本文导读：
1. 四次万人摇，还有两趟末班车
2. 1万+刚需盘中签最低，红盘余杭造
3. 红透天花板，涨价近万元/㎡中签7%
文/住浙网研究员 杜若
编者按：
习总书记新年讲话里有一句：船到中流浪更急，人到半山路更陡。
站在年中，回首上半年楼市的喧嚣得失，万人摇、土拍、法拍房一荣俱荣；展望下半年的趋势，新房似乎动力犹足，但如果真要“土拍限房价”，会不会迅速冷下来，如同往一锅翻滚的饺子汤里浇上一瓢冷水。
土地市场、楼市繁荣不易，各方当百般珍惜。前两年的中国股市当是反面教材：有形之手过度干涉，市场活力被压抑，都不得好。
承前启后的时间点上，住浙网推出年中特别报道，首篇聚焦上半年的“万人摇”现象。
相较于凉意扑面的去年下半年，今年上半年的杭州楼市明显回温，4次万人摇、数十个红盘或加推或首开，拉动着整个楼市不断上扬。
数据和观感有点落差——2019年上半年（截止6.27）杭州十区（包含余杭、萧山、富阳和临安）新建商品房总计成交59877套，成交金额1707.3亿元。
同比2018年上半年的77091套和1988.2亿元，成交套数减少17214套，降幅22.3%，成交金额减少280.9亿元，降幅14.1%。再看和去年下半年环比，成交套数减少12597套，降幅17.4%，成交金额减少350.1亿元，降幅17%。
站在年中，回望上半年，看红盘来来往往，清盘的清盘、交付的交付，久摇不中的小白（化名）和终于缴满两年社保的小南（化名）都陷入了迷茫。
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“我还要继续摇吗？”小白捂脸而泣。
“还有红盘留给我摇吗？”小南不知所措。
研究员对今年上半年的红盘做了系统的整理与分析，期待能为小白、小南们指出一条明路。
四次万人摇，还有两趟末班车
去年年底，彼时已经历过两次万人摇的中国铁建西湖国际城提前一年交付，并划定求是教育集团杭州星洲小学学区。
顶着“主城区200万左右现房+学区房”的光环，西湖国际城最后2幢高层自然成了香饽饽。
西湖国际城实景（2019.6摄）
春节刚过，楼市尚不甚活跃之时，西湖国际城最后262套高层共有17344组客户登记报名，中签率低至1.51%。
即便梧桐郡精装改毛坯声势大振，也没有低过这个中签率，1.51%依然是今年上半年最低的中签率保持者。坊间调侃，能摇中西湖国际城最后一批高层的都是天选之子。
方健是一名刚需，他一直打算购入一套总价在200万以内的新房。运气不错，他摇中了西湖国际城，在选房现场，轮到他选房之时89方已被选完，但好不容易碰到的运气，哪能放弃（不舍放弃摇号红利），结果他借钱买了116方的大户型。
西湖国际城最后一批高层选房现场图
最终，这批264套房源仅2人弃选，西湖国际城三次万人摇终于画上句点。
据我爱我家官网显示，截止2019年6月17日，西湖国际城已成交7套二手房源，成交均价为28409-34831元/㎡，均为89方户型。
这也意味着，即使降价至28409元/㎡，也有5155元/㎡的套利空间，一个转手净赚40万+。
“天下熙熙，皆为利来；天下攘攘，皆为利往。”红盘的价差红利如此之大，也就不难理解为何会有万人摇了。
2019年上半年万人摇楼盘一览 | ||||||
序号 | 楼盘名称 | 所属板块 | 预售证申领时间 | 房源详情 | 房源均价（元/㎡） | 中签率 |
1 | 中国铁建西湖国际城 | 西湖区三墩北 | 2019.2.22 | 89、116方高层 | 23254（毛坯） | 1.51% |
2 | 华夏四季 | 余杭区未来科技城 | 2019.3.1 | 90-144方高层 | 26500（含装标5000） | 2.7% |
3 | 龙湖江与城 | 钱塘新区 | 2019.4.18 | 88、123方高层 | 17800（含装标4000） | 2.4% |
4 | 翡翠城佩兰苑 | 未来科技城 | 2019.6.21 | 92--143方高层 | 22596（毛坯） | 1.53% |
随后不久，华夏四季与翡翠城佩兰苑万人摇的原因也与西湖国际城有很多共性。
龙湖江与城作为钱塘新区核心的双地铁TOD大盘，虽说没有一二手倒挂红利，但价格洼地+钱塘新区的噱头也足够吸引人。
目前，在上半年四次万人摇的楼盘中，也仅有龙湖江与城与翡翠城四期佩兰苑尚未清盘，要想上车的可要盯紧喽。
