解读新板块②| 瓶窑:申遗+推地,断供许久的价值洼地要待时飞

2019年04月09日 09:47 来源:住浙网 作者:艾维

本文导读

1、次新二手房价在2万元徘徊

2、杭州第三条绕城环线利好瓶窑

3、八城区得“2万”者方是王者

文/住浙网研究员  艾维

编者按:

近2年,杭州主城区楼盘气势如虹,涨声不断,带动昔日的价值洼地如大江东、蜀山、崇贤“脱洼”,新房价格接近甚至迈过2万+。杭州还有没有这样“玉在椟中”的板块?

上期住浙网带大家认识了“戴义临”——萧山的戴村、义桥、临浦,今天为大家介绍的是断供良久的余杭瓶窑板块。对了,这里是良渚申遗的核心区,每天浸染氤氲着5000年的气息。


从2016年开始,除了去年碧桂园·良樾开盘首推,瓶窑就没有新房源供应。这三年,瓶窑如同发掘前的良渚遗址,似乎被开发商和土拍市场遗忘了。

瓶窑,紧挨着正在申遗的良渚遗址,这座5000多年前的古城给小镇氤氲蘸染浓厚的文化气息。也因为遗址,瓶窑和东边的良渚板块相比,开发的步伐远远落在了后头。现在,良渚的新房价近3万,未来科技城的均价已是4万+,瓶窑唯一的新盘碧桂园·良樾叠墅产品最新均价是2万刚出头,均价比良渚低50%,更只有未来科技城的一半。

碧桂园良樾沙盘

次新二手房价在2万元徘徊

良渚因玉琮闻名,瓶窑楼市将因“羊山”而萌动。

申遗、轨交、绕城高速,瓶窑不缺市场崛起的要素,只是少了一个“引爆点”,如同万科打造良渚文化村,或是未来科技城迎来阿里巴巴西溪园区,继而拥有了梦想小镇。

“2018年初,瓶窑次新二房的价格就在18000元/平米左右。”我爱我家瓶窑店店长王芬告诉住浙研究员,像南北乐章、信达柳郡这样的次新房,成交均价已经屡屡突破2万大关。查询透明售房网,三年前美好·桂花溪园、北湖绿洲花园、信达柳郡等清盘时,单价仅在7000-9000元/平米。

瓶窑好像被时光遗忘的桃花源,新房许久没有供应,二手房守着18个月前的行情,当外面的市场热火朝天、锣鼓喧天之时,笤溪静静流淌着,桃李不言。

直到羊山宅地的推出。

羊山地块图

据好地网介绍,羊山宅地距良渚文化村四个红绿灯,地块隔104国道对望的是恒大城市客厅,地块东侧为华兴路,紧邻的良渚遗址公园是良渚古城的核心区块,文化底蕴丰富,其保留的现有湿地,更构建了宜居、秀美的自然环境;地块西侧是兼具河流、湖泊和湿地景观的中苕溪和北苕溪汇合处,景观资源也颇为丰富。

面积82938平方米(124.4亩),限高18米,容积率1.0-1.5,商住用地,这是杭州八城区少见的百亩宅地,而且因为良渚遗址周边限高的缘故,要做成滨水低密项目。操作得法,这会是又一个桃花源或江南里。羊山地块是一块“香饽饽”,土拍市场上料会激烈争夺。

沉寂了挺长时间的瓶窑楼市,能因此突破“瓶颈”迎来牛市吗?难说!毕竟是低密产品,对刚需、首改的影响力待观察,能否做成另一个良渚文化村,还有不确定性。

借助申遗的东风,瓶窑如能连续推地,将使得开启新一轮牛市成为大概率事件。

杭州第三条绕城环线利好瓶窑

瓶窑最大的利好,当然是良渚申遗。作为良渚文化的发源地和良渚古城遗址的核心区,随着良渚申遗的正式开始,瓶窑迎来了发展新机遇。

良渚遗址局部

在杭州“一主三副六大组团”的规划中,瓶窑从良渚组团中的一个功能区,单独成立组团,成为区域中心。

世道百业兴,先行在交通。

瓶窑另一个利好是交通配套的完善。高铁杭州西站、城西机场的规划,将给瓶窑带给巨大的想象力。尤其是建设中的杭州西站,未来将成为杭州第三大交通枢纽,也时将引入6条高铁线。瓶窑正位于杭州西站的辐射范围之内,出行更加便捷。

在杭州绕城高速(一绕)和杭州都市圈环线(二绕)中间,今年杭州将开工新建第三条绕城环线,即“中环”。

“杭州中环”位于绕城高速公路和杭州都市圈环线之间,途经杭、绍、嘉三市,全长约180公里,按干线一级公路标准、兼顾城市道路功能建设,采取“地面主路+地面辅道”“地下隧道+地面道路”“高架主路+地面道路”等多种形式。

全线主要利用现有国省干线公路(104国道、329国道、320国道)线位,东起杭州大江东产业集聚区河庄街道,经南阳、坎山、衙前进入绍兴。

项目途经萧山区的河庄街道、南阳街道、进化镇等9个乡镇街道,富阳区的银湖街道、东洲街道等4个乡镇街道,余杭区的余杭街道、中泰街道、良渚街道、瓶窑街道等10个街道,下沙街道以及绍兴钱清镇、夏履镇,桐乡崇福镇,海宁许村镇等,覆盖人口300万人以上。

据杭州市交通局规划处处长梁强勇介绍,杭州中环力争在2021年同步建成

这条路的通车,将大大拓宽瓶窑楼市的空间。

举例来说,从临平到未来科技城,现在有两种出行方案。一是走高速公路,从沪杭高速公路的临平互通上高速,到绕城高速公路北线往西面走一直到留下互通,再转到杭徽高速路,整个过程走了三条高速公路,车流量大,需要1个多小时,通行费40元左右。研究员体验了另一种走法:走东西大道,但这条路交通量大,正逢修路也不是很好走,虽不收费,但从东走到西要1个半小时,碰上堵车更花时间。

中环打通后,只要花上40分钟左右,就能从临平到未来科技城,从瓶窑出发更只需20分钟,时间缩短了近一半。这给了未来科技城需求外溢到瓶窑充足的理由。

 八城区得“2万”者方是王者

2017年12月18日,碧桂园以2.47亿的总价,拿下了瓶窑精工路以北商住地块,打造成今天的良樾,楼面价11178元/平米。这是瓶窑板块地价首次突破万元大关。羊山宅地的低密、滨水属性,加上特有的申遗概念,届时成交楼面价肯定会创板块新高。

低密产品会承接部分高净值人群的需求,但更大的承接盘仍是刚需,即精装或毛坯高层。得“2万+”供应量才是王者!想想戴村、义桥、大江东地块的争夺之激烈,以及许村、柯桥等环杭新板块的潜力,正切中楼地比“黄金比例”的瓶窑,是承接未来科技城和良渚外溢刚需、刚改的首选。

其实,现在二手房交易已经显露苗头,据我爱我家瓶窑店店长王芬介绍:购房者基本分三类,除了本地人之外,就要数未来科技城和良渚的人群居多。


2019年04月09日 09:47 来源:住浙网 作者:艾维 编辑:边天阳
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