文/住浙网研究员 路飞
近一个多月，杭州有9个住宅新盘发布了规划公示。
在这之中，既有针对刚需客群的项目，也有专门面对高端改善而打造的楼盘，业态更是囊括了高层、洋房、排屋等多种形式。
对于购房者而言，这些纯新项目将规划打造什么样的产品，自然备受关注。
因此，本网针对这些规划公示的项目做了盘点，究竟这些楼盘将会打造成怎么样的形态？
公示项目详情
公示项目分布图
绿城&浙交投未来科技城住宅项目（余政储出【2018】16号）
2018年5月30日，绿城&交投联合体以上限价格234114万元竞得杭州余杭区未来科技城136号地块，楼面价26993元/㎡，溢价率50%，竞配自持面积比例2%。
项目位于杭州未来科技城，东至规划绿汀路绿化、南至规划沿河绿化、西至规划沿河绿化、北至文二西路绿化。
项目鸟瞰图
项目用地性质为住宅用地，用地面积57820㎡。拟建总建筑面积144730㎡，其中地上建筑面积86730㎡，地下建筑面积58000㎡；容积率1.5，建筑密度30.00%，绿地率30.00%；设计住宅户数118户；机动车泊位434个。
项目规划建造27栋6+1F洋房，内部配建3个花园和1个泳池。主出入口位于东侧绿汀路上。
房价预测：
项目楼面价26993元/㎡，保本房价约3.9万/㎡，但是作为一个容积率1.5的低密产品，溢价必然存在。
周边万科溪望（排屋、洋房）二手房价格在3.8万/㎡左右。
住浙点评：
当前周边在售项目多以高层为主，绿城此次把目光瞄向未来科技城的低密市场，是对板块发展潜力的充分认可。该宗地块容积率仅为1.5，内部是清一色的纯洋房打造。基于绿城的强大营销能力和品牌加持，使项目有着很强的溢价能力，可以打造高品质的产品。
淮矿彭埠单元住宅项目（杭政储出【2017】60号）
2017年9月13日，淮矿以上限价格168024万元竞得杭政储出〔2017〕60号江干区彭埠单元R21-35地块，楼面价36395元/㎡，溢价率70%，自持面积比例11%。
项目用地性质为住宅用地，总用地面积19236㎡，总建筑面积72736㎡.。其中地上建筑面积47661㎡，地下建筑面积25075㎡。容积率2.4，建筑密度21.71%，绿地率30%。
项目规划建设6幢高层住宅建筑。其中1、2、3、5、6号楼层高为16层，4号楼层高为14层。小区主入口和小区人行主入口位于东北侧白石庙路，小区次路口位于西北侧同德路。
项目鸟瞰图
房价预测：
淮矿地块楼面价36395元/㎡，若不考虑自持，该地块保本房价5.3万元/㎡（毛坯）。
周边新房无房可售，二手房方面，德信浙旅东宸成交价4.4万/㎡（毛坯），远洋万和四季成交价3.9万/㎡（毛坯）。
住浙点评：
早在2013年，淮矿就以楼面价14711元/㎡摘下杭政储出[2013]37号宅地，即淮矿·东元府。如今该宗地块的楼面价已经达到36395元/㎡，接近世茂&国贸项目的地价纪录，5.3万元/㎡（毛坯）的保本房价明显高于当前房价水平。
城东新城新房市场已一房难求，但是后续供应充足，淮矿项目如何在后期激烈的竞争脱颖而出，是对自身操盘能力的一大考验。好在淮矿之前在板块内已经打造过东元府项目，对这块地的运营也会相对游刃有余。
新希望·滨江锦粼府（萧政储出【2018】22号）
2018年7月11日，新希望以总价139358万元竞得萧政储出〔2018〕22号市北东单元A-27地块，楼面价23079元/㎡，溢价率24%。
项目用地性质为住宅用地，总用地面积24153㎡，总建筑面积86018㎡。其中地上建筑面积60442㎡，地下建筑面积25576㎡。容积率2.5，建筑密度19.27%，绿地率30.01%，建筑高度80米。
项目规划建设5幢27F高层住宅建筑。小区主入口和小区人行主入口分别位于西侧经四路和北侧加贸路上。
项目鸟瞰图
房价预测：
项目楼面价23079元/㎡，保本房价为33758元/㎡。
在项目所在的萧山经开区，近期领出预售证的项目中，滨江·江南名府备案价31815元/平米（高层精装）、 新城璟隽·公馆备案价32000元/㎡（高层精装）。
