凤凰山下神秘中式年内开盘,欲批出杭州史上第一价

2019年04月22日 11:52 来源:住浙网 作者:艾维 杨宁

本文导读

1、御园的样板房掀起神秘盖头

2、御园的前世今生

3、御园备案价或创下杭州新房纪录

文/住浙网研究员  艾维  实习研究员  杨宁

这是杭州楼市“霸王龙”级别的楼盘:杭州御园!

2009年拿地,2011年因工地挖出文物而被叫停,2015年一纸公告项目重启,2018年中式新宅院揭开神秘面纱。2019年春天,御园样板房悄悄开放,但只面向严格筛选的意向客户。住浙网研究员应该是首批参观了样板房的媒体。

 

十年一觉,御园梦醒。如今,杭州中式合院项目不下10个,绿城、滨江、融创、泰禾更领风骚,当年蓄客今安在?

御园的样板房掀起神秘盖头

好房研究院的信息显示,御园位于杭州上城区凤山路和馒头山路交叉口,西靠西湖风景名胜区凤凰山,容积率1.01,项目将推出49套建筑面积390㎡起步的中式排屋合院。

在2009年8月,浙江西子房产以7.7亿元拿下该地块,折合楼面地价24295元/平米,成为当时杭州“新地王”。随后,西子宣布联手老搭档绿城对地块进行开发,当时项目名为绿城西子杭州御园。

如今,推广名为“御园”,操盘者为西子房产,联合开发的绿城房产确定已经退出。

项目效果图

4月11日,住浙网观察员在御园项目的现场看到,一派繁忙景象:施工车辆进进出出,戴着安全帽的工人冒雨相互间吆喝。

馒头山路和凤山路上各设了一个进出口,有保安岗,警惕的保安对于入内拍照要求一口回绝。项目正门口的中式会所已装修完毕,据介绍这将成为售楼接待处。

御园正门前实拍图

研究员3月初次探访,置业顾问口风比较紧,只说现在是西子房产一家开发,今年可能会开盘,备案价会在10万+,至于参观,要经过预约和严格筛选。

经过一番努力,4月中旬研究员终于走进神秘的西子御园。跟随御园销售部经理参观了这个楼盘的样板房。在走向样板房的途中,研究员发现,只能从地下室穿过泥泞的道路进入样板房。 

御园房源详情表

 

呈现在眼前的,是一套装修精良的样板房,户型是三层排屋,面积420方,宽敞、整洁的房间内置电梯。房屋的外部设计风格萃取了宋代建筑的精髓,大气、含蓄又典雅。

样板房的装修风格类似设计大师郑仕梁操刀的风格,以中西合璧展现东方禅意,或勾连宋代美学、杭州意象与盛世山水,于不动声色中演绎极简美学。

设计为地下两层和地上三层,总共五层。按中式合院的惯例,地下二层的面积属于额外赠送,其余各层的使用面积大约在100平米左右。

从一楼进入到院子,院中假山“瘦皱漏透”,山后藏一座凉亭,整座庭院拥有较宽的视野和谐感。据了解,西子御园项目的绿化率达30%,从效果图中可看到该楼盘小区入口中央景观有亭榭楼台与假山,瀑布流水潺潺,给人以自然、惬意之感。

  

样板楼地下室实拍图

样板房的负二层为会客厅和餐厅,楼层依次往上有储物室、多个卧室(包含儿童起居室)、书房与厨房等。

 

样板房二层收藏室实拍图

 

样板房一层花园实拍图

御园的前世今生

西子御园的地处位置为原南宋皇宫内,是南宋皇城遗址保护区内唯一出让的住宅开发用地。2009年8月,杭州29号地块公开出让,楼面起价为7462元/平方米,在当时,吸引了诸多实力雄厚的房企,最终这块地以7.7亿元被浙江西子房产拿下,折合楼面地价为24295元/平方米。随后,西子与绿城联手对这块地进行开发。

在西子房产拿下该地后,以杭州古都文化研究会会长、杭州师范大学历史研究所所长林正秋,浙江大学教授、国家注册城市规划师周复多为首的七名学者指出,这个楼盘所属地块正是南宋皇宫太子东宫所在,在国家级文保单位上面动土,是不折不扣的“违法工程”。

御园外立面实拍图

随着工程的进行,人们发现,南宋皇城遗址距离现有地面只有三四米,但是楼盘的地基开挖已达十余米,在施工过程中不时挖出南宋皇宫的建筑构件,如宝相花纹方形地砖、云龙纹石雕门残件等。

2000年杭州市的《西湖风景名胜区总体规划》中明确规定了南宋皇城遗址范围,御园项目也在这个范围之内。

对于这件事情,当时各相关部门表明态度,开发商并没有获得《建设工程规划许可证》,“属于无证施工”。开发商声称对此事“不知情”。 

 

御园内部透视效果图

2011年,杭州市政府对此事作出了回应:正式叫停御园项目建设。

杭州御园项目一搁置就是4年,直至2015年6月,杭州市规划局网站挂出了御园地块的项目公示规划。

新规划中显示,杭州御园容积率由1.4调整为1.01,户型由70席平层官邸、7席法式合院改为了49套排屋,建筑风格也由法式改为了中式。

住浙网调研员曾在2015年公示贴出2个月之后对该项目进行实地探访,但是御园还没有动工痕迹。

不久后,御园项目在新规划公示之后,再一次杳无音信。

2018年,御园项目重启的消息开始见诸网络,住浙网也曾于4月发稿《“搁浅”8年的御园结顶了》。直至今日,御园悄悄做好样板房,并进行小范围地开放。

御园备案价或创下杭州新房纪录

据置业顾问介绍,该项目已基本建成,整体项目在进行收尾工作。开发商拟在今年开盘,此消息是真实的。但是,横亘在中间就是限价,目前开发商想要批的价格和政府给的备案价还有巨大的“鸿沟”,所以具体的开盘时间并没有确定。

 

据悉,西子房产对御园的预期备案均价为15万元/平米,如果御园能够拿下这个价格,将超过2015年江南里的备案价,成为杭州楼市最贵的住宅。2015年,江南里开盘时,其平均11万-12万元/平米、最高超过14万元/平米的单价,创下当时杭州新楼的单价纪录。

置业顾问透露,反正已经等了十年,开发商并不急于要拿到预售证。

如果以10万+的价格开盘,御园会不会亏本?据估算,由于容积率调低,加上总套数从70套变为49套,再加上持地十年的财务成本(按照8%的年化利率来算,还要是复利哦),这块地的楼面价从当时的2.43万元/平米,保本售价3.2万左右,成本至少增加了200%。因此,大致能够理解开发商为何不急于拿10万的备案价,而要坚持拿15万+了。

在南宋皇城根下,这个高端购买力长袖善舞的舞台上,不知御园能否在今年心想事成。

2019年04月22日 11:52 来源:住浙网 作者:艾维 杨宁 编辑:和文凤
当前位置:住浙网>楼市日志