长三角一体化之吴江黎里篇| 在嘉善西塘坐上公交车,半小时到黎里,融沪桥头堡不见“炒房客”

2019年12月24日 11:08 来源:住浙网 作者:潘浩 徐创 和文凤

编者按:

在地图上,浙江嘉善县、江苏吴江区和上海青浦区构成了一个等边三角,今年他们有了一个全新身份:长三角一体化先行区的成员。交通一卡通、医保互通、跨省际的公交线路越来越多……这3个县级市,分属江浙沪两省一市,本该有着高高的行政藩篱和天然的利益之争,但融合的脚步一声比一声紧。因为一体化释放出的红利,比关紧门户、过自己的小日子,可谓天壤之别。

住浙网作为立足浙江、辐射长三角的房地产媒体,密切关注一体化的进程,关注三地楼市的变动。此次调查,我们把聚焦点放在嘉善和吴江区,这两个上海购买力外溢的受益地。我们想听听,住在嘉善或吴江的汾湖,工作在上海,可行否?

今天,我们来说说吴江黎里。吴江区隶属苏州市,黎里镇既是水乡古镇,也是汾湖高新区的所在地,某种程度上,说汾湖等同于黎里。


文/住浙网研究员  潘浩  徐创  和文凤

从嘉善西塘往西北开15公里,会到一个叫黎里的水乡古镇。从水乡的安静走出,再开20分钟车,就到了汾湖。

2006年,江苏省政府批准同意芦墟与黎里两镇合并成立汾湖镇,全镇面积259平方千米,人口14.17万人。汾湖镇与江苏吴江汾湖经济开发区“区镇合一”。

 

                                     汾湖镇全景 (图源网络)

 

2012年8月,汾湖经济开发区更名为汾湖高新技术产业开发区,官方提法上汾湖镇被黎里镇所替代,但民间习惯称呼这片开发区为汾湖。

12月19日,住浙网去了汾湖这片约260平方公里的热土,实地感受了一番。

体验示范区公交线路,等候发车太久

从11月初,示范区5条公交线路开始穿梭于朱家角、黎里和西塘三地之间。这是打破区域壁垒,响应一体化进程的落子。

示范区1至5路,分别对应着“上海东方绿舟站—汾湖汽车客运站”,“黎里旅游集散中心—东方绿舟站”,“西塘古镇—上海东方绿舟站”,“吴江区第五人民医院—上海大观园”,“黎里旅游集散中心—西塘汽车站”5条线路。原来的7618路、7619路公交车成了历史。

 

示范区1至5路公交运行图

中午12点30分,研究员坐上了示范区5路,从西塘古镇至黎里古镇。一路上,公交车没有停靠,疾驰在江南水乡的田园风光中,大约半小时后便直达黎里旅游集散中心。

 

示范区3路、5路公交车

只需要半小时,坐公交车实现了浙江、江苏的跨越,这在几年前是不敢想象的。车上,邂逅了家住黎里的赵大伯。对他来说,太平常不过了:“这条线开了之后,我到西塘的女儿家里更方便,早上过去吃个中饭(午饭),再回来。”

“我们这里就是一个黄金三角,苏州到浙江、上海都很方便”,赵大伯说道。

 

示范区3路和5路途径站点

除了这条线路,从西塘往返上海东方绿舟的示范区3号线,成为了上海市民的“旅游专线”。

在等车时,研究员就听到一群刚游完西塘的上海市民在讨论:“这里花十块钱到东方绿舟,从东方绿舟坐地铁17号线再花5块钱就到家了,比原来坐高铁要便宜方便。”

 

省际公交时刻表

不过,目前这些公交线路的发车间隔太长,建议要掐好点去候车,否则像研究员一样,不知道发车时间,在车站傻乎乎等了近50分钟。

相信随着往来客流的增加,示范区公交线路的发车频次也会加密。

黎里,融沪的桥头堡

来到黎里,这里是和西塘一样的江南古镇,白墙黛瓦,小桥流水。但没有西塘那样网红体质,更多了一分岁月静好。

 

黎里古镇实拍

从这一方静谧水乡古镇,只需要乘坐示范区2号线,一小时不到就可以到达魔都上海,实现古镇和都市之间的切换。

2012年,黎里有了一个响亮的名头。由临沪经济区更名而来的汾湖经济开发区,于当年正式挂牌为汾湖高新技术产业开发区。黎里镇前头,冠上了汾湖高新区的新名字。

高新区至上海虹桥机场53公里,浦东机场106公里,距无锡硕放机场约90公里,地理位置相当优越。轨交方面,苏州4号线延伸线S7线与上海17号线或将在汾湖实现无缝接驳。

 

汾湖高新区区位图

目前,黎里发展向东,重点围绕着大渠荡生态公园展开。之所以选择这里,是因为和金泽镇、朱家角实在太近了,仿佛嵌进了上海一般。走南面的沪聂线或者北面的沪渝高速,不到20分钟车程就能到达上海地界。

 

