼盘摇号中签率仍低

杭州实施摇号以来,从中签率屡屡创下新低的5月到6月达到一个高峰。

热门楼盘的摇号中签率仍然较低。如下表所示是7月份中签率最低的10个楼盘。

7月中签率最低的10大楼盘

10个项目中,中签率低于10%的占了9个。佳源湘湖印象1.9%的中签率是7月楼盘中最低的。

而在目前摇号以来的所有楼盘中,佳源湘湖印象1.9%的中签率排名第二(排名第一的桂语江南中签率1.6%)。

佳源湘湖印象中签率仅1.9%

分析这10个中签率最低的项目,可以发现这些热门楼盘多集中在萧山、未来科技城、三墩北等热门板块。

在10个中签率最低的项目中,萧山就占了5个,除了佳源湘湖印象,萧山北干的新城香悦公馆、萧山经济开发区的融创望海潮以及奥体东的阳光城翡丽公园及中南君奥时代,中签率均较低。

未来科技城同样如此,作为杭州城西科创大走廊的重要一城,是杭州各大板块的当红板块。阳光城·未来悦的价格或许并不是很占优势,但其未来科技城的中心位置是其吸引购房者的重要卖点。

当然,摇号红利仍是促使这些项目成为热门楼盘的最主要原因。

如三墩北目前的二手房价已达35000—40000元/㎡,而两大红盘——万科融信·西雅图和中国铁建·西湖国际城,分别以27018元/㎡(精装标准3500元/㎡)和24287元/㎡(毛坯)加推,摇号红利超过了35%,如此大的摇号红利自然吸引了众多购房者。

摇号平均中签率变高,临安、富阳多项目无需摇号

然而,除了那些热门楼盘,总的来看,7月楼市的摇号热度有所减弱,中签率整体变高。

6月平均中签率20.9%,中签率10%以下的楼盘有18个,无需摇号的5个,占6月总摇号数的8.1%。

而7月平均中签率26.7%,仅9个项目中签率在10%以下,是六月的一半,且无需摇号的项目有6个,占了7月总摇号数的12%。

再来看中签率最低的前三名,如下表所示。

7月中签率最低的三个项目

6月中签率最低的三个项目

摇号红利:周边二手房房价-新房房价

7月与6月相比,中签率最低的三个项目,虽然中签率更低,但是主要源于其所推房源量更少,其中湘湖印象只推出了68套,香悦公馆65套,香港兴业60套。而6月,三个红盘项目所推房源分别为138、624、254套。

从登记客户来看,7月也就明显低于6月,这主要得益于融信保利创世纪,登记购房者达20252户。而之所以有如此大的登记客户,还在于创世纪的摇号红利达16000元/㎡左右。

可见,摇号红利仍然是影响购房者择房的重要原因。

临安

分析7月中签率最高的项目,发现这些项目主要集中在临安和富阳。如下表所示为7月中签率最高的10大楼盘,其中临安占了一半,更有4个项目摇号登记数不足开盘房源,无需摇号。

如果说六月无需摇号项目更多存在于别墅、排屋类产品中,如泰禾杭州院子、凤起潮鸣、合景天銮,那么,7月则出现了明显的特征,并首先表现在郊区板块中。

7月中签率最高的10大楼盘

临安作为杭州十区唯一不限购的板块,尤受投资客的喜爱,曾经一度一房难求。如今出现该现象,既有价格的原因,也有房源类型的原因,更有投资客理性回归的原因。

融创金成·十锦台在7月的加推中,出现了无客户登记的情况,与融创金成·十锦台的价格不无关系。

作为临安首个全精装的项目,融创金成·十锦台在板块内的售价也是最贵的,达21598元/㎡,而旁边二手房鸿盛家园,二手房才17000元/㎡左右。

融创金成·十锦台效果图

旁边16580元/㎡的旭辉东原吴越府也同样没有逃脱无需摇号的尴尬境地。这已经是吴越府在公证摇号以后第3次推出房源,从第一次的46%,到第二次的62.38%,到这次报名人数不足不需要摇号,中签率在逐渐提高,这也反映出,同一楼盘连续加推,蓄客量在逐渐减少。

另外一个原因,则是临安不少项目推出的是低密产品,面积大,总价高。如雨润·星雨华府、官山邸,别墅、排屋类购房者本就比较少。

同样的情况也出现在良渚,万科郡西云台,不仅单价高,更是别墅产品,购房需求小。

和家园·雍园效果图

和家园·雍园此次加推的也是建面约178-207㎡的叠墅和建面约139-258㎡的6层花园洋房,大面积且价格高,也是让其被冷落的原因。

瓶窑,断供N年,此次碧桂园新推出项目碧桂园·良樾,中签率却高达64.4%,或许有碧桂园近期品牌影响,而更多的则是其高于周边房价,如紧邻二手房项目华源凤城花苑,7月成交均价为15000元/㎡。碧桂园·良樾20093元/㎡的价格重塑了瓶窑的价格体系,缺乏摇号红利,其吸引力自然就弱了。

富阳的两个项目同样如此,没有了摇号红利,购房者买房变得更为理性。

摇号分化现象缘何出现?

那么,摇号分化的现象为何会出现?

当摇号开始时,因为严格的限价以及供需之间的矛盾,市场显现一丝疯狂;而当市场走向一定阶段,购房者逐渐恢复理性,市场也就慢慢平缓。

之所以有一部分热门楼盘仍然中签率较低,究其原因在于这些项目的摇号红利较为明显。高于周边二手房价,让这些热门项目成为购房者眼中“买到即是赚到”的项目。住浙网在7月13日发表的《杭州哪些板块的新房“贱卖”最严重?》中曾详细介绍了各个板块的新房与二手房之间倒挂最为明显的板块。

当然板块的地理位置是否优越、配套是否完善,发展潜力大不大也同样在购房者的考量之中。

反观那些不那么受购房者青睐的项目,它们登记户数仅为个位数,或者没有,其中的原因主要有二:

一是价格优势不明显。如临安、富阳、瓶窑的几个项目,因为没有摇号红利,许多投资的购房者也就止步了。

二是产品类型上,不少中签率较高或者摇号人数不足房源数的项目,其产品为排屋、别墅或者一些较大户型的房源,这类型房源的购买人群本身就偏少,又加上改善房源单价高,总价更高,不是多数购房者所能承受的。

不过随着一些红盘的去化、清盘,如西雅图、阳光城翡丽公园的住宅房源均已售完,一些高价项目逐渐入市与周边二手房的差价将进一步缩小甚至消失,摇号红利也随之消失。

2018年08月07日 09:45 来源:住浙网 作者:杨丽琼 编辑:周吉羊
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