1万+刚需盘中签最低，红盘余杭造
除了三次万人摇，上半年杭州楼市还涌现出不少红盘，某些楼盘中签率甚至比万人摇楼盘还要低。
研究员梳理了2019年上半年中签率最低的10次摇号（不包括万人摇），详情如下表。
2019年上半年摇号中签率最低TOP10（不包括万人摇） | ||||||
序号 | 楼盘名称 | 所属板块 | 预售证申领时间 | 房源详情 | 房源均价 | 中签率 |
1 | 保利融信和光尘樾 | 余杭区良渚新城 | 2019.5.17 | 90-144㎡小高层 | 25913（含装标3300） | 1.9% |
2 | 华夏四季 | 余杭区未来科技城 | 2019.5.17 | 90-144㎡洋房 | 29700（含装标5000） | 2% |
3 | 保利融信和光尘樾 | 余杭区良渚新城 | 2019.4.19 | 90-144㎡小高层 | 25933（含装标3300） | 2.2% |
4 | 天都城沁源公寓 | 余杭区星桥 | 2019.4.5 | 89、115㎡高层 | 16327（毛坯） | 2.7% |
5 | 阳光城未来悦MAX | 余杭区未来科技城 | 2019.6.13 | 101-125㎡高层 | 31000(含装标3500) | 2.8% |
6 | 龙湖江与城 | 钱塘新区 | 2019.3.22 | 88、123㎡高层 | 17800（装标4000） | 2.9% |
7 | 融创微风之城 | 富阳区东洲 | 2019.6.17 | 102-139㎡高层 | 11800元/㎡（毛坯） | 2.9% |
8 | 天都城沁源公寓 | 余杭区星桥 | 2019.3.1 | 89、115㎡高层 | 16123（毛坯） | 3% |
9 | 德信市心府 | 萧山区南部卧城 | 2019.6.13 | 89-115㎡高层 | 28100（含装标3800） | 3% |
10 | 融创微风之城 | 富阳区东洲 | 2019.5.27 | 102-139㎡高层 | 11800（毛坯） | 3.5% |
注：此排名不包括上半年三次万人摇；数据统计：2019年1月1日-6月25日
可以看到，在10次中签率最低的摇号房源中，有6次来自余杭区，7次有89方小户型，8次为地铁盘，5次房源均价为1万+，7次房源为高层，4次房源为毛坯。
组合起来一句话：“余杭区1万+的毛坯地铁高层最受欢迎。”具体到个盘，天都城沁源公寓就是最好的例子。
TOP10里出现率高2次，且2次摇号平均中签率约为2.85%，能摇中也是不容易。
天都城“小埃菲尔铁塔”实景（2018.12摄）
这也透露出一个讯息：无论何时，四角俱全（1万+、地铁、89方、毛坯）的刚需盘永远不会过时。
当然如果价格足够低，也可以有例外，如融创微风之城，在TOP10里也出现了2次。
11800元/㎡，没有地铁又如何，没有小户型又如何，杭州十区这个价格的新房只此一家哦。
这些红盘中，尚未清盘的如保利融信和光尘樾、融创微风之城、龙湖江与城可以继续重点关注。
红透天花板，涨价近万元/㎡中签7%
上半年，杭州楼市燃起一把火。
不仅刚需盘、限价红盘轰轰烈烈，部分突破板块限价天花板的纯新盘也红得发紫。
没错，我说的就是保利澄品。
保利澄品实景（2019.5摄）
板块上次万人空巷还是在去年8月左右，与澄品一街之隔的融信保利创世纪最后一批大户型均价约38300元/㎡（含装修标准5500元/㎡）。
澄品首开的124-167方高层均价为47438元/㎡（含装修标准5000元/㎡），涨了9138元/㎡，板块天花板已不复存在。
保利澄品实景（2019.5摄）
神奇的是，即使涨价近万元/㎡，澄品首开中签率仍然低至7%，只不过投资客太多，现场弃选无数，叫号叫到了2000来号。
研究员总结了上半年楼市火热的几个原因：
1、去年下半年冷清，被压抑的购买力今年上半年有所释放；
2、2016年被限购限住的一批人如今已缴满两年社保，有了买房资格；
3、从全国城市房价尤其和一线城市对比，杭州楼市仍然是价格洼地，落户政策的放开吸引了不少投资客卷土重来；
4、股市飘红，钱袋子鼓了起来……
大专落户放开、规划人口1500万，研究员预测下半年的杭州楼市应该不会太冷清，热度会略胜去年下半年一筹。
因此刚需始终牢记一句话：能上车时便上车；投资和改善就要结合自己的具体情况，见仁见智啦。
