本文导读：
1、澄品选房现场，这有点反常
2、数据显示：高总价二手房同比成交下降
3、价差红利，看上去很美要兑现很难
文/住浙网研究员 艾维
一、杭州摇号有三“怪”
近期，杭州摇号屡现此前少见现象。研究员归纳为三“怪”。
①一怪，摇号突然“抽风”，库存下降并不明显。
3月以来，华夏四季、西湖国际城、龙湖江与城连续“万人摇”；
耦园、天都城沁源公寓、君奥时代的中签率均不足7%。
绵延到上周，热度不减——
华夏四季和和光尘樾正面PK，竟双双大红：前者中签率2.08%，后者更低至1.89%，差不多五六十组登记客户抢1套房。
但是，从整体而言，杭州市区的新房去库存速度并未加快。好房研究院数据显示，3月1日杭州十区可售新房套数是27714，至4月1日为27613，至5月29日这个数字变为26229，仅消化掉不到2000套。原因是，供应量尤其是纯新盘源源不断。
②二怪，价格越突破，行情越看涨。
2月20日，绿城建发沁园的第2张证涨了4500元/㎡（达到54000元/㎡），价格高了，摇号中签率为29%，却比第一张走低了，此前第一张是2018年10月摇号的，中签率为38.9% ，涨价后的房子竟然比涨价前更受欢迎。
5月中旬，有2个楼盘备案价突破了之前板块内的最高价，分别是钱江世纪城的保利澄品，首开批价47437元/㎡；
另一个是位于南部卧城的绿城九龙仓桂语朝阳，首开批出29800元/㎡备案价。比板块内此前的最高价东原旭辉璞·阅上涨的幅度至少在4000元/㎡以上。
钱江世纪城保利澄品，本次首开批出47437元/㎡备案价，此前钱江世纪城最高价格是保利融信创世纪在2018年8月13日申领的38300元/㎡，此次高出9137元/㎡，涨幅24%。
结果，保利中签率仅为6.97%；桂语朝阳9.48%，明显好过预期。
③三怪，总价再高也受追捧
申花板块的古翠隐秀、奥体板块的保利澄品套总价均是570万起，项目接待处刚开放，就饱受关注。到澄品现场的意向客户实在太多，一度要排队分批进场。
澄品的中签率低，古翠隐秀也首开即罄，中签率约为29%，和绿城沁园第二张证的中签率差不多。
二、分析：投资摇号红盘会是“坑”吗？
1. 澄品选房现场，这有点反常
楼市摇号热，正值A股市场冲高回落，热钱正寻找新的“避风港”。要给勇敢冲进去接盘高价新房的投资客提个醒：动辄5万+的新房，唯一的变现渠道就是二手房市场，但是好房研究院和透明售房网数据显示，高总价的二手房成交困难。加上交易税费和赢利预期，5.4万元/㎡买进的新房，二手房市场挂牌价要保本不能低于6万元/㎡，但有这个购房实力的，通常优先考虑的是新房，投资逻辑难以自洽。
5月28号，澄品首期开盘，投资的味道就很浓烈：
和一般挑选南向高楼层的现象迥然不同，澄品选房落位基本是从单价低的房源开始。低总价的房源去化迅速，有人算过，不同楼层之间单价差达到1.2万元/㎡。很明显，在这里高总价的不受欢迎。而且，消化这147套房源，现场叫到了2000多号，显然，太多的人选择了放弃。
澄品效果图
投资客很明白：在奥体光环下，四五百万的或许还有溢价空间，600万以上的新房算上税费和财务成本，二手房成交的空间大大收窄。
2. 数据显示：高总价二手房同比成交下降
杭州4月的二手房成交数8835套。从透明售房网的数据来看，近2周杭州市区二手房成交套数维持在2200-2500套的区间，周成交量基本与3、4月持平。
来自好房研究院的数据，500万以上的高总价二手房是最难成交的。从今年1-4月，500万以上二手房分别成交了258、104、439、497套，截止到5月29日为385套，总数1683；同期内杭州500万总价以上的新房交易量3903套，要交易2.32套新房，才能卖掉1套高总价二手房。与之对应，2018年的该组数据为1894：4729，动态数据显示高价二手房的成交量同比减少11%。
