住浙PK| 同属丁桥,武林上城、芳菲与城哪座“城”更值得选

2019年07月30日 09:25 来源:住浙网 作者:黄敏

本文导读:

1、板块概述

2、地段PK

3、产品PK

4、品牌PK

文/住浙网研究员 黄敏

“刚收到消息,下个月全开470套。”收到龙湖武林上城置业顾问的这条微信消息,新杭州人小丽终于长出一口气:关注了这么久的楼盘,总算是要开了。

去年7月绿都汀蘭府最后一批洋房和高层领出预售证之后,丁桥板块即将迎来断供后的首次供应。

要知道,龙湖武林上城从今年5月初就一直放出风声要开,如今快三个月过去了,最新的消息是“8月开盘”。迟迟领不出预售证,是一直卡在了备案价上,开发商前期想要开出的4万+价格,在目前的限价背景下,显然很难实现。

板块内另一个超大体量的大盘——华侨城芳菲与城也放出消息:预计8月首开。这意味着,同在丁桥板块、拿地和开盘时间接近的这两个楼盘,即将展开近身厮杀。

概述:丁桥龙湖天街将给板块提升带来质的飞跃

丁桥位于杭州市区东北角, 更具体的说是在绕城高速北线、留石高架以及秋石高架围起来的大三角中。

丁桥板块,丁桥板块作为主城区曾经的价格洼地,一度受到众多刚需购房者的关注。而随着杭州房价的水涨船高,如今的丁桥也逐渐向偏改善型的板块演变。去年,绿都汀蘭府已经直接将这个曾经的主城区刚需板块单价,拉到了3万以上。

根据住浙网统计的2019年第一季度杭州十区新房住宅板块成交价格图,周边的下城北板块均价为30140元,而更靠北一点的桃园、田园板块均价也在3.1万左右。

就目前的状况来说,从市中心到丁桥的公共出行方式以公交为主,地铁3号线要等到21年底建成;但板块内的公交线路还是非常通达的。

从商业配套来看,丁桥板块内的大型商业配套还是有所欠缺,目前最大的商业配套是位于惠兰雅路上的丁兰广场,涵盖了餐饮、超市、影院等多种业态,基本满足了人们的消费需求。

板块内21万方的龙湖武林天街已经开工建设,预计将于2020年底投入使用。这座天街坐落于地铁三号线丁桥站上,未来有望极大提升商业配套的水准,并将对周边半山田园、长睦、星桥、乔司翁梅等和丁桥毗邻板块的改善型客户产生吸附力,从而带动整个板块的价值提升。

目前龙湖在杭州共打造了6座天街,除了已经开业了的下沙天街和滨江天街,还有西溪天街、三墩天街项目、大江东项目和丁桥项目。 

 

龙湖武林天街沙盘

占地132.45亩的杭州市中医院丁桥分院,门诊和急诊部已于去年年底投入使用。院区按照三甲医院标准建造,外围花园式的修养环境完善了这一板块内的医疗配套。

板块内的教育资源,也是相当不错的。现已拥有多所学校,包括丁兰幼儿园、杭州师范大学附属丁兰实验小学、浙大附中丁兰校区、采荷教育集团丁荷小学、丁信小学等。

无论是置业还是投资需求,最终还要看价格。那么,尚未领出预售证的两盘首开价格大概会是多少呢?龙湖武林上城的置业顾问对研究员表示,首开价格会在4万元/㎡左右;华侨城芳菲与城的置业顾问给出的价格略低一些,洋房3.5万左右。而据住浙网数据统计,2019年上半年杭州主城区商品成交均价为36258元/㎡。

对于想在丁桥板块置业的购房者来说,这两个楼盘究竟如何选择呢?研究员做了一番考察与比较,供广大购房者参考。

地段PK

两个项目都位于丁桥板块,从区位图上可以看到,两个项目地理位置较为接近,华侨城芳菲与城在龙湖武林上城的东北方向,直线距离不到1公里。

丁桥板块比较受注目的是20万㎡桃花湖公园,清华启迪科技园为首的智慧产业园,以及教育和医疗资源,两个项目均可以近距离享受到这些资源。 

 

