文/住浙网研究员 张伟博
今天，杭州首批“限房价、限地价”试点地块正式亮相开拍。
29日土拍地块指标表
本土房企滨江和绿城当仁不让，均出手拿地，滨江集团更是“梅开二度”，一举拿下2宗宅地。
其中：
绿城44.3亿竞得下沙金沙湖宅地，楼面价25810元/㎡，溢价率价27.68%。
滨江15.7亿竞得萧山市北西B-23地块，楼面价25615元/㎡，溢价率价28.07%；43.3亿竞得世纪城地块，楼面价31266元/㎡，溢价率价24.07%。
东原5.6亿竞得蜀山西地块，楼面价10386元/㎡，溢价率9.32%。
浙江万固8.78亿竞得大江东新湾街道商住地，楼面价5995元/㎡，溢价22.96%。
兴耀7.4亿竞得萧山区空港核心区商住地，楼面价7917元/㎡，溢价率18.17%。
3宗重点地块利润率计算（来自好地研究院，未计算资金成本）
世纪城、金沙湖和市北西这3宗重点地块的成交价看似“恰到好处”均未封顶，但实际热度依然很高！在不考虑资金成本的情况下，拿地价的确和保本价格相当，但资金是有高昂成本的啊！
世纪城地价降了584元/㎡，房价降2000元/㎡
钱江世纪城地块区位图（来自好地网）
世纪城地块新房限价45000元/㎡（含精装），最终由滨江竞得，溢价率24.07%。
地块实际地价32900元/㎡（配建幼儿园成本算4000元/㎡，扣除自持养老院建筑面积），对应保本房价44238元/㎡（精装含车位利润），相比新房上限均价45000元/㎡（含装修），尚有762元/㎡（1.7%）的利润。
最近一次土地成交也是最高地价，为保利2018年以总价101亿竞得钱江世纪城M-04地块，楼面价32277元/㎡加上幼儿园与农贸市场的配建，实际楼面价为33484元/平米。相比之下，今天的地价下降了584元/平米，但是，销售价也较保利项目下降了2000元/平米，利润空间进一步收窄。
金沙湖地块预计利润率3.2%，市北西地块仅0.1%
金沙湖地块区位图（来自好地网）
绿城竞得的金沙湖地块限价37500元/㎡（含精装），根据好地研究院测算，预计利润为1209元/㎡，利润率为3.2%。
市北西地块区位图（来自好地网）
市北西地块限价也是37500元/㎡（含精装），但是需配建3073㎡公租房，因此最终成交楼面价略低于金沙湖地块。
根据好地研究院测算，该地块预期利润仅54元/㎡，利润率仅约0.1%。
新湾地块需配建星级酒店，溢价率23%
新湾地块区位图（来自好地网）
新湾地块由新入杭房企浙江万固竞得，溢价22.96%。地块需要配建3.2万方星级酒店，资金沉淀时间长，接近23%的溢价率表明开发商对前景比较乐观。
另外，东原低溢价补仓萧山南部卧城。由于板块库存较大，因此热度相对较低，最终成交溢价率仅9.32%。
今日土拍虽然均未封顶，但是实际成交价并不低，将非常考验开发商的融资能力和成本管控水平。
