编者按：
2019年，出现了很多买房的好时机。一方面，“双限”的周期开始了，限价由暗转明，一些板块一二手倒挂严重，买房红利依旧明显；但同时，摇号成了刮彩票，投资的色彩愈加明显，个别“闭眼摇”楼盘万人追捧，仅仅10月份就出现了3个“2万人摇”楼盘，这在以前难以想象；另一方面，分化严重，同一板块同样价位的纯新盘，去化表现判若云泥，上演楼市版的“冰与火之歌”。
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今天，好房研究院再推文，回顾刚过去的九、十两月杭州楼市的表现，看“金九银十”成色如何？
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本文导读：
1、近5年成交量最低的“两月”
2、3个“2万人摇”，狂欢过后一地鸡毛
3、二手房越卖越多
文/住浙网研究员 徐创
进入到2019年下半年，杭州楼市的风向便起了一些变化，市场的走向开始扑朔迷离。在这种情况下，“金九银十”便成为了大家所期待的一块试金石，验一验杭州楼市的成色。
秋风起，天气一天天转凉，“金九银十”正式走到了尾声。那么在这两个月中，杭州楼市交出了一份怎样的成绩单，反映出了楼市的哪些问题？
近5年成交量最低的“两月”
在这个“金九银十”中，杭州十区总共卖出了21720套商品房，总成交额为627.8亿元。这样的数据放在全年来看，并不突出——与7—8月成绩基本持平，只比传统淡季的1-2月好，低于今年3-6月份的表现。
2019年至今杭州十区商品房成交走势
其中，10月份的成交量没有突破1万套，虽然有国庆假期以及摇号暂停的因素存在，但也能明显感觉到市场已经告别了无差别的火热。
另外值得注意的是，今年“金九银十”的成绩还是在供应爆发的情况下取得的。
过去的两个月，杭州十区共有35788套新增房源，比7-8月整整多出了约1万套，但是反映到成交套数和成交量上，并没有很大的起色。
如此对比之下，今年“金九银十”楼市的表现显得平淡无奇，甚至显出一丝颓势。而与过去5年的“金九银十”相比，今年的成色也有点惨淡。
在成交套数上，今年的“金九银十”是继2016年成交高峰后的三连降，成交金额上虽有涨幅，但仅比去年同期多了20亿元左右。
2015—2019年杭州十区“金九银十”商品房成交情况
可以说，不论是从纵向对比还是横向对比来看，今年“金九银十”的成色不足，远称不上“金银”的概念。
3个“2万人摇”，狂欢过后一地鸡毛
虽然楼市在成交上整体平淡，但场面上看去依然热闹，时不时出现的一些现象级热盘，不断给市场注入“兴奋剂”。
这两个月中，杭州一共诞生了5个“万人摇”楼盘（和光尘樾、杨柳郡、金色和庄、梧桐郡、万象城幸福里），其中更是有3个“两万人摇”。
“万人摇”分布的密度高于以往的任何时间，几乎是一场接着一场的全民摇号狂欢。但是万人摇之后，也有更多的楼盘开始出现“流摇”。
这也凸显出了今年“金九银十”与往年相比的最明显特征——分化。
某红盘开盘现场（图片来源于网络）
从中签率来看，9月份17.4%的中签率，是中签率连续5次下降之后的首次回调，楼市告别了火热。
而10月份，得益于几次万人摇，虽然整体中签率回落了不少，约为10%，但是44次的流摇次数和9月份基本持平，创下了近半年来的高值。
市场分化已是板上钉钉，而且分化在呈现上也非常有意思。
绝对低价或者有价格红利的刚需盘，无疑是市场哄抢的对象，如金色和庄、融创城、梧桐郡、万象城幸福里等，都是中签率仅个位数的红盘。
而另一个极端是，高端改善的城市豪宅竟也不愁卖。如突破“7万+”的仁恒滨江园、绿城晓风印月，基本上是十个人抢一套房的局面。
百万的刚需盘和千万的豪宅盘都要“抢”，反倒是中间的改善盘普遍都遇冷了。如绿都金科和宁文华府，8月首开时还有约35%的中签率，到了9月底的加推中签率明显上升，达到了约80%。
另外三湘印象·森林海尚9月加推的最后一批房源，中签率为77.5%，比上半年的39.9%、53.5%都要高出不少。
二手房越卖越多
在二手房方面，“金九银十”面对颓势已现的二手市场也无力回天。
在“金九银十”的最后一天，二手房挂牌量达到了99492套。二手库存依然在缓慢增长，目前已经突破了十万套。上一次，杭州二手房库存达到“十万+”还是在五年前。
另外二手房成交量自4月份之后，一直在走下坡路，已经达到了“5连降”。10月份最终的二手成交数据前几天刚出炉，5156套再创新低。
成交量滑坡，供应量积压，对二手房东来说不是件好事， 但是对购房者来说也多了可以挑拣的机会。“接下去价格应该还会有下降空间，打算继续观望，一边也摇新房”，不少购房者都抱着这样的心理。
也确实，随着高地价项目的逐步入市，以及限价红盘的逐个售罄，倒挂现象或将被抹平。并且随着“限房价、竞地价”的土拍新政出台，未来两三年的新房价格预期都已被锁死，二手房已经失去了看涨的“正当理由”，一个更合理的二手房价体系或得以呈现。
在这种情况下，理性情绪开始占上风，二手房市场的分化也凸显了出来。一方面是新房与二手房之间的分化。部分新房抢着买，但二手房却普遍遇冷，越卖越多。
另一方面是二手房之间的分化，如一些带有名校学区属性的房源在成交和价格上的表现依然坚挺，像文海实验小学学区的保利江语海，9月份就同比实现了20%的涨幅；同时60-90方小户型，300万以下总价的刚性需求也始终占据着成交的主力。
今年的“金九银十”，相比往年，多了一些热闹，却又有一些凉意。这背后反映的是市场理性的回归，分化的凸显。
在这种行情下，对开发商而言，价格和产品的优势便变得极为重要；而对于紧盯楼市的购房者，或许也能得到更多低价甚至“捡漏”的机会。
