文/住浙网研究员 华静
女股神的江南里，西湖边的名人故居，过亿成交的阳光海岸顶跃.......在杭州的法拍市场，顶豪永远不缺故事。
近日，阿里拍卖平台一口气抛出两套5000万+量价的天价房源，一套是出自杭州市中心经典豪宅的代表武林壹号，起拍价6876.4万元，而另一套则是运河畔绿城经典江南里，6250万元。
这两套天价房源的出现，将给杭州的“顶豪”故事添上浓墨重彩的一笔。
江南里实景图
Part1
在车水马龙的城市中有一隅返璞山水的天地，作为绿城中式合院的开山之作，江南里是绿城在运河畔造就的一个传奇。
优越的地理位置（位于拱宸桥西，东临大运河，西侧是中国扇博物馆）和独有的产品稀缺性（整个项目仅75套）让它的一举一动都被置于聚光灯下。
江南里拿出来拍卖的第一套房源5幢1号“清韵”，大家应该还有印象。原房东是一位有话题性的“女股神”，炒股失利加上给朋友担保，先后拍卖了武林壹号、江南里、嘉璟华庭等房产。
虽然“清韵”的拍卖之路略有坎坷（第一次挂牌5600万流拍，第二次降了600万底价成交），但比起买入价，4年时间房产仍增值了1500万。
图片来源于网络
巧的是，此次新挂牌的这套大河宸章公寓6幢3号宸庐背后的主人也是一位有故事的男同学，他就是安邦保险昔日的大佬吴小晖，这也是其名下被拍卖的第五套房产
该房产面积为462.88㎡，评估价为8921.4万元，以6250万元的价格起拍，折合单价约为13.5万元/㎡。周二，是这套江南里的开放日，研究员去实地感受了一下价值9000万的房子的风采。
图片来源阿里法拍网
路过一条僻静的小道，就来到了江南里的北门，没有想象中的气派，一方白墙黑瓦的门楣显得有些低调；进入会所，才发现另一方天地，朱栏、黛瓦、粉墙、亭台、怪石......素净的色彩和优雅的曲线，将属于江南小院的别致展现得淋漓尽致。
江南里实景图
在等待的过程中，身旁坐着的几位意向购房者已经交流了起来：
“听说这套房子，当年是江南里总价第二高的，起拍价比买入价低，要是买得到挺划算的。”
“前几天去看了武林壹号的法拍房，感觉户型不好，希望这套能有点惊喜。”
江南里实景图
“别梦依依到谢家，小廊回合曲阑斜。”江南里的原用地是百余年前杭州著名宅院——高家花园的一部分，而吴小晖的这套房子，就在如今的高家花园旁。
朱红色的入户门厚重而典雅，和“清韵”一样，这套宅院也有一个好听的名字，叫做“太和苑”。
这套作为项目样板房的“太和苑”是项目中为数不多的精装房源（整个小区仅有两套），共有4层，地上2层，地下2层。
顶豪样板房已足够让人期待，更值得一提的是，28793元/平方米的精装标准堪称2015年杭州装标之最。
江南里实景图
二进制的入户设置，为房子增添了一丝回家的仪式感。
迈入屋内，书卷气铺面而来，客厅中央是一副出自大家之手的水墨画，餐客厅之间则是用铜制的镂空屏风分割，若即若离。
江南里实景图
二楼是主人的私密空间，两间设计各异的卧室和古色古香的书房相间排布，室内空间阔绰，光线充足，推开木制的落地窗，站在阳台上可将自家庭院尽收眼底。
江南里实景图
地下空间，也用足心思。地下一层的休闲区挑高近5米，最大程度的引入室外自然天光，将地下空间的压抑感一扫而光，随处可见的原木元素则增添了房子原有的精致。
江南里实景图
在看完房后，有参观者表示这套江南里简直把那套武林壹号给盖过去了；亦有购房者表示，很满意，回去就下单。
截至发稿前，该套房源已有超过万人围观，300余人设置提醒，但暂时还未有人报名。毕竟625万元的保证金不是一笔小数目，综合银行利息等因素不排除意向购房者会在起拍日再报名，根据拍卖公告，这套房源将于12月23日10:00开拍，拍卖时间将长达三天。
据透明售房网显示，当年这套6幢3号的买入价是7553.6万元（含28793.64元/㎡的精装修），在整个江南里中排第二，仅次于楼王（建筑面积709㎡，总价1.05亿），如今的起拍价6250万，相当于打了83折，性价比的确高，不排除将上演一场好戏。
