住浙调查|“万人摇”盘进入二手房市场,百万红利能兑现吗?

2019年10月28日 09:08 来源:住浙网 作者:王蓓蓓


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1.挂牌量:西湖国际城一马当先

2.成交量:未来城二期成交火热

3摇号红利:缩水幅度有点大

文/住浙网研究员 王蓓蓓 黄敏

编者按

上周末,杭州二手房挂牌量98380套

去年这个时候,杭州的二手房挂牌量仅仅4万套,一年时间暴涨了130%。就是说,新挂牌的二手房比卖掉的,每个月要净增4000多套。

如今,即将突破10万套!“踩踏效应”会挤出更多的房源,何况下半年还有一波交付潮,超过100个小区的业主们会拿到属于自己的房子。潜在的二手房源,还在不断添加。

新房市场“2万人摇”红盘接连出现,至少在摇号人气上还维持着盛况,二手房市场却很老实地揭开了真相另一面。这是矛盾一。同时,二手房市场也急剧分化,大部分的挂牌房乏人问津,但轻松套利者也有,譬如去年的“万人摇”红盘。

但真的能“摇中一套赚百万”吗?来看住浙网的调查。


  

图片来源于网络

2018年4月,杭州新房市场开启公证摇号,由于限价,新房与周边二手房产生了价格倒挂,就是所谓的“摇号红利”。

在“摇到就赚100万”的巨额红利的诱惑下,迄今为止杭州共诞生了18次“万人摇”涉及15个楼盘。

如今,融信澜天、万科未来城二期、西湖国际城、万科江湾城、德信海德公园等“万人摇”楼盘已经交付或办出产证,陆续进入二手房市场。

(注:德信海德公园虽非万人摇,但是不折不扣的红盘。)

大家关心的,“摇到就赚100万”是否成真?进入二手房的红盘挂牌量哪个最大,从中可看出哪些业主套现最捉急。

挂牌量:西湖国际城一马当先

五个小区挂牌量详情表

注:1.交付时长统一按最早交付一批的时间来算;

2.挂牌量数据来源于找好房;

3.上表统计数据截止时间:2019.9.1。

据找好房数据统计,西湖国际城仅交付约9个月,已有110套房源挂出,是五个小区中挂牌量最高的小区。

这其实并不难理解,三墩是公认的有摇号红利可图的热门板块。

不仅西湖国际城连续斩获三次万人摇,相距不远的万科西雅图的平均中签率也仅约5.2%。

三墩部分新房摇号详情一览

 

板块摇号红利高了,投资客必然也多,西湖国际城的挂牌量如此高也实属正常。

据中介说,虽然西雅图要到明年上半年才能交付,但场外交易已如星星之火。

成交量:未来城二期成交火热

五个小区成交量详情表

注:1.成交量为链家与我爱我家成交量总和,实际成交量更高

2.统计数据截止时间:2019.9.1

万科未来城二期自2017年已开始陆续交付,目前部分房源已满两年,不管是挂牌还是成交量都相对较高。

据中介介绍,未来城二期精装修交付,再加上万科的品牌加持,小区入住率已超一半、又靠近地铁2号线杜甫村站,居住氛围比较好。

不仅新房万人摇,未来城二期在二手房市场的表现亦可圈可点。 

 

万科江湾城实景

其余四个小区如融信澜天与江湾城由于交付时间较短,官方数据上尚未有成交;但据研究员了解,私底下已有部分成交。

摇号红利:缩水幅度有点大

五个小区摇号红利兑现详情表

注:1.摇号红利=(卖出均价-买入均价)*89㎡;2.投资收益率=实际套现(扣除契税、利息等)/摇号红利。

从上表粗略的计算来看,万科未来城二期、西湖国际城与德信海德公园均能成功套现,但上表是按平均值来算,还有不少房源投资收益率远不足100%。

如西湖国际城8.11最新成交的一套89方高层,精装总价约306万(经协商,房东汪先生从310万降至306万)。

 

西湖国际城区位示意图

按买入均价23254元/㎡来计算,三成首付约62万,契税约2万,利息约1.7万(今年2月买入,8月卖出),装修成本约30万,总成本约95.7万。

房东拿到手约306万,扣除还清贷款还剩余约162万,减去总资金成本,实际套现约66.3万,投资收益率约80%

 

西湖国际城实景

再来看还没拿到产证的江湾城,据中介介绍也已成交了一套85方三房一卫的中间套,未满两年成交价188万,成交均价约22117元/㎡。

按买入均价16523元/平米来算,三成首付约42万,契税约1.4万,利息约3.3万(贷款30年,2018年9月买入,2019年9月卖出),总资金成本约46.7万。

如今房东拿到手约188万,将剩余贷款一次性还清还剩余约88万,扣除之前投入的总资金成本约46.7万,实际套现约41.3万元

买入时,江湾城周边二手房成交均价约25000元/㎡,摇号红利约72万,如今实际套现约41.3万,投资收益率约57%

 

万科江湾城区位示意图

相比于西湖国际城与未来城二期,江湾城的摇号红利缩水了将近一半,更加令人惊心。

当然只成交了一套,并不能代表整个小区的平均投资收益率,但也能窥见端倪。

2019年10月28日 09:08 来源:住浙网 作者:王蓓蓓 编辑:和文凤
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