刚需盘扎堆中签率走低,储备地块丰富,东湖板块的春天来了

2019年07月03日 10:02 来源:住浙网 作者:张伟博

本文导读:

1、中签率一路走低,个位数已经成为常态

2、摇号不易,盯牢这些项目

3、40万方商住地成功出让,东湖CBD要来了


文/住浙网研究员 张伟博

200万左右的地铁房,无疑是杭州新房市场最大的“香饽饽”,这不,梧桐郡刚制造了杭州新的“万人摇”。

今年以来,低价刚需房源一直呈现供不应求的态势,余杭东湖板块虽然还没有出现过“万人摇”,但是中签率经常低至个位数。

东湖板块前身为 “临平山北”,早年区位缺乏明显的特色,以地理位置来作为板块的名称。由于行政上归东湖街道管辖,为增加板块标识,现改名为“东湖板块”。

在中国,最有名的东湖位于武汉。东湖之于武汉,好比西湖之于杭州。板块以东湖命名,雄心是有的。

中签率一路走低,个位数已经成为常态

东湖板块一直是个比较边缘的板块,南面以住宅小区为主,北面则为工业开发区,周边缺乏高净值就业人群,板块定位不高。

地铁9号线开工、 “三路一环”快速路等工程的实施,有效补齐了东湖板块的交通短板;再加上其相对低的售价,的确是刚需们不错的选择。

整个上半年,随着低价房源的逐渐消化,东湖板块的价格优势愈发凸显,中签率也是一路走低。

上坤山语四季位于临平大道与顺风路交汇处,距离地铁9号线北沙路站(在建)约1公里,是目前板块内距离地铁口最近的在售项目。

上坤山语四季上半年摇号登记情况

山语四季上半年共加推3次,中签率一路走低,从年初的35.7%下滑到了5.2%,正是东湖板块热度持续升高的一个缩影。和项目一路之隔的中梁百悦城小区,二手毛坯挂牌均价普遍在2万/㎡以上,山语四季1.9万/㎡的精装价格优势非常明显,持续热销不足为奇。

包括御清城(推广名御山道壹号)和江山风华,6月中签率分别低至7.7%和9.3%,基本十几个人摇一套房子的节奏。

板块内大部分楼盘都为高低配设计,低总价的高层房源配比不多,再加上周边二手房均价普遍已经站上2万/㎡,也难怪销售表示越往后购买难度会越大。

摇号不易,盯牢这些项目

整个东湖板块一直给人供应量比较大的印象,但实际上目前在售的项目并不多(潜在库存约80万方),位置也比较分散。

楼盘区位图

上文提到,上坤山语四季是距离地铁口最近的一个项目,也有1公里左右,其他项目更是在2公里范围以外。所以总的来说,山语四季是在售项目中区位相对较好的一个。

东湖板块重点项目开盘计划

 

山语四季的高层房源目前已经全部售罄,预计7、8月份首开洋房。

洋房主力面积为97方和129方,户型不是非常紧凑,97方户型也只做到三房两卫。但是每个户型都采用大面宽的设计,97方能做到三开间朝南,129方则为四开间朝南。

御清城沙盘

御清城项目由6幢高层、12幢洋房和7幢叠拼组成,主力户型建筑面积约90-140㎡。项目已于6月首开2幢高层房源,并已全部售罄,剩余的4幢高层暂无加推计划。

据销售介绍项目将于7月初推出首批洋房房源,主力户型89和122㎡,均价预计2.2万/㎡左右。其中89方户型为三房两卫,总价控制在200万左右,而且得房率在8成以上,刚需们可以多留意。

另外还有两个未入市的纯新盘:赞成旭辉时代悦章和和昌璞云府。

             和昌璞云府售楼处(暂未开放)

和昌璞云府工程进度较慢,售楼处也暂未开放。该地块最早于2008年由众望房产竞得,后被和昌接手,因此产权足足少了10多年。

考虑到10多年前的拿地成本极低,因此参照梧桐郡的定价逻辑,限价会比较严厉,购房者应该能享受到一定的红利。

赞成旭辉时代悦章容积率仅1.4,规划为6层洋房和排屋,定价会参考隔壁江山风华(洋房19500元/㎡)。项目预计7月首开排屋房源。

时代悦章和江山风华两个楼盘位置相对较偏,周边配套也一般,低密是主要的优势。

40万方商住地成功出让,东湖CBD要来了

上个月,东湖板块推出2宗商住用地,均由新鸥鹏地产以封顶价并自持4%竞得。

东湖板块一直以居住功能和工业产业为主,商业商办市场尚未成型,此次推出的两宗地块总商业体量达14.5万方,将带来中等规模的商业配套,进一步完善东湖板块空间布局。

图片来自好地网

两宗商住地均位于地铁沿线,区位较好。稍稍遗憾的是竞得为新入杭房企,能否打造出区域标杆项目要带个问号。

沿着地铁9号线往北,东湖板块仍有大量待出让的土地,未来几年料将有序推出,持续带来新的房源。


2019年07月03日 10:02 来源:住浙网 作者:张伟博 编辑:边天阳
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