（江南里实景图 研究员摄）
Part2
相比于江南里，武林壹号在法拍市场的出现频率明显要高得多。
但是此次拍的这套房源，有其特殊之处。
该套房源位于2幢1单元2901室，是武林壹号D区内的一套顶跃，总建筑面积为719.25平方米，评估价8595.4万，起拍价6876.4万元，折合单价约9.56万元/㎡。
（图片来源阿里法拍网）
据研究员查询，该套房源一举刷新了从2018年至今阿里法拍网上所有武林壹号出让房源的面积、起拍价、成交价的三项纪录。
（武林壹号部分法拍房源截图）
通过二手房交易软件查询，可以发现目前该小区最新挂牌价约10.4万元/㎡（面积327.6㎡）；而最近成交的一套在今年的1月份，总面积为443㎡，成交单价约为7.9万元/㎡，也就是说9.56万元/㎡的起拍价对于同小区二手房价要高出不少。
图片来源：阿里法拍
该房源也有自身的亮点，那就是它堪称整个小区内视野最好的景观房之一，四扇落地窗横贯南北，通透至极，将西湖、运河、城市等各大景观都纳入期间；在装潢上，也不遑多让，奢华的墙纸、石材的干挂，精致的吊顶随处可见。
图片来源：阿里法拍
该房源在2014年出售时，挂牌价约为6764.5万元，折合单价约9.41万元/㎡，相比于6876.4万元的起拍价，基本上零涨幅。
据介绍，这套房子关注度很高，线下看房的预约火爆。从法拍网上也看见了有超600人对拍卖设置了提醒，但和江南里“太和苑”一样暂未有人报名。这套房源将于12月17日10:00开拍，拍卖时间为一天，这套“三高”房源的命运将走向何方？会为江南里开个好头吗？
图片来源：阿里法拍
Part3
杭州的年底法拍“盛宴”即将拉开序幕，而回望前11个月，5000万这一量级成交的法拍房源全杭州范围内还有2套。
一套就是前文提到女股神的江南里“清韵”，而另一套则是西湖边的徐青甫故居——长生路32号别墅。
图片来源：阿里法拍
长生路32号别墅，距离西湖不到400米，背靠天长小学，是一栋三层小楼，建筑面积419.57㎡，当时的起拍价为3179万元，折合单价约7.6万元/㎡。
拍卖开始，火爆程度超出想象，27位购房者竞相抢夺，经历了460轮竞价，长生路32号以总价8804万成交！ 比起拍价3179万元的起拍价高了近三倍！堪称杭州豪宅法拍史上竞争最激烈的一役。
综合之前这两套房源的成交情况来看，虽然一个底价成交，一个价格翻了三倍，但最终结果都是好的。从中也能窥见成交背后，杭州潜藏的“顶豪系”购买力。
若即将出让的这两套法拍房（江南里“太和苑”和武林壹号2幢1单元2901室）都能顺利拍出，那么今年杭州5000万+这一量级法拍房源的成交数又将加2，变成4套。
可千万别小瞧这个数字，要知道2019年至今杭州5000万以上住宅（新房）成交一共也不过只有4套而已，总价最高的一套为7680.88万元的湘湖壹号双拼别墅。
湘湖壹号样板房
研究员认为火热的5000万+量级法拍房成交背后主要有以下几个因素：
一，大量房源的释放。像江南里、武林壹号跃层这一类房源二手市场上也十分罕见，而这类“顶豪”房源的流出和近两三年经济下行，P2P反复爆雷以及“股灾”的后遗症不无关系，毕竟从“女股神”到吴小晖.......房屋的主人们道出了太多商海沉浮的故事。
二，房源自身的优势，这些天价房源多在市场上“绝版”。例如那套亿元成交的阳光海岸是3层的私人订制；长生路3号步行400米就直抵西湖；江南里太和苑是为数不多的精装中式房源。
要提醒一句，法拍采用的是“竞价”的手段，这一规则往往会令人头脑发热，但千万级法拍房悔拍的代价可是不小，毕竟一套房源的保证金就达到数百万元。
法拍市场不乏“捡漏”的案例，但是难度着实不小，需谨慎充当“接盘侠”。
徐青甫故居实景图
