起步户型170方,市北高价地项目首开遭遇流摇

2019年10月12日 10:23 来源:住浙网 作者:艾维

本文导读:

1、市北强盘环伺 竞争激烈

2、融信“抢跑”,亏损但未拖累全局

3、恒大“拖”来了绿城、滨江两大竞品

文/住浙网研究员 艾维

房企圈内,有条不成文的铁律“改善型的住宅,120方最好卖”。公认去化快的项目像绿城沁园、越秀天悦江湾、保利滨江上品以及御品等等,卖得最好最快往往就是120-130方四房两厅两卫的户型。

前天绿城杨柳郡清盘,选房时走得最快的是110方以上户型,和预测的“小户型因总价低吃香”反其道而行。

今年10月,恒大国玺悦龙府终于领出第一批124套房源的预售证,均价38500元/㎡(含装标3500元/㎡)。作为恒大在杭州的重头项目,国玺悦龙府剑走偏锋,最小户型170方起步,最大面积段达到270方。参考3.85万的均价,一房一价最低总价是600万起步。

恒大不走寻常路,但现实比较骨感:124套房源仅仅54人报名,直接流摇。当然,流摇不代表一切,去化还有待观察,但无论如何,没有赢得开门红需要恒大国玺悦龙府更加努力。

市北强盘环伺 竞争激烈

如果要用一个字来形容恒大国玺悦龙府,研究员想到的是:大。

首先,拿地成本巨大。众所周知,2017年3月24日,恒大与融信砸重金分食市北姊妹宅地,首次将萧山地价带上了3万+,当时市北在售项目普遍均价在3万元/㎡上下,萧山“萝卜”变“人参”的段子就源于此。

萧山市北未售项目区位图

其次,户型大。区别于市北其他楼盘,恒大项目的户型特别大,主力面积段约170-270方。放眼全杭州,这么大的起步户型也是独一份,唯一可以掰手腕的是南星板块的仁恒滨江园,165方起步。

将近700万的总价,即便是萧山改善也会觉得有“鸭梨”,而且竞争对手多,无疑给去化带来极大挑战。举个例子:以晓风印月为代表的滨江诸雄均价4.7万元/㎡,起步户型总价还要低于恒大国玺悦龙府,形成另一种“倒挂”。

不知道什么原因,恒大国玺悦龙府从拿地之日算起,整整拖了30个月才开盘。2年半时间,动作快的楼盘已完成“拿地-施工-销售-交房”的全过程。虽然,“3个月拿地+3个月开工+3个月开盘”这样的极速模式不可取,但开发周期拖得越长,带来的考验也越大。

事实上,恒大项目是杭州3万+非现房销售地块中,迄今为止开盘节奏拖得最慢的。

融信“抢跑”,亏损但未拖累全局

融信杭州世纪,是和恒大同一天拿地的项目。

在拿地一年后,融信地块公布了案名——“融信杭州世纪”,和奥体红盘“创世纪”遥相呼应。2018年11月,杭州世纪开盘,精装高层备案价38300元/㎡,顶着30816元/㎡的楼面价,坊间公认是“割肉抢跑”。

融信杭州世纪实景

去年11月,杭州楼市正遭遇小股寒流,杭州世纪小心翼翼地迎来了首开,试探性推出了92套房源,最终登记225户,中签率仅40%,开盘去化情况良好。

逆势热销给销售团队带来了信心,在随后的一个月时间里,杭州世纪继续加推了两次,房源数也是一次比一次多。

目前,杭州世纪仅剩余2幢楼未申领预售,估计年内就可以实现清盘。这个项目让融信亏损惨重,但如果算大账,战略上并没有大输。

首先,打造了一个标杆性项目,快速回笼了资金。最近市北2宗地块的竞拍中,融信积极参与,虽然没拿下,但补仓意愿强烈,有余力开辟新的战场。

其次,融信接连在萧山布局了大量项目,吃透了G20峰会和2022年亚运会的红利,已经赚得盆满钵满,在单个项目上放弃部分利润,快速脱身,不影响全局。

恒大“拖”来了绿城、滨江两大竞品

对于恒大国玺悦龙府而言,久拖未售,限价没有松动,又等来了两大强劲竞争对手。

10月8日,滨江集团以24527元/㎡拿下市北东单元宅地,该地块就在恒大国玺悦龙府北面,所建商品房均价37500元/㎡,以滨江集团的实力,完成销售压力不大。此前,9月27日,另一相邻地块被保利拿下,楼面价24081/㎡,同样限价37500元/㎡。

更何况,绿城今年在萧山市北的全新项目已公布案名:桂语听澜,地理位置就在摇号红盘绿城·桂语江南隔壁,精装均价同样上限37500元/㎡。开盘时间估计会在春节前。

按照滨江和保利的节奏,其销售周期相当一部分会和国玺悦龙府重叠。在销售上,恒大真得想些招数了,好在恒大向来是一家“不走寻常路”的房企。能成为全国前三强,想必是有些独门秘笈的。

2019年10月12日 10:23 来源:住浙网 作者:艾维 编辑:蔡骏
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