去年以来出让的61宗宅地仅两宗入市,潜在库存超500万方,主城区楼市怎么了?

2018年09月05日 11:14 来源:住浙网 作者:徐创

核心提要:

显性库存已经见底

超500万方潜在供应

市场和政策的高压,何去何从?

附:2017年以来主城区住宅用地(含商住)出让详情

文/住浙网研究员 徐创

中国铁建万科江湾城这个万众期盼的楼盘终于要摇号了,多少人从楼市的热火朝天等到了凉意渐起。

在这之中,主城区发出的声音始终比较微弱。据住浙网统计,从2017年1月至今主城区出让的61宗住宅用地(含商住)中,仅有绿城西溪云庐和金地宋都都会钱塘两个项目实现了首开。

而过去的一个月,主城区也只有8个楼盘进行了加推。

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一方面是越卖越少的房子,另一方面又是排队等着上市的一众新盘,主城区楼市的奇异吊诡不免让人担心。

显性库存已经见底

在万科融信西雅图、绿都汀蘭府等这样的热盘,一次次轰轰烈烈的摇号落幕之后,都已经进入了清盘状态。由此,主城区住宅的“余粮”又少了一些。

根据住浙网统计,截至八月,杭州主城区库存仅有51.5万方,按照过去八个月19.5万方的月均去化速度,仅仅可以消化2.6个月。

而具体到一些板块而言,青黄不接的断供期已经持续了很长一段时间。像半山桃源板块,去年公园里卖完之后就一直没有新盘。

桃源四宗宅地出让详情

好不容易出让的四宗地,还有一宗需要现房销售,进度最快算是融创金成·臻蓝府,但也只是公布了案名,断供的“空窗期”或许还要持续一段时间。

桃源这样的板块还有很多,像刚断供不久的九堡、一直传言开盘但屡屡爽约的城东新城,还有蒋村等等都是彻底的无房可售。

超500万方潜在供应

几近见底的库存嗷嗷待哺,但是未来的供应并不用担心的。根据住浙网初步统计,2017年以来出让的61宗住宅用地(含商住),在剔除自持比例、商业等之外,可供销售的潜在库存达到了465.2万方。

主城各区域可售住宅潜在库存分布

再加上17年以前拿地还未入市的项目和一些已开盘项目的未售部分,最终的潜在库存或超过500万方。

细分板块来看,隐性库存较多的有以下几个板块。其中滨江隐性库存在87.5万方左右,城东新城的隐性库存达到了74.1万方,申花的隐性库存为66.8万方,另外丁桥和之江的存量都超过30万方。

虽然接下来由于主城区已完成了年度土地出让计划的91%左右,潜在库存可能不会再激增,但是500万方的潜在供应,也已经超过了主城去年一整年382.8万方的成交量。

市场和政策的高压,何去何从?

摆在天量潜在库存面前的还有整体市场下行的走势。正如我们所见,八月份出让的十宗地块中,有一半是零溢价。

当土地的低溢价成为了常态,新房市场也不太好过。融创宜和园、禹州滨之江等两次加推的楼盘,其中签率都有走高的趋势,甚至一些楼盘还出现了卖不完的现象。

这一系列连锁的反应,击碎着市场的信心。而这对于主城区当中普遍的高地价项目而言,无疑是莫大的挑战。

世茂钱塘天誉效果图

一方面是市场的不友好,另一方面开盘节奏也在受阻。像世茂钱塘天誉、招商越秀公园1872等,拿地至今已经长达20多个月,超过了正常的开发周期。

而究其原因还是限价的存在。由于限价,土地的价格已经不是房价的决定因素,更多的还是由所处板块的天花板来决定。

例如在申花,目前板块住宅均价在左右46000元/平米,若以这个水准去定价那些4万+的地块,亏本是大概率事件。

明知亏本的情况下,拖着不开还有搏一搏的机会。但是“拖字诀”也只是一个无奈之举,只出不入,昂贵的财务成本越积越多,让开发商们面临着卖也亏不卖也亏的两难境地。

可以看到,有的楼盘工期进度已经进行到一半了,完全具备了申领预售证的条件,但是由于拿不到满意的预售价格,首开的日期总是一拖再拖。

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政策高压和下行的市场之下,对房企们来说,就像一场“苦难的行军”。这也导致了主城区的楼盘想要提前抢跑并不容易。

不过在钱塘江南岸亏本入市的项目也已经出现了,那么天量库存压境,并且面临购房者们“买涨不买跌”的心理博弈,是提前抢跑还是继续等待,无论如何都要做出选择了。

附:2017年以来主城区住宅用地(含商住)出让详情

2018年09月05日 11:14 来源:住浙网 作者:徐创 编辑:周吉羊
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