住浙点评：
市北板块北接奥体，西连滨江，区位优势明显。随着市北板块的强劲发展，该区块新房均价涨势明显，过去一年市北已经出让九宗地块，平均楼面价为23542.3元/㎡，融信和恒大两家更是以30000+的楼面价成交。
作为杭州楼市的供应重镇，滨江·江南名府、新城璟隽·公馆已经率先开盘，未来这里还将迎来新一轮的出货高峰。
赞成超山住宅项目（余政储出【2018】13号）
2018年5月25日，赞成以总价92170万元竞得余政储出〔2018〕13号昌达路以南、五号路以东地块，楼面价10577元/㎡，溢价率24%。项目需按幢或单元的布局形式，配建不少于6894㎡地上住宅建筑面积的公租房。
项目位于余杭区临平街道，北侧为昌达路，东临09省道。
用地性质为住宅用地，总用地面积62243㎡，总建筑面积132366.82㎡。其中地上建筑面积87140㎡，地下建筑面积45226.82㎡。容积率1.4，建筑密度30%，绿地率30%，建筑限高20米。
规划建设15幢联排和16幢多层住宅，主入口位于地块西侧五号路。
项目鸟瞰图
房价预测：
项目楼面价10577元/㎡，若公租房代建成本按照3500元/㎡计算，实际楼面价为11787元/㎡（配建不少于6894㎡），保本房价为19490元/㎡（简装），但是规划低密产品会产生溢价，此外，还存在限价等因素。
地块毗邻的龙湖香醍溪岸二手房成交价1.9万元/㎡（高层+排屋）。
住浙点评：
就目前而言，项目所在的东湖板块，仍是当前杭州楼市的价格洼地。随着杭州城市格局蜕变，东湖板块已经迎来发展房地产的黄金时期。
未来东湖板块内还将有一大批的项目供应，建筑体量超13万方的赞成项目，将是其中的主力军。
金地超山板块商住项目（余政储出【2018】14号）
2018年5月25日，金地以总价110064万元竞得余政储出〔2018〕14号二号路以南、五号路以东地块，楼面价9104元/㎡，溢价率7.1%，配建不少于9866㎡，且地上商业建筑面积不少于4000㎡的公租房。
规划用地属余杭区东湖板块，东至09省道，南至昌达路，西至五号路，北至二号路。
项目用地性质为住宅用地，总用地面积86356㎡，总建筑面积192848.4㎡；容积率1.40，建筑密度29.72%，绿地率30%；地面机动车车位52个。
项目规划建造21栋3F排屋、24栋6~7F多层住宅及小区配套用房、邻里中心。
项目鸟瞰图
房价预测：
金地楼面价9104元/㎡，若公租房代建成本按照3500元/㎡计算，实际楼面价为10456元/㎡（配建不少于9866㎡，且地上商业建筑面积不少于4000㎡），保本房价为18057元/㎡（简装），但是规划低密产品会产生溢价，此外，还存在限价等因素。
地块毗邻的龙湖香醍溪岸二手房成交价1.9万元/㎡（高层+排屋）。
住浙点评：
临平三路一环工程的建设实施、杭州地铁9号线动工，东湖板块未来与杭州主城区的联系将更加紧密。随着配套的升级，板块成长与蝶变只是时间问题。
未来东湖板块后续供应充足，包括金地项目在内，共有9盘未售，项目近20万方的建筑体量，可以极大程度的满足改善型客户的需求。
阳光城仁和板块住宅项目（余政储出【2018】15号）
2018年5月25日，阳光城以总价上限价格131815万元竞得余政储出〔2018〕15号余杭良渚北居住地块一，楼面价9895元/㎡，溢价率31.9%，竞配自持面积比例16%。
地块位于杭州市余杭区仁和先进制造业基地，东至规划道路，南至制造六路，西至獐山路，北至规划河道。
项目用地性质为住宅用地，容积率2.5，总用地面积53288㎡，总建筑面积192945㎡，其中地上建筑面积133220㎡，地下室建筑面积56775㎡。自持住宅19940.61㎡，公租房面积6661㎡。建筑密度20%，绿地率30%。
项目规划建设18幢高层。小区出入口位于西侧獐山路和东侧规划道路。小区步行出入口位于南侧制造六路。
项目鸟瞰图
房价预测：
