文/住浙网研究员 艾维
重重高压之下，房产巨头仍享受丰硕的果实。
进入4月，以“碧万恒”为代表的房企陆续公布了2018年报。有点出乎意料的是，刚刚宣布延长“打折季”的恒大在营收和净利润两项关键指标上，双双折桂。
恒大利润超阿里，折射出前两年销售火热
恒大的净利润高达722亿元，什么概念？以阿里巴巴举例，2018财年净利润为614.1亿元（阿里财年截止到每年3月31日），虽然两者年报的时间线不完全一致，但能够超过富可敌国的阿里，恒大房产的实力和前两年楼市收获之丰也尽显无疑。
杭州本土房企的年报也有看点。绿城中国（3900 HK）2018年营收603亿元人民币，同比增长43.7%，股东应占核心利润为37.96亿元；滨江集团（002244 SZ）2018年度营收210.5亿元，净利为12.2亿元。
部分上市房企年报数据
房企营收因其行业属性，往往有一定的滞后。所以，目前呈现的数据，体现的是2015年至2017年的销售情况。杭州人的感受很强烈，那两年正是楼市最火热、一房难求的阶段，放在全国同样如此。
进入2019年，全国楼市开始分化，像上海、杭州开始回暖，土拍与新房交易两旺；部分城市祭出“一城一策”，托市的用意十分明显，牛市过后当然要调整一段时间。
土储坚持一二线，还是往三四线下沉？
丰收背后，难掩“碧万恒”战略上的分化。从土地储备上一览无余。
土储为王。一家房企的土储质量、数量决定着它的持续开发能力、盈利能力、应对风险的能力，这其中，又以土储的地域表现最为明显。选择一二线还是三四线，可以看出房企未来的走向。
万科深圳项目
“碧万恒”三巨头中，碧桂园是重仓三四线、甚至小城镇的代表。杨国强的那句“中国太大了，中国60%以上的县我们还没去，还有广阔的空间”，让我们看到碧桂园的战略和土储布局重心。
万科显然把重心放在一二线，更确切地说，是放在重点城市群如粤港澳大湾区、长三角、环渤海、武汉西安中西部核心都市圈、成渝都市圈等。
2018年底，万科董事长郁亮还言辞沉重地说要“活下去”。当时令人虎躯一震，销售额过6000亿的房企都喊出这么重的话，接下去的房地产得有多难过。
但，2019刚一开年，万科“说一套，做一套”：
1月15日，万科在天津北辰区20亿拿宅地；
1月17日，万科在成都仁寿拿地1185亩；
2月14日，万科挥师青岛，登陆即墨；
2月15日，万科在福州深度参拍旧改地块，76.4亿的金额创下福州土拍单地总价纪录。
结合世界其他发达国家城市化的经验，未来的城市化重点，将是都市圈化、城市群化，这些同样也是恒大和融创、绿地、中海等巨头投资的重点。
目前恒大拥有超过3亿平方的土储，其中，一二线占比66%，平均地价只有2040元/平米；三线城市占比34%，平均地价只有1178元/平米。恒大之所以能成为房企中的利润王，与其拿到的低价地密不可分。
融创同样是看好一二线，截至2018年底，融创总土地储备约2.56亿平方米，总货值约3.55万亿元，85%分布于一二线城市。
显然，战略这个词，让前四强分道扬镳。万科押宝一二线，但战略定位为“城乡建设与生活服务商”，相对聚焦。恒大青睐新能源汽车已是公开秘密，但选择的战略合作伙伴令人皱眉；碧桂园的机器人业务是赶上了人工智能的风口，未来成败，依然有巨大的不确定性。
碧桂园布局人工智能产业
行文至此，想到毛泽东的一阕词中几句：
今日向何方，
直指武夷山下。
山下山下，
风展红旗如画。
今天的方向性选择，决定了这几家房企巨头两三年后，在一个“房住不炒”总基调+“一城一策”微调市场里，能不能继续健康、稳定地发展，并停留在前四强。
