板块解读丨土拍限房价后才“敢”重新挂牌,金沙湖的含金量几何

2019年07月18日 08:32 来源:住浙网 作者:张伟博

本文导读:

1、高大上的规划,大部分尚未兑现

2、接地气的生活配套,越来越成熟

3、土地供应严重不足,难免过热

文/住浙网研究员 张伟博

如果说,这几年杭州哪个板块在闷声发大财,金沙湖肯定算是一个。开发商从来都是板块的鼓吹者,许久没有新项目的金沙湖,显得异常低调。

低调归低调,但金沙湖板块从未停止生长。

几个月前,金沙湖时隔8年首次挂牌宅地,又因故撤销,直到最近限房价后,才“敢”重新挂出来。

高大上的规划,大部分尚未兑现

耗时近10年,金沙湖至今未完工。

 

湖区仍在施工中

根据最新的消息,湖区东侧正在进行地下停车场及上部景观施工,按计划于2020年底竣工并对市民全面开放。

至于2020年能否真正完工,倒是没那么多人关注了,自2008提出金沙湖概念以来,前前后后出现了太多次变故。

金沙湖板块最早的卖点自然是这个号称“城市之眼”的人工湖,即使很长一段时间都仅存在于图纸上。 

 

金沙湖规划

规划之初,金沙湖板块的野心和定位都是极高的:决战东部战略重心、中央商务区……

从早期的规划中可以看到,金沙湖湖区周围规划了大量的商业用地(红色地块),住宅用地非常少(黄色地块)。

下沙的定位一直是工业园区,发展楼宇经济存在天然劣势,而且也未曾享受到未来科技城那样的产业扶持。

所以这么多年过去了,大部分已出让的商地都被建成了酒店式公寓,当初培育楼宇经济的愿望几乎落空。

酒店式公寓,说白了就是好一点的出租房,形象气质和写字楼自然是没得比的。

意识到商业用地严重过剩的局面后,官方也做了一些调整,湖区周边部分商地被调整为住宅用地,近期即将出让的宅地即由此而来。

钱塘新区成立后,金沙湖的定位变得更加尴尬。原先金沙湖的定位是经开区(下沙)的行政中心,资源大量倾斜。钱塘新区成立后,行政中心实际上已经搬至大江东,金沙湖的核心地位出现了动摇。

接地气的生活配套,越来越成熟

早年下沙最让人诟病的,一是空气污染,二是配套和居住人气不足

下沙开发区成立之初引进了一些高污染企业,诸如橡胶厂、农药化工厂之类,后来又在工厂之间新建了高教园区和居住区,很长一段时间这边的居民和师生是有怨言的。

 

图片来自网络

“有心”的网友甚至专门制作了一张“下沙污染地图”,抒发内心的情绪。

受益于亚运会的东风和全国环保风暴,污染最严重的橡胶厂、农药厂等都已进入搬迁程序,部分生产线已经开始缩减,空气异味问题这几年也有了明显的改善。

下沙被钱塘江三面环绕,拥有极佳的江景资源,一旦污染问题被解决,产业成功转型升级,再配合大型高教园区,想象空间还是有的。

要说配套的话,早就齐全了。

 

邵逸夫医院下沙院区

运河新城、萧山南部卧城等板块还在为三甲医院落地而欢呼。金沙湖畔的邵逸夫分院,早已于2013年开门营业,至今已运营近6年时间。不只服务下沙居民,还辐射九堡、乔司一带。

综合体方面,金沙湖2公里范围内,聚集了银泰、龙湖天街、印象城三大商业项目,形成了一个真正意义上的金沙湖商圈。

6月份,腾讯大数据曾发布一份杭州购物中心热力榜,龙湖金沙天街周客流量进入全市第二名,超过同期的城西银泰城。

 

来自腾讯大数据

交通方面,东西方向的德胜高架已开通数年,艮山高架正在施工;南北方向东湖快速路联通临平和萧山。包括下沙和大江东之间的过江隧道、地铁,均已开工建设。

下沙除了距离城区稍远以外,交通方面已经没有明显的短板,商业配套也一应俱全,居住氛围已经非常浓厚。

土地供应严重不足,难免过热 

2008年以来,金沙湖核心区域仅出让过8宗涉宅地,总建面仅约90万方。

金沙湖核心区土地出让一览表

金沙湖板块上一次出让宅地已经是2011年了,即在售的湖景居项目,该项目已经交付,但至今仍有300多套处于捂盘。据销售称,年内会开盘,具体价格还在博弈中。

湖景居实景图

本月29日,金沙湖将迎来久违的土地出让。

 

地块区位图

该地块的出让有些波折,最早于今年3月第一次挂牌,后传言因担心竞拍过热而临时取消。6月底作为双限试点地块重新挂牌,房价毛坯限价33500元/㎡,精装限价4000元/㎡,起价和封顶价则未做调整。

据好地网消息,金沙湖核心区下半年还有一宗优质宅地待推,区位更佳,可南向俯瞰整个金沙湖湖区。

整体37500元/㎡的限价标准,和周边二手房价格基本相当。这个价格虽比不上申花等板块,但也已是初级改善的价位了,比未来科技城的限价标准要高。


不管是有意还是无奈,金沙湖板块舍弃了高大上,不追求CBD,潜心把配套做醇熟,把宜居做好,也是佼佼者。

金沙湖板块这几年的发展已然成功,权当把这两场土拍当作小考吧。

2019年07月18日 08:32 来源:住浙网 作者:张伟博 编辑:和文凤
当前位置:住浙网>楼市日志