住浙网1月17日讯 杭州，2019年1月16日 — 全球领先的房地产服务商戴德梁行在杭州举行2018年第四季度媒体发布会，围绕写字楼市场和住宅及公寓市场2018年现状进行解读，并对2019年的杭州房地产市场做出预测。
写字楼市场：上下半年冷暖相对 未来经济稳中有升
数据披露杭州写字楼市场现状，全年存量5,139,689平米，年度新增供应609,771平米，平均租金为4.35元/平米/每天，空置率19.1%，年净吸纳量671,895平米。
对于杭州写字楼市场来说，2018年是转折与调整的一年。上半年销售成交价明显走高，前两个季度的销售成交面积占17年总成交32.3%，第一季度空置率较去年下降，租金环比上涨0.2%，第二季度吸纳量达到全年峰值，租赁市场库存去化明显；下半年，受中美贸易摩擦，经济环境的影响，大宗交易成市场销售主角，第三季度联合办公还是主力大宗租赁客户，第四季度，租赁市场遇冷。
戴德梁行杭州公司写字楼部助理董事贾文君
租赁市场方面，2018年杭州整体甲级写字楼租金水平为4.35元/㎡/天，平均空置率为19.1%；黄龙、武林、庆春、钱江新城四大核心商圈以吸纳库存为主，各板块出租率均较高；新兴商圈中，钱江世纪城及未来科技城板块整体空置率下降明显。板块入驻热度差异缩小，新兴板块迅速成长。
从租金水平看，2018年杭州甲级写字楼平均租金报价整体呈波动上升趋势，第二季度有所回落，第三季度爬升到峰值，年底又小幅回落；整体空置率低于去年，下降3.2%。金融保险业仍是甲级办公楼市场的需求引擎，联合办公成大宗租赁成交主力，大城西及滨江为互联网科技活跃区域。
销售市场方面，受G20效应影响消退及市场经济大势影响，2018年整体成交规模较17年回落28%，大宗交易占23%，市场成交集中度高，钱江世纪城，西溪等板块内项目价格普涨。
戴德梁行杭州公司写字楼部助理董事贾文君介绍，下半年大宗交易频发，外资基金开始进入杭州。从板块看，钱江新城、钱江世纪城、运河CBD位居前三，从成交结构看，自用占比74%，投资比例上升，新进上市公司及政府机构为重要机会点。贾文君预计，2019年大宗交易规模有望进一步增长。
戴德梁行杭州及南京公司总经理汤耀光分享专业观点
2018年整体商办土地出让有明显回落，溢价地块占比44%，平均溢价率13.61%。开发商融资通道收紧，资金回笼压力增大，房企与市场同时进入调整观望阶段。戴德梁行杭州及南京公司总经理汤耀光预测，2019年开始，杭州写字楼市场的新增供应主要分布将开始移向钱江南岸，租赁市场供应持续放大，未来核心区域客户准入门槛进一步提升，中小企业生存难度增加；销售市场预计2019年大宗交易规模有望迎来高峰；钱江世纪城、西溪板块、未来科技城等热点新兴板块未来两年内都将持续释放上涨动力。
住宅及公寓市场：楼市调控即将到底 未来市场回归理性
2018年，在政府提出“房住不炒”、“坚决遏制房价上涨”的调控?标之后，杭州市场的房地产投资需求?幅降低，刚需回归，随着19年初限价、限贷等政策的放松，新一年房地产政策将继续进?微调，本轮调控即将结束。
戴德梁行杭州公司综合住宅服务部高级助理董事赵烨
住宅销售方面，上半年受供应、贷款政策、公开摇号等因素影响，供求?保持低位，部分购房者转向??房市场；下半年受宏观经济环境影响，购房者观望态势，但开发商迫于资?压?，?市房源?幅提升70%，中签率升?，刺激消费者需求，??房成交遇冷，与上半年情况出现“冰火两重天”。
戴德梁行杭州及南京公司综合住宅服务部高级助理董事赵烨介绍，2018年底有?批供应成交尚未体现，短期内库存将持续?低，但根据前?年?地市场情况判断，2019年供应量不会减少，基于杭州亚运会契机，2019年整体成交有望提升，短期内供需稳定。
戴德梁行杭州及南京公司总经理汤耀光与媒体热烈讨论
由于政策导向、片区规划利好、轨交建设进程的不断推进、配套商业的完善以及房价等因素，使得各个板块差异越来越明显。未来购房者将更为理性，亚运会前杭州将有10条地铁线开通，将利好地铁沿线板块市场发展，此外规划利好的新兴板块，也将成为未来市场焦点。
从面积结构来看，70-90平米的房型占比39%，首置及首改仍是市场主力，110-130平米、130-150平米的改善型住房均上升了2%，赵烨认为，购房?群不断迭代，对房屋需求开始从量到质的转变，对产品力提出跟高要求。从2018年杭州住宅市场成交金额排行来看，滨江排名第一，以国内一线房企为主，本土企业仅两家。排名前十的房企成交?额已接近全年总成交量的?半，行业集中度进一步提升，对中小开发商提出更高要求。
公寓市场方面，近两年，杭州酒店式公寓?速去库存阶段已暂时结束，随着“限酒令”的落地，短期内供应不会快速增加；但?前酒店式公寓已达价格?位，投资价值不?，从住宅市场溢出的需求将逐渐回落，未来价格有?定下?压?。未来新兴板块产业规划集聚、轨道交通优势、?型综合体内配套、产品亮点成为公寓主要竞争优势，此外部分高端自用客户更关注产品价值。
戴德梁行杭州及南京公司总经理汤耀光分享专业观点
结合住宅和公寓市场现状，戴德梁行杭州及南京公司总经理汤耀光认为，?前杭州楼市逐渐进?调整期，但房价持续上涨，因此政策短期内不会全?退出。出于杭州城市基础建设和政府财政需求考虑，2019年?地市场将会保持近年的节奏?规模推地，杭州?地市场依旧?位运?。在经历几番政府调控之后，开发商要以稳健为主，理性拿地，在市场?位竞争下，在产品上做突破。而从购房者的角度而言，2019年杭州房价有?定的下?压?，但得益于G20、亚运会等利好因素，杭州下?压?较?，有可能存在反弹，但由于未来供应量大，所以不会出现?涨?跌的情况，购房者可以理性购房。
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关于戴德梁行
戴德梁行(纽约证券交易所股票代码：CWK) 是全球领先的房地产服务商, 秉承敢梦敢行动的理念，通过兼具本土洞察与全球视野的房地产解决方案为客户创造卓越价值。戴德梁行是全球最大的房地产服务运营商之一，遍布70多个国家, 设有400多个办公室，拥有48,000名员工，在大中华区设有20家分公司， 2017一举揽获《欧洲货币》杂志中国区四项年度大奖，在评估、代理、研究及综合实力多个领域排名第一。2017年公司营业收入达69亿美元，核心业务涵盖物业管理、设施管理、项目管理、租赁代理、资本市场及顾问服务等。更多详情，请浏览www.cushmanwakefield.com.cn或关注我们的微信（戴德梁行）。