再看静态比，杭州4月二手房总成交套数为8597套，500万以上的高总价二手房成交497套，占比仅为5.8%。
2018年至今杭州全市二手房成交和500万以上二手房成交情况（套）
刚需无疑是最受欢迎的。据杭州我爱我家市场研究院统计，购房面积选择上，60—90房户型是购房者置业的首选，成交占到45%，紧随其后的是60方以下的户型，占比26%，两者合计超7成。看起来，目前杭州新房市场刚需房源越来越少，二手房成了不少刚需的替代选择。
分析4月500万总价的二手房突然“井喷”的原因，与大量新房领证首开有直接关联。部分改善型要卖旧房换新房，摇中了新房后，交易的心理往往更迫切，会在总价上做点让步，以促成交易。
5月，二手房挂牌量相较于上月又增长了1000套。截至5月15日，杭州市区二手房挂牌量达到了75483套。
二手房库存的不断积累，体现在成交上，使得价格弹性较大。在我爱我家市场研究院看来，这种现象会贯穿一段时间，大部分房源买家有讲价空间。
例如此前在我爱我家成交的一套绿洲花园的河景房源，面积约118㎡，房东原本的心理价位为580万，经过买卖双方两次洽谈，最终以550万的价格成交。
要看到，如果卖家不是半路接手转卖，这个价位获利已经丰厚。但如果买家是投资，还不如去买2套300万的小户型更有可操作性。
在浙江中原地产首席分析师荆海燕看来，目前杭州市区二手房挂牌价已接近7.3万套，按照经验判断，在这么大的供应量下，二手房市场应该会回归理性。之所以出现“小阳春”，荆海燕判断，或许与前段时间土地市场的火热有关，部分购房者存在恐慌情绪，怕二手房会突然涨价。
有人会说到2022年的亚运会。其实，近2年杭州的地价、房价已经加了预期，有透支之嫌。广州2010年举办亚运会，数据显示，在当年广州楼市涨幅摸到“天花板”，其后三年增速明显放慢。涨不动的原因，有史上最严厉的调控政策原因，也因为“利好出尽”，进入了一个周期的下行通道。
新房再动人，如果是500万以上的高总价，投资须谨慎。
3. 价差红利，看上去很美要兑现很难
热钱助力，但往来倏忽，对一个城市的长久房价健康走势并不利，更容易给人造成错觉：楼市风再起，又一波行情来了。
真实的一面是，新房购买者在减少，与此同时，二手房的挂牌量在增加。随着进入到2019、2020年这一轮的交付周期，随着产权证办出，会有数以万计的房源跑步入市。
对于投资客来讲，需要重点考虑的是，5.4万+的新房谁来接盘? 杭州的二手房过户税费约为报税价的8%，其中卖方要负担1%的个人所得税（产权证5年以上可免）5.55%的营业税（拿了产权证后2年出售可免）；买方负担1.5%的契税。这是按照建筑面积小于144方的普通住宅来计算。
投资客要持房5年以上难度大，即便按照8%的交易税来算，以及财务成本（持有时间3年，按6%的年化计算，首付的资金或全款也计入），5.4万元/㎡的新房至少要卖到6.43万元/㎡才能保本，这还不包括投资客的赢利预期呢。
可以说，摇号总价500万以上的新盘，其最大吸引力在于，与同板块二手房房价之间每平米七八千元的差价，但拿到新房产权后，如果不满两年交易需要缴5.55%的营业税，持有3年以上的资金成本也是一个大数，加上二手房不可能一直涨，“刻舟求剑”式的价差红利，到最后很可能变成“坑”，把你的投资给套牢。
目前，绿城沁园附近二手房有成交量，其中赛丽绿城·慧园、滨江锦绣之城成交价约5.8万元/㎡，西城美墅、西城年华5.4-5.6万元/㎡，和沁园新房的差价不到5000元/㎡。基本这个现实，纯投资沁园肯定不是上上之选，即便是在申花板块，即便绿城、建发他们确实是在亏本卖房。
年初，三墩有红盘在没有办出产权证的前提下，就有投资客着急试水，想兑现100万的摇号红利。有没有卖的资格先放一边，试问谁会来傻乎乎接盘：新房摇号一期又一期，成熟现房比比皆是，价格也不比你的高。
只能说，价差红利停留在数据上，真要兑现，挺难的。
