文/住浙网研究员 杜仲
6月27日上午，梧桐郡摇号结果出炉。18506户购房预登记家庭，最终只有284户幸运的中签者。这批中签的幸运儿，成为艳羡的对象。
许多购房者还没从错失梧桐郡这个大红包的遗憾情绪中走出来，中午的时候，就有购房群里开始传播一条消息——上实·海上海（二期）来了，一房一价表随之开始流传。
一下子，购房群里又开始热闹起来。这次推出的是296套小高层房源，2-9号楼，层高11层，两梯两户，户型建筑面积约108-128方，均价 24600 元/㎡，预计2019年底毛坯交付。
要知道，这是这个楼盘自2017年11月开盘后，时隔近两年首次加推。
而且，这次加推的是11层小高层房源，但是价格却比上次高层房源的25000元/㎡的均价还低400元/㎡，实际上是略微降价了一点。这样，楼盘的性价比也就更突出了一点。
除了价格，这个楼盘最大的优点，在于已经是准现房，今年年底就能毛坯交付。和大多数两三年后才能交付的楼盘相比，就显得很有优势了。
“双地铁”是这个楼盘的另一个卖点。实际上，该楼盘二期距离已经开通的二号地铁线金家渡路和白洋站各有900多米，接近1公里的距离，走路需要十几分钟。
海上海距离已开通的2号线两个站的距离
从总价看，本次开盘的房源由于面积段主要为建面约108方和128方，总价区间为约254万到约320万之间。
本次推出的房源中，108方的房源占总数六成以上，对刚需来说是一个好消息。
重点来了！海上海的冻结资金为 50万元/户，且不论一套还是二套都一样。相比梧桐郡的一套冻结80万、二套冻结160万，摇号门槛低了很多。
这是为了制造下一个“万人摇”吗？有可能。
从项目介绍来看，该楼盘位于申花板块以北，是未来的大型滨湖生态居住中心。
项目北面一路之隔为政府重点打造的绿城育华亲亲学校古墩路分校(公办)，高标准36班公立学校，并且项目一期代建12班幼儿园。
项目距离金地广场680m， 2.5 km范围内商业还有永旺梦乐城、西田城、三墩新天地等大型商业综合体。
实地探访：没有样板房，没印户型图，真的有点傲骄
昨天下午下班后，研究员联系了置业顾问，去探访了这个楼盘。到达售楼处已经是晚上7点40左右，还有三四组客户在看房。
6月28日晚上接近8点，还有三四组客户在看房
置业顾问表示，平时都是6点准时下班，今天因为开盘发消息而加班了。“估计明天来看的人会很多，要忙死了。”
置业顾问介绍，开发商上实是一家上海国企，主营业务是医药和基建。杭州人熟知的青春宝就是由上海上实控股的，他们还参股了胡庆余堂。
目前，上海上实在杭州只有上实·海上海这一个房地产项目，海上海一期已经于去年11月毛坯交付。
项目的容积率为2.3，但是从沙盘图上看，楼幢分布给人密集之感。而且，从之前网友看盘的反馈来说，对此不乏吐槽。
海上海二期沙盘实景图
置业顾问简单介绍了项目信息后，研究员表示想看下样板房。置业顾问说，我们一直没有做过样板房，二期的户型图也还没有印出来，要等下周一了。
售楼处里，只有一期户型图模型，二期的户型稍有变化。置业顾问表示，看过一期的户型图模型，也就知道了。
已经要开盘了，户型图还没有，研究员也是第一次遇到，不愁卖的楼盘果然很自信。
研究员和一位工作人员做了一番交流。他表示，楼盘除了一些户外广告，没投放过其他渠道广告，基本不愁卖。
他认为，本次加推“万人摇”应该没有什么问题。“准现房，双地铁，又是学区房，价差又这么明显。”按他的说法，二期的价格倒挂达到每平米8000到1万元左右。
那么，实际情况如何呢？研究员查询了好找房上的数据。海上海一期已经有二手房成交，近30日有两套签约，6月9日刚以32028元/㎡成交一套。近6月最高签约价是5月13日成交的一套86.8方的房源，均价为32834元/㎡；最低签约价为5月28日的一套同为86.8方的房源，均价只有23041元/㎡。
海上海在我爱我家上6月成交均价在2.9-3.2万元/㎡，在贝壳上的二手房均价3万元/㎡左右。以近期均价来算，该楼盘价格倒挂大约在6000元/㎡。
海上海一期二手房最近成交价
刚需可以摇，但是不要期待值太高
这个楼盘是否值得摇呢？研究员认为，刚需值得一摇，但是相比梧桐郡，品质就不能有太高期望了，同时对于目前所谓的一二手倒挂要理性看待。
从地段来说，该楼盘处于勾庄板块，不属于绕城以内的三墩北，板块发展潜力一般。项目南侧有铁路，目前影响不会太大，以后是否拆除还没有正式文件。
从前期交付的反馈来说，品质一般，有人说做工比较粗糙，高低配给人感觉密密麻麻。
从学区来看，绿城育华亲亲学校古墩路分校(公办)投入使用只有两年，目前来看反响一般。
交通出行便利是一个很大的优点，距离地铁口十几分钟的步行距离，不算最理想，但也还是比较好的出行条件。
准现房就不用说了，即使把装修周期算为一年，相比那些2022年交付的楼盘，还是能多拿到至少1年的房租。
能否成为万人摇？目前看来还有变数。如果上河宸章本月底能开出，海上海的机会就不大了，毕竟上河宸章每平米单价低了6000左右，品质更好，也是年底交付的准现房。
