住浙PK| 相距3公里总价差100万,之江的新房市场有点魔幻

2019年07月16日 11:04 来源:住浙网 作者:王蓓蓓

关键词提示:

1.地段PK:相距3公里便宜100万

2.产品PK:小高层里见高低

3.品牌PK:深耕的祥生 初来的仁恒

文/住浙网研究员 王蓓蓓

自去年9月禹洲滨之江清盘之后,之江的普通住宅(高层、小高层与洋房)供应一度陷入空窗期,均价也停留在高层28000元/㎡左右(含精装)。

今年6月18日,祥生湛景云境领出首批约78套小高层预售证,均价38600元/㎡(含装修标准5000元/㎡)。

根据一房一价公示,少量房源单价已超过4万

之江的供应续上了,价格也上了一个新台阶

图片来源于网络

今年3月,研究员盘点过之江的新房库存,共有4个纯新盘待上市。(4条快速路+3条地铁 打开交通“瓶颈”之江板块哪些新盘可待

如今,除了世腾转塘项目仍无动静以外,祥生湛景云境已入市,中梁云都汇即将入市,仁恒祥生西湖世纪预计下半年也会入市

在这三个项目中如何选择,研究员从地段、产品、品牌三个方面做了对比分析,希望对广大购房者能有所帮助。

地段PK:相距3公里便宜100万

如图所示,仁恒祥生西湖世纪与祥生湛景云境位于之江新城的拥江核心区,中梁云都汇则更靠近双浦板块。

之江3盘区位示意图

祥生湛景云境——之江新城核心

距离地铁6号线枫桦西路站(在建)约400米,距离求是之江小学约400米,距离银泰(西湖公馆)约700米,距离浙一医院(之江院区)约1公里……

项目周边教育、医疗、商业配套丰富,且都在合理距离以内,所处位置具有较好的城市界面。

仁恒祥生西湖世纪——之江新城核心

与云境相隔不远,但距离枫桦西路站(在建)约800米,更靠近之江路。

中梁云都汇——双浦

距离之江新城核心区约3公里,与核心区相比城市界面稍差;

按现有的价格体系来看,之江核心区为38600元/㎡,云都汇参考周边祥生云浦新语、钱江彩虹府、禹洲滨之江的清盘价在28000元/㎡左右。

以89方为例,总价相差约100万元。

中梁云都汇售楼处实景

另外,项目一街之隔就是云栖小镇,产业人群集聚;项目距离地铁6号线科海路站(在建)约800米。

产品PK:小高层里见高低

祥生湛景云境——板块定价者、供应独苗

祥生湛景云境容积率约1.8,规划为88套叠墅与404套小高层(11层),定位为主城低密改善住区,比已交付的云溪新语高一点。

其中叠墅主力户型为150、170与185㎡,小高层主力户型为110、125与140㎡。

祥生湛景云境效果图

6月18日,项目首开9、10#小高层共78套房源,均价为38600元/㎡(含装修标准5000元/㎡),重新定义之江新城的新房价格。

久旱逢甘霖,最终该批房源中签率仅约14.3%

值得注意的是,项目起步户型就是110㎡,总价并不低;二期预计加推125-140㎡的小高层。

仁恒祥生西湖世纪——凌空花园的创新5层叠墅

仁恒祥生西湖世纪,定义为仁恒“公园世纪系”的第六代升级之作。

项目容积率约2.0,规划为13幢小高层(16层)、14幢叠墅(5层)以及约6000m2邻里之家

其中,小高层主力户型约105—145㎡,叠墅主力约160—186㎡,全精装交付。

仁恒祥生西湖世纪效果图

仁恒请来GAD设计合伙人蒋愈,打造出了“从来没有见过的”、有着“凌空花园”的创新五叠墅

西湖世纪的上叠,在3层阳台和5层阁楼露台之外,又在4层做了一个约25-30㎡的大尺度后退,形成了一个“凌空花园客厅”

西湖世纪上下叠关系示意图

从此,上叠告别了没有花园的时代。

中梁云都汇——清一色89方,刚需值得摇

中梁云都汇规划为6幢酒店式公寓与6幢小高层(11层),共有约200余套可售小高层,为清一色的89方户型

据售楼处置业顾问透露,项目将于7月下旬一次性推出所有住宅房源,预计均价30000元/㎡左右,精装交付但装修标准未定。

应该说,这是目前杭州主城入门门槛最低的楼盘之一了

中梁云都汇小高层户型示意图

值得注意的是,项目200余套房源户型均为三房二厅一卫,且南向都只有两个开间,南北进深较长,户型比较过时。

品牌PK:深耕的祥生 初来的仁恒

三个项目中,除了深耕之江的祥生以外,中梁与仁恒均是新面孔。

祥生湛景云境——祥生

今年6月底,祥生云溪新语二期顺利交付,也是祥生在之江首个精装项目的呈现。

在之江,祥生具有一定的品牌效应与产品吸引力。

但就整个杭州而言,祥生至今仍未打造出让市场特别惊艳的作品。

仁恒祥生西湖世纪——仁恒

业内盛传,苏州、南京、上海的仁恒与杭州的绿城、滨江属于同一量级。

目前,仁恒在杭有三大项目:萧山科技城已经清盘的前湾国际社区、南星的豪宅仁恒滨江园、之江的西湖世纪

从前湾国际社区的热卖,或许能窥见这位“杭州新人”的魅力。

在西湖世纪项目上,仁恒选择了与板块深耕着祥生联手,在各方面都能迅速进入状态。

中梁云都汇——中梁

此中梁非彼中粮。

2018年,中梁控股合约销售额由2016年的190亿元增至1015亿元,累计增幅超过4倍,千亿新兵打响“黑马”称号

今年1月,中梁力敌绿城,以13625元/㎡拿下未来科技城地块,气势凶猛。

今天(2019年7月16日),中梁敲响港交所的金钟,以每股5.55港元的发行价正式挂牌上市


总的来说,中梁云都汇对刚需来说,性价比最高;西湖世纪与湛景云境定位偏向于改善人群。

值得注意的是,虽然西湖世纪与云境临近求是之江小学,但由于交付时间较晚(基本都在2020年以后),周边交付小区众多,未来学区还存在一定的变数。


2019年07月16日 11:04 来源:住浙网 作者:王蓓蓓 编辑:和文凤
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