大渠荡生态公园沿岸实景

在碧波荡漾的大渠荡湖畔,形成了和西面古镇对比鲜明的城市面貌,嘉乐城、温德姆五星级酒店等渐次生长,更具都市感。

由于和上海接壤,黎里是当之无愧的“融沪桥头堡”。在开通示范区公交线路之前,两地的融合故事就已经开始了。

 

2018年底,黎里开通了直达青浦的专线班车,对接上海地铁17号线;本地医保卡可以到上海享受上海的医疗服务,上海的一些专家也会到汾湖的医院像吴江第五人民医院等坐诊。

另外,产业上对接上海的溢出产能。有数据显示,近三年已有60% 的上海企业迁至汾湖高新区。这让黎里的地图上,出现了越来越多以上海开头的公司。

 

未来,随着苏州S7号线与上海17号线在同里站接轨,开建的沪苏湖和通苏嘉两条高铁将交于黎里的苏州南站,交通的升级让汾湖和上海之间的同城化日益明显。

身在曹营心在汉的汾湖楼市

在楼市上,目前黎里主要有三个楼盘在售:碧桂园·国风云樾、合景·云溪四季、龙光·九誉湾,主打洋房和高层产品。


楼盘均价在18000—20000元/平米之间,价格已经和更靠近吴江市区的太湖新城持平。

如果把时钟拨回2016年,你会惊讶:当时黎里住宅均价只有8000元/平米,3年时间房价便翻了一番多。不过和上海青浦相比,黎里的房价就显得亲民多了。

目前,青浦的均价在40000元/平米左右。巨大的价差,让汾湖的楼市时常出现上海人“猎金”的身影。

“之前很多上海人组团来这里买房,不管是投资也好还是度假也好”,碧桂园的销售小刘说。

汾湖的楼盘多半是“身在曹营心在汉”,瞄准的是上海客群。

2017年4月,汾湖土地市场传出大新闻:碧桂园来苏州抢地!直接把地价推向了1万元/平米的水准,令人咋舌。相比苏州相城、吴中、吴江太湖新城等,汾湖这个名字很陌生。

以这个价格拿地,再迅速地快销给上海投资者,碧桂园等开发商给汾湖楼市摁下快进键。那两年上海投资客频到汾湖看盘,挂着沪牌的大巴车一辆接一辆,看房团一茬又一茬。 

 

汾湖楼盘广告打着“上海西”

不过自从苏州限购之后,苏州人又把黎里从上海人手中“抢”了回来。“目前客户大概80%为苏州人,包括本地的自住,以及吴江甚至苏州市区的投资客。”

得益于长三角一体化,在今年年初,黎里楼市就红了一次。春节过后的一个月,板块成交占了吴江区的一半。但7月25日之后,情况发生了很大的变化。

苏州连夜升级限购政策,主要体现在非苏州市户籍居民家庭在苏购房所需社保或个税缴纳年份要求从1年提高至2年;限售范围从新房扩大至二手房。

 

汾湖楼市一夜入冬。小刘说:“买房的人一下子少了不少,我手下原本的意向客户,本来差几个月社保就满一年了,结果又要多等一年。”

为了卖新房,他表示还是有空子可钻。说到社保未满如何买房时,小刘给出了解决方案:

客户可以选择跟与开发商签订长线协议,先“预定”房子,待社保交满之后再去房管局备案、办理贷款。但是期间政策变动、利率变化的风险,需要自己承担。

“一切都是为了有成交”,而且优惠折扣接踵而至,“我们现在也有一些折扣力度,一次性付款可以打到92折”。

 

至于商业项目,限购的触角还没伸到,酒店式公寓依然对所有人敞开大门。

但是目前,黎里仅金水岸一个商业项目在售,并且剩余房源不多。由于销售形势不错,所以只接受全款。

“光我手里就有两个上海客户,因为工厂搬迁到这里,就在我们项目买了LOFT,工作日在这里,周末回上海。”金水岸的销售人员说。

一个有趣的现象是,“房住不炒”成为了当地销售时常挂在嘴边的字眼。作为吴江区投资色彩最重的板块之一,真的被政策威力震慑到了。

故事:工作在上海的“新汾湖人”

说起家安在汾湖,上海的上班族李奇(化名)多少有点无奈。

2017年,他进了一家房企,工作重心在吴江区。近水楼台的关系,加上看好汾湖未来的潜力,他逢低在汾湖买了一套房子,今年上半年刚刚交付。

计划是挺好的,但发生了变化。今年年初,他从那家房企离职了,又回到了繁华的大上海,买房是遥遥无期了,他开始租房。汾湖的房子拿到后,李奇认真考虑过,不打算卖掉。

“以后真有可能长住这里。我试过,在汾湖大道上坐公交车到上海的东方绿洲,大概50分钟,不过等的时间太长。换乘地铁17号线,到虹桥也就半个小时。这个时间不算长,可以把握。等以后买了车(吴江不限牌),我就开车到东方绿洲,再换地铁,基本上是1个小时。”

确实,地铁拉近了两个城市的距离,但每天来回160公里才能在工作和家之间找到平衡。李奇说这些,嘴角边挂着淡淡的无奈。

2019年12月24日 11:08 来源:住浙网 作者:潘浩 徐创 和文凤 编辑:和文凤
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