龙湖武林上城与华侨城芳菲与城位置对照图

提到丁桥板块,还有一个绕不开的天子岭垃圾填埋场,从图中可以看到,两个项目距离天子岭分别为3公里和4公里,华侨城芳菲与城距离天子岭略近一些,受到气味影响的几率略大一点。但总体而言,丁桥板块受天子岭的影响较小,只是低气压天气偶有影响,受影响大的还是更近的崇贤板块。

从出行的方便程度来说,龙湖武林上城略胜一筹。龙湖武林上城距离距离规划中的地铁3号线笕丁路站更近一些,大概300米左右,而华侨城芳菲与城距离该地铁站八九百米,步行需要十几分钟。

在宣传中,武林上城的置业顾问主打该项目属于“武林北”板块,同时强调龙湖天街这个大体量商业配套对于板块价值的提升作用;而华侨城的置业顾问则突出项目距离两大国家级4A景区——半山森林公园和皋亭山风景区更近,与绿水青山更加接近。

产品PK

 

龙湖武林上城鸟瞰图

再看两个项目的产品。龙湖武林上城包括3幢高层住宅、4幢小高层住宅和1幢商业综合体,其中1-3号楼层高为16F,4-6号楼层高为11F,7、8号楼层高为8F。

住宅共有470户,户型建筑面积约89、100、125、139方(具体以预售证申领为准)。

而华侨城芳菲与城包括16幢高层、15幢洋房,7幢叠墅,以及幼儿园和约6万㎡商业。其中,商业1—3层为自持社区商业,18班幼儿园是奇趣的院落式山脉造型。

住宅共有2056户。从沙盘上也能看出,该盘体量很大,加上11745方的幼儿园项目,建面共有481753方。

一般而言,大盘的配套,包括园林绿化、景观、娱乐设施等,由于腾挪的空间大,也会更加宜居一些。

该盘预计首开的是1#、4#、6#、17#共计4幢楼78套房源,其中1#、4#、6#三幢为叠墅房源,17#为洋房房源,其中洋房为137方户型,叠墅为157方户型。 

 

龙湖武林上城139方户型图

从龙湖武林上城139小高层的户型来看,南北通透,四开间朝南,14米的大面宽,大开间短进深,户型还是不错的。但置业顾问表示,户型图中的红色虚线内部分交付时会是毛坯状态,需要业主自己另行装修。 

 

华侨城芳菲与城137方边套户型图

从华侨城芳菲与城洋房137方边套户型来看,为目前比较流行的四叶草户型,四个房间互不打扰,动静分离。三开间朝南,面宽尺度相对一般。不过,入户门正对着餐厅,是户型上的一个bug。

两个项目都是精装修交付,华侨城的洋房和叠墅都会配备地暖。比较之下,龙湖武林上城的产品和户型偏刚需,而华侨城芳菲与城则更适合改善型客户,尤其是位于主城区内的叠墅产品,稀缺性更加明显。

品牌PK

入浙十年,龙湖在杭州表现一直可圈可点,目前已开发20余个项目。龙湖的园林景观和对天街的打造能力,是其在业内公认的两大优势。

龙湖在丁桥已经有了成功打造两个项目的经验,分别是龙湖武林九里和龙湖名景台。而且,从过往的历史来看,下沙天街和滨江天街都成功地大大提升了板块价值。

华侨城芳菲与城是华侨城入杭的首个项目。作为总部位于深圳的大型央企,华侨城以打造大型文旅项目出名。其地产项目代表作品,包括6.5平方公里的深圳华侨城总部,深圳华侨城世界之窗,上海滨水豪宅苏河湾,上海浦江华侨城等。

总体而言,龙湖武林上城的地段和交通略胜一筹,更靠近主城区,适合喜欢都市繁华、对出行效率要求高,偏刚需户型的购房者;而华侨城芳菲与城则更适合偏改善型、尤其偏爱主城区叠墅的客户。当然,最终哪家的产品性价比更高,还要看预售证上的备案价格。

2019年07月30日 09:25 来源:住浙网 作者:黄敏 编辑:和文凤
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