本文导读：
1.个人参与法拍的问答
2.月底，起拍价86万多的湖墅新村住宅开拍
临近年末，两则关于法拍的新闻备受关注。
2019年1月8日上午10时，乐视控股（北京）有限公司持有的北京财富时代置业有限公司的全部股权，在阿里拍卖网上一拍正式以流拍告终。
标的资产是贾跃亭名下最值钱的、位于北京核心商业地段的世茂工三，评估价32.89亿元，起拍价23.02亿元，相当于打7折。截止到竞拍结束时，拍卖页面共计显示有1004人设置提醒，49036次围观，但无一人参与竞拍。
据分析，除了世茂工三项目自身存在人气不旺、经营不善的问题外，无人竞拍的主要原因是乐视的产权问题，导致交易过程可能出现纠纷。
1月15日，经过51轮报价，萧山区浦阳镇桃北新村资产包以33.4亿元的总价成交。该资产包上一次公开司法拍卖时间是2018年10月份，一拍最终流拍了。
这个资产包中包含着被媒体誉为萧山南“良渚文化村”的美浓小镇。
阿里拍卖公开的信息显示，拿下萧山区浦阳镇桃北新村资产包的用户姓名为融创鑫恒投资集团有限公司，该公司为融创全资子公司。
最终成交金额为33.4亿元，相较于28亿元的起拍价，溢价率为18%。
个人参与法拍的问答
其实，对刚需购房者来说，如果能以低于市场价的方式拍到一套合适的房子，也是聪明的购房选择。
什么样的购房者适合考虑法拍房？法拍房一般的流程如何？如何避免法拍房常见的风险？对此，我们请教了来拍法服CKO(首席知识官)刘毅，为关注法拍房的购房者厘清这些问题。
来拍法服于2015年成立，首创网络司法拍卖服务模式，是国内领先的网络司法拍卖及银行债权处理服务商。目前，阿里拍卖上大多数位于杭州的法拍房房源，都是他们在提供网络司法拍卖服务。
刘毅此前的身份为杭州市江干区人民法院司法拍卖法官，从事司法拍卖工作11年，在司法网拍方面有着丰富的经验。记者和他采用问答的方式，来介绍相关信息。
问：什么样的购房者，适合考虑拍一套法拍房？
答：主要分为两类，一类是有刚性需求的购房者，在网络上看到了心仪的法拍房房源，从而决定进行参拍；另一类是投资型购房者。法拍房价格相对比市场略低，对投资型购房者来说存在一定的套利空间。
问：法拍房的优点有哪些？如何找到适合自己的法拍房？
答：现阶段，法拍房最大的优势，一是不限购。目前浙江省的大部分地区，法拍房是不限购的。
二是价格相对便宜。法拍房的起拍价一般是市场评估价的七折，如果首次拍卖只有一个人参与竞拍，可能出现以起拍价成交的情况。即使有多人竞拍，最后成交价也很可能低于市场价。
三是办理产权证期限相对可控（在没有其他产权纠纷的前提下），一般在拍下后的一个月以内。不像购买期房，要等到房屋交付后才能办理房产证。法拍房竞拍成交后，购房者只需要拿着法院的相关材料（包括《拍卖成交确认书》、《执行裁定书》、《协助执行通知书》和缴款的相应凭证），自行到相关部门（房管局）进行产权办理。法院对竞买人去办理产权证也会做出时间限制上的要求，期限一般是一个月。
问：购买法拍房的流程是怎样的？
答：首先，在法拍房挂拍的网拍平台上，缴纳规定的保证金后即可取得竞拍资格，这是报名的流程。在法拍房开拍后（一般竞价时间为24小时）出价参与竞拍，在竞价时间结束后，由出价最高的竞买人竞拍成功。然后，依照法院规定期限内将拍卖尾款付清，最后签收法院移交的相关过户材料，自行前往相关部门办理产权证即可。
问：法拍房可能存在的风险有哪些？
答：一是竞买人不了解法拍房的过户成本。
最大的成本是过户的交易税费。但是按照不同房产、土地性质，所涉及的税费比率都不一样，一些特殊法拍房存在高额的过户成本。比如说是预售房源、所有权证不齐全，都会增加税费负担。水电、物业等欠费，一般公告里也约定是由买受人承担。可能导致可以过户但是花费的成本会比一般的房产要高，甚至高出许多。
我们之前也遇到一个案例，买家花300多万买的房产，在过户时发现税费要缴100多万。远远超出了竞买人的预期成本。
不过目前第三方法律拍卖服务提供方一般会在上拍前做详细调查，并在公告中写明，是可以了解的。
二是对法拍房的使用情况不了解，也会导致纠纷。如房产是否存在占用、租赁等情况，法院是否已经清退该房源，都需要在参拍前去实地看样详细了解，否则拍下后容易引发后患。目前法院、拍辅机构都会为竞买人提供看样服务，但是也会有不少竞买人因为异地、没有时间看样等原因出现盲拍的情况。
三是竞买人误以为拍下了法拍房就等于解决了户籍、学籍等问题，这个需要了解该房源户籍、学籍是否在法院执行范围内，要去当地的派出所进行了解。还有在杭州拍下一套法拍房，不一定能落户，需要符合杭州落户的相关规定（如社保需要缴满两年）才行。
问：如何避免拍下法拍房的潜在风险？
答：一般来说在法院公告、评估报告中，已经将标的物的相关风险、瑕疵披露出来了，所以要仔细全面阅读标的物的相关资料。如果还有不明白的，可拨打公告中法院（或者拍辅机构）电话进行咨询，对咨询信息进行整合，对标的物的心理价位进行提前预估，并去实地看样了解，总之要慎重参拍。司法拍卖不是儿戏，如果竞拍成功后反悔，根据网拍规定，保证金会被没收。
问：近半年，在阿里拍卖上成交，最终价格比较划算的房源有哪些？
答：还是不少的。比如杭州市西湖区新金都城市花园嘉南苑7幢2套房产，市场评估价为763万，起拍价为534.1万，最终成交价为562.1万；杭州市余杭区良渚镇蔚蓝郡的一套，评估价430万，起拍价为284万，最终成交价383万；萧山区泰和花园百合苑一套住宅评估价为 505.8万，起拍价为284万，最终成交价为383万。这几套房源的成交价，相比市场价都低了10%到25%左右，对购买人还是比较划算的。
大家重点可以关注那些一拍流拍的房源。因为按照规定， 一拍的起拍价是过去常说的保留价，由人民法院参照评估价确定，未作评估则参照市价确定，起拍价不能低于评估价或者市价的百分之七十，而二拍的起拍价通常进一步降低，但降价幅度不超过一拍起拍价的20%。也就是说，一拍流拍的房源，二拍的起拍价会是市场价的5.6折。如果房源确实不错，值得参与竞拍。
月底，起拍价86万多的湖墅新村住宅开拍
说了这么多，购房者关心的福利来了。我们推荐给大家的是杭州市两套即将于本月底上拍的房产，一套在余杭，一套在市中心湖墅路段，起拍价都在200万以下，满满干货的感觉有没有！
有兴趣的同学可以提前到阿里拍卖上去关注，或提前看样并参与竞拍。
一套是在余杭区余杭镇庭院深深花苑云轩庭，建筑面积为133 m2，起拍价为185万， 评估价为258.6万，开始拍卖时间为2019年1月28日 10时整。
住浙网研究员也要提醒：法拍房的行情也是跟着房地产市场的冷热在走，在目前相对偏冷的市场行情中，对法拍房的价格抱着特别高的期望值是不现实的。
