本文导读：
1.苏州调控加码早已筹谋
2.此次限售，或与长三角新自贸区落地有关
3.杭州4月新房均价环比降了
文/住浙网研究员 艾维
限购、限价、限贷、限售这调控“四限”，限售的效力一般来说是最小的，且对刚需几无影响，为打击炒房造声势，成为各地“因城施策”的首选。
那为何苏州这一波操作引起的反响挺大？
一来是限售时间长：对苏州工业园区全域、苏州高新区部分重点区域新房限售三年，对苏州工业园区内二手房限售五年；二来近半年来各地的“一城一策”多是奔着宽松去的，无论是菏泽取消限售，或是合肥限购松动，以及石家庄、杭州在人才引进方面的激进举措，大抵给人一种“打左灯，向右转”。苏州突然来这么一下调控，还是有点意外。
1. 苏州调控加码早已筹谋
据媒体报道，苏州这波调控早已筹谋。
5月6日，有市民在苏州市住房和城乡建设局官网上投诉：“这波涨价让刚需心累，让工薪阶层心碎，政府何时可以出台相关政策稳定房价？”
这番话的背景是，今年一季度苏州市区商品住宅成交面积169万平方米，同比增长21%；成交均价20907元/㎡，同比上涨8%。4月份单月，苏州商品住宅成交面积105万平方米，环比增加58%，同比增加81%；成交均价涨至21881元/㎡，环比上涨6%，同比上涨10%。
5月10日，苏州市住建局回应称：苏州当前正在研究建立房地产市场长效机制，以稳地价稳房价稳预期为目标，坚持“房住不炒”定位，促进房地产市场平稳健康发展。
次日，调控新政应声落地。
住浙网注意到，此次政策对于土地、购房、学区、人才等领域都有较为明确的管控。譬如土地出让报价规则，即将土地竞拍价格和价格区间进行对比，若超过这个区间，就落实更为严格的预售政策，即增加拿地约束和项目销售约束。总之，在土地市场和新房、二手房市场均摁下了“慢进键”。
同时，对于人才落户采取倾斜政策。在苏州工业园区全域内，新取得预（销）售许可的商品住房，采取人才优先购买政策，比例超过50%的销售面积。
2. 此次限售，或与长三角新自贸区落地有关
中原地产首席分析师张大伟认为，本次调控目的有三方面：希望房企理性拿地，稳地价；调控针对热点区域和热点版块，打击短期投资行为；将新房优先出售给在园区就业和创业的人才体现了苏州对人才的重视。
住浙研究员注意到，此次调控除了一向热点的苏州高新区，更是把苏州工业园区挺在前面，进行全域调控。作为工业园区的新房市场，此次调控锣鼓喧天，更多是想“把炒作扼杀在摇篮”。
苏州工业园区最新的热点，和自贸区新片区有关。
4月10日，在一次论坛上，上海市发改委副主任朱民透露，长三角区域内将诞生新的自贸区。随后有媒体报道称，长三角区域内新设的自贸区极有可能落地江苏省，且主要将包括苏州工业园区等地。
随后，股市率先动作，包括苏州高新、万林物流、保税科技在内的长三角自贸区概念股一字涨停！随后，苏州的房价压抑不住“自贸区概念”的加持，4月新房均价升破2.1万元/㎡，环比涨6%，尤其是工业园区的房价遏制不住的冲动……
2017年雄安新区官宣后，河北省政府对于当地的房地产交易直接采取“封冻”，相比之下，为了不让自贸区这样涉及国计民生的重大政策“念歪”，让炒家得利，限售5年确属必要，斩钉截铁也断了不少押宝“炒概念”的念想。
3. 杭州4月新房均价环比降了
面对4月土地市场和新房市场“涨声”响起，苏州摁下“稳定键”，央媒颇多肯定，从这一层面，对于杭州应有触动。
结合4月政治局会议强调“房住不炒”的风向，至少，不要幻想沁园“4500元/㎡涨价”大量复制。现在小碎步可以，限价松动不可能。
要说杭州立马跟上调控，也没那么急迫。好房研究院数据显示，今年4月杭州新建住宅均价25916元/㎡，同比仅仅微涨26元/㎡，涨幅仅千分之一；再看环比，相比今年3月的26152元/㎡，还是下降的。所以，苏州调控的直接动因在杭州尚不明显。
如果说，苏州这轮调控是要打掉炒家炒自贸区概念，杭州也不沾边。不光是新房均价，杭州土地市场也是讲政治的。
在高层会议吹风后，最近的3宗住宅土块（临平新城、萧山新街和临安锦北各一宗），变得相对理性，调低预期，价格刚好拍到上限附近，只有新街自持5%。
