【住浙调查】杭州限价松动!什么力量促成了绿城沁园每平米涨4500元?

2019年02月21日 09:03 来源:住浙网 作者:艾维

关键词提示:

1、绿城项目方:这次推的楼位置更好,户型稀缺

2、涨价“石头”激起三层浪

文/住浙网研究员 艾维

编者按:

位于申花板块的绿城建发沁园,因4万出头的拿地价,销售价不到5万,成为杭州楼市限价下亏损的风向标,昨天第二批开盘的8号楼,突然批出的预售价格,比第一次开盘的9、11号楼每平米高出了4500元,引发了市场高度关注,杭州限价松动了吗?住浙网研究员做了追踪。


住浙网2月21日消息(研究员 艾维),2019年杭州第一涨来自申花板块,来自绿城建发沁园。

昨天,最新的一张预售证显示:沁润公寓(绿城建发沁园)8#,共1幢,可售房源共125套,可售建筑面积13986.39平方米,其中约100平方米户型套数83套,约135平方米户型套数42套;限售房源共1套。本次房源为精装,房源均价54000元/平方米,装修标准6000元/平方米。

绿城建发·沁园2.20领出的预售证

去年10月12日,沁园的首张预售证显示同样的装修标准,均价为49500元/平方米,当时168套房源户型132方、138方,摇号中签率38%,当天售罄。两相比较,同一楼盘4个月内涨了4500元/平方米,涨幅达到9%。

是偶发事件,还是杭州限价松动?住浙网研究员对此进行调查

 

绿城建发·沁园10.12领出的预售证

绿城项目方:这次推的楼位置更好,户型稀缺

昨天下午,住浙研究员第一时间联系上了绿城沁园项目负责前期的王杨,问了两个问题:1. 涨价的理由是什么? 2. 预计对申花板块会有哪些影响?

王杨表示,涨价的理由有两条,这次开盘的8#楼位置更好,而且包含83套100方的稀缺户型,相比于首推的132方、138方,在总价上更有优势。其次,考虑到沁园项目的拿地成本和装标都很高,楼面价就达到40765元/㎡,精装标准6000元/㎡,备案价54000元/㎡,应该看成是一次价值回归

绿城建发·沁园鸟瞰图

确实,绿城建发沁园顶着高达40765元/㎡的楼面价,首张高层房源预售证均价只有49500元/㎡,明摆着亏损。

按照好房研究院的保本房价测算公式,沁园项目的保本房价为59172元/㎡。看车位,车位每个建安成本10万,售价40万,每个利润30万元,套均120平米计算,大概每平米可冲抵2500元的成本,测算下来最终的保本房价约56672元/㎡

(注:保本房价=土地成本*(1+0.03)+装修成本+建安成本(5000元/㎡)+税费(土地增值税2.5%,增值税4%,所得税3%,共计占新房销售均价的9.5%)+营销及管理费(售价的4%)+财务成本(按照建安4000元/㎡*1.5年*6%年化利息))

这样看比较通透:沁园49500元/㎡的价格是铁亏,而54000元/㎡的价格是微亏,从这个层面讲是新价格的背后是价值回归,逻辑上也说得通。

说到影响,王杨表示同行都在关注这个新闻,压力比较大,不便多说。

涨价“石头”激起三层浪

绿城建发沁园是猪年“第一涨”,也是杭州进入限价时代后,短时间内新房源备案价有突破的首例。业内将此次调整,视为限价取消的第一步。也许这个结论为时过早!至少,限价松动的迹象已经出现,除了沁园,研究员了解到,还有个别项目备案价也将有突破,或是纯新盘首开价超过板块此前备案价,或者在售项目新房源比旧的稍稍提高,就像沁园这样。

昨天晚上,一些高价地的项目营销、前期连夜开会,面对新形势,商量新对策。业内人士既兴奋也紧张,兴奋自不用赘述,紧张的是怕万一批高了,去化困难。

绿城建发沁园这一涨激起了三层浪:首先,沁园的开发商是绿城和建发,4万+高价地项目,还有申花板块的因素,在所有亏损项目中,受关注非常高。目前,申花板块尚有融信万科·古翠隐秀、首开杭州金茂府、融信公馆ARC等在售。其中,金茂府还剩3幢高层,200多套的房源。所剩房源不多,金茂很可能顺势完成去化。所以,价格松动,最高兴的要属纯新盘古翠隐秀两个股东融信、万科,融信还是ARC的唯一股东。

申花板块还有一个纯新盘是融信远洋·厘望NEO1待开,项目有6幢楼,房源共182套,包含高层、公寓及德系合院。高层最快4月底开盘,价格待定,沁园的新价格让融信有了新的参照。

拱墅区部分楼盘图

但是,新的纠结来了,价格批出了,能完成多少去化还真不可知。营销团队的压力只大不小——以前批不出来,是受制于调控政策,现在批出来你卖不掉,那是团队的执行力有问题。两颗“药丸”,选哪颗?

其次,周边板块尤其像城东新城中的高价地项目,有了“咸鱼翻身”的机会。城东几个项目去年底纷纷“割肉抢跑”,首推的量有限,后面的货值还相当可观。既然沁园“新酒”卖出新价,他们当然也会有同样的盼头和念想。譬如世茂·钱塘天誉,拿地价格36461元/㎡,首推的均价已无变化可能,后续850多套的备案价格还是要争取的。 

 

涨价发轫于申花,会不会传导至城东新城、蜀山、崇贤新城等板块,拭目以待。

最后,价格松动会传导至土地市场,导致被压抑的地价反弹。年前,土地市场火热,但成交价较前有所回落。譬如1月29日主城区的三宗宅地中,翠苑地块成交价格比板块最近成交的中海地块实际下跌6198元/㎡,跌幅13.3%。

同一天,城东新城15号地块被中铁建、浙江交投联合拿下,楼面价30121元/㎡,算上配建,实际楼面价33857元/㎡,比板块内最近成交的龙湖彭埠地块(楼面价36252元/㎡)下跌6.6%。这一成交,重新定义了城东新城的价格,地价每平米下跌2000元以上。

申花房价上涨,土地市场会不会“春江水暖鸭先知”? 3月4日,主城区有1宗宅地(江干区牛田单元)出让,可以检验这个消息传导的热度。

2019年02月21日 09:03 来源:住浙网 作者:艾维 编辑:和文凤
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