项目9895元/㎡的成交楼面价，即使不考虑16%的自持比例，只计算5%的公租房配建，实际成交价格为10600元/㎡，保本房价1.8万/㎡。
项目周边耀达金鼎华庭二手房价格1.95万/㎡。
住浙点评：
杭州至德清城际规划在仁和街道设站，并与地铁10号线无缝衔接。规划中的杭州“中环”，也将经过仁和。未来的仁和，到杭州的距离将会越来越近。
仁和作为价格洼地，也正成为杭州更多的刚需外溢的承接地。目前整个仁和板块已经面临断供的局面，阳光城项目的入市将缓解板块的供应饥渴。
金科牛田单元住宅项目（杭政储出【2018】11号）
2018年4月12日，金科以总价334281万元竞得杭政储出[2018]11号牛田单元R21-04地块，楼面价28866元/㎡，溢价率47%。
项目用地面积52639㎡，总建筑面积为174588.95㎡，地上建筑面积115765.8㎡，地下建筑面积58823.15㎡。容积率2.2，建筑密度22%，绿地率不小于32%。
项目规划建造23幢15-16F高层住宅项目、1幢物业经营用房。住宅人行主入口位于南侧兴隆村北路上。
项目鸟瞰图
房价预测：
项目成交楼面价28866元/㎡，需要配建10%公租房，加上这部分成本，实际楼面价为32462元/㎡，保本房价4.55万/㎡。
项目周边暂无新房可售，杨柳郡二手房价格4.5万/㎡。
住浙点评：
地块整体方正，两面环水，景观效果极佳。
项目东至白石港，南至兴隆村北路，西至同协路，北至白石港。未来这里将是杭州的新中央生活区，居住氛围将愈加浓厚，居住价值也将进一步彰显。交通方面，距离地铁七堡站直线距离800米，出行便利。
华元仁和街道住宅项目（余政储出【2018】17号）
2018年6月22日，杭州余杭区仁和先进制造业基地和平路以南109亩商住地出让，华元以上限价格165689万元竞得该地块，楼面价9895元/㎡，溢价率31.9%，竞配自持比例16%。
地块位于杭州市余杭区仁和先进制造业基地北部，獐山港以西、树东路以北、规划一路以东、和平路以南。
项目用地面积72805㎡，总建筑面积为251031.3㎡，地上建筑面积167451.5㎡，地下建筑面积83579.8㎡。容积率2.3，建筑密度25%，绿地率不小于30%。
地块商业建筑面积不大于总计容建筑面积的5%，沿和平路与规划一路布置；配建不少于地上住宅建筑面积5%比例的公租房。
项目东南部分规划为联排别墅，2幢7F住宅楼、2幢9F住宅楼以及15幢19F高层住宅楼。
项目鸟瞰图
房价预测：
项目楼面价9895元/㎡，若考虑配建和自持因素，实际楼面价10600元/㎡，保本房价1.8万/㎡左右。
周边新房显性库存见底，二手房方面，美地兰庭二手价格1.8万/㎡，耀达金鼎阳光二手价格2.1万/㎡左右。
住浙点评：
作为产业和交通“双引擎”发展区域，仁和是已是杭城为数不多的刚需板块。目前整个仁和板块已经面临断供的局面，除了华元项目外，还有一个阳光城新项目待入市。
华元项目总建筑面积超25万方，采用排屋、洋房及高层的组合模式，有丰富的产品业态可供选择。
理想临平新城核心区住宅项目（余政储出【2018】6号）
2018年3月29日，理想国际以143693万元竞得临平新城核心区A-3-17地块，楼面价19038元/㎡，溢价率41%。
地块项目位于余杭区乔司街道良熟村，地块北侧为良熟路，西侧为锦良路，东侧为汀城街。
项目用地面积37738㎡，总建筑面积为124877㎡，地上建筑面积75476㎡，地下建筑面积49401㎡。容积率2，建筑密度20%，绿地率不小于30%。
项目规划建造9幢高层住宅楼和8幢3F排屋。
项目鸟瞰图
房价预测：
项目楼面价19038元/㎡，保本房价为28671元/㎡。
项目毗邻的赞成首府二手房价格2.4万/㎡，景瑞御华府二手房价格2.3万/㎡。
住浙点评：
作为临平本土房企，理想四维在临平新城的多个项目如康城国际、理想家园等项目多已售罄，这也是理想四维时隔5年多时间后再次在临平新城补仓。
项目采用高低配置，高层区和排屋独立形成组团，互不干扰，各楼栋的景观